Luất sư tư vấn: Cảm ơn câu hỏi của bạn, thay mặt Luật Minh Khuê tôi xin giả đáp vấn đề như sau:

1. Quan niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Tùy thuộc vào mục đích sử dụng nhà, đất và hình thức sở hữu, sử dụng các tài sản này (đất được Nhà nước giao hay cho thuê hay đất nhận chuyển nhượng; nhà ở thông thường hay nhà thương mại, nhà xã hội), các quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng các tài sản này sẽ có sự khác biệt nhau.

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2005) quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà thôi.

Ở đây cũng cần lưu ý bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đổi quyền sử dụng lấy tiền khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, những đây là hai loại hợp đồng khác biệt, thể hiện ở chỗ:

Thứ nhất, về đối tượng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Thứ hai, về hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng văn bản, lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng văn bản và có công chứng.

Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

2. Điểu kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Trong các loại tài sản mà cá nhân, tổ chức được pháp luật cho phép sở hữu, quyển sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất là một loại tài sản đặc biệt và cá nhân, tổ chức phải thỏa mãn đầy đủ những điều kiện do luật định mới có thể chuyển nhượng các tài sản này cho các chủ thể khác. Các điều kiện này bao gổm:

- Có các giấy tờ quyến sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật (các giấy tờ này có thể gồm Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp thì là quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì chỉ cần khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc các giấy tờ thay thế khác theo quy định của pháp luật);

- Đất không có tranh chấp: Để thực thi điều kiện này, các bên phải xác định được “thế nào là đất có tranh chấp”. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Về các loại tranh chấp đất đai, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012, tranh chấp đất đai được chia thành “tranh chấp ai có QSDĐ” và “tranh chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến QSDĐ”.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Điều kiện chuyển QSDĐ nói chung, chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng theo pháp luật đất đai là “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án”. Tuy nhiên, căn cứ quy định của pháp luật tố tụng dân sự và thi hành án dân sự, giao dịch chuyển QSDĐ với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi QSDĐ chưa bị kê biên. Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:

+ Thứ nhất, kê biên QSDĐ theo pháp luật tố tụng dân sự. Đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật.

+ Thứ hai, sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án.

Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị kê biên thi hành án nhưng nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

­­+ Thứ ba, QSDĐ bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà QSDĐ bị chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố cho người khác thì QSDĐ bị kê biên, xử lý để thi hành án.

+ Thứ tư, việc kê biên, xử lý QSDĐ là tài sản chung của người phải thi hành án với người khác: Việc kê biên, xử lý đối với tài sản chung là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các tài sản khác không đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của đương sự theo quy định tại khoản 4 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

>> Xem thêm:  Có thể tố cáo hàng xóm về hành vi lấn chiếm lối đi chung hay không?

- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất: Theo pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là “ổn định, lâu dài”, thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức được xác định “theo thời hạn của dự án”. Do vậy, thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” hay “xác định cụ thể” sẽ căn cứ vào chủ thể hợp đồng.

Khác với các loại hợp đồng chuyển nhượng tài sản khác, hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà gắn liền với đất cần phải được lập thành văn bản có công chứng hợp pháp và đãng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyển để có hiệu lực pháp luật. Các bước thực hiện cụ thể như sau:

3. Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ký kết hợp đồng chuyên nhượng quyển sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tại phòng/văn phòng công chứng. Thông thường, các văn phòng công chứng sẽ yêu cầu các bên sử dụng các mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà ở do các văn phòng này soạn sẵn. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có thuê luật sư để giúp các bên soạn thảo hợp đổng chuyển nhượng, các bên có thể để nghị các văn phòng này công chứng dựa trên hợp đồng do các bên chuẩn bị.

Hồ sơ cần chuẩn bi gồm:

* Đối với bên chuyển nhượng:

- Giấy CMND, hộ khẩu của bên chuyển nhượng (trong trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của cả hai vợ, chồng thì phải có đầy đủ giấy tờ của cả hai vợ chồng);

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn);

- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản; và

- Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

>> Xem thêm:  Mua đất do nhà nước giao 50 năm có hợp pháp không? Hướng dẫn thủ tục mua đất đai hợp pháp?

* Đối với bên nhận chuyển nhượng:

- Giấy CMND, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của cả hai vợ, chồng thì phải có đầy đủ giấy tờ của cả hai vợ, chồng); và

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

4. Thủ thục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp hổ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà sang cho bên nhận chuyển nhượng tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện nơi có đất.

Hồ sơ nộp bao gồm:

- Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo mẫu

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (có công chứng);

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Giấy CMND, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; và

>> Xem thêm:  UBND xã có quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán đất viết tay không ? Tư vấn thủ tục sang tên đất ?

- Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4: Cơ quan thuế xác định các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ áp dụng đối với giao dịch chuyển nhượng. Cơ quan thuế sẽ thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính từ Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 5: Các bên nộp chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định cho Văn phòng đãng ký đất đai. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tùy vào trường hợp chuyển nhượng một phần hay toàn bộ quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện như sau:

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận; hoặc

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyển cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng; và xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển nhượng trong trường hợp chuyển quyển sử dụng một phẩn diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liển với đất đã cấp Giấy chứng nhận hoặc chuyển quyển sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận.

5. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình em vừa mới mua được một mảnh đất của người thân ở quê để xây nhà thờ. Gia đình em có lập hợp đồng và chưa thực hiện công chứng, nhưng vì tin tưởng bên bán nên đã giao tiền 50% giá trị mảnh đất cho bên bán. Tuy nhiên, sau đó gia đình em phát hiện ra, đó là đất nông nghiệp không được xây dựng. Khi yêu cầu trả lại đất và trả lại tiền thì họ nhất quyết không trả. Vậy, trong trường hợp này, gia đình em có được kiện ra Tòa không ạ?

Trả lời: Căn cứ theo Bộ luật Dấn sự 2015 và Luật Đất đai 2013, gia đình bạn có căn cứ để khởi kiện ra Tòa

Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 188 và Điều 191. Theo đó, người hàng xóm được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều như: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, bạn không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Thời hạn làm thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất ? Chi phí để thực hiện việc sang tên nhà đất ?

Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền căn cứ quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Từ quy định nêu trên, đối chiếu với trường hợp của bạn thông tin bạn cung cấp không nêu rõ hợp đồng mua bán mảnh đất có công chứng, chứng thực hay không nên chúng tôi xác định như sau:

Một là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập bằng lời nói hoặc giấy tờ viết tay không có công chứng thì không đảm bảo điều kiện về mặt hình thức theo quy định nêu trên. Theo đó hợp đồng này có thể vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư? Mức đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ?

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Khi giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập và các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn sẽ nhận lại số tiền để mua mảnh đất trên (theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015). Tuy nhiên, nếu các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú để yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Hai là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật thì sau khi giao kết hợp đồng, bạn cần thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bên bán không thực hiện đúng các thỏa thuận để bạn thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận như không cung cấp bản chính giấy chứng nhận, không cung cấp biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân,… thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bán cư trú để yêu cầu họ thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục để mở văn phòng dịch vụ ký gửi nhà đất, môi giới bất động sản?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Kê biên tài sản nghiã là gì?

Trả lời:

Kê biên tài sản là Biện pháp cưỡng chế nhà nước được áp dụng đối với bị can, bị cáo (hình sự) mà theo quy định của luật có thể bị phạt tiền hoặc đối với người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (dân sự).

Câu hỏi: Các trường hợp bị kê biên tài sản?

Trả lời:

Phong tỏa tài sản là một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời mà Tòa án (tự mình hoặc theo yêu cầu của đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, cá nhân, cơ quan, tổ chức) áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án dân sự nhằm bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.

Câu hỏi: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ?

Trả lời:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 5Luật công chứng 2014. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết tại Hợp đồng (Khoản 2 Điều 401 Bộ Luật Dân sự 2015).