1. Khái niệm về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Bộ luật dân sự hiện hành đã quy định bảy biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, kí cược, kí quỹ, bảo lãnh và tín chấp, cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Khi các bên lựa chọn một trong các biện pháp này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì giữa họ phát sinh một quan hệ pháp luật. Việc xác lập biện pháp bảo đảm giữa các chủ thể với nhau được thực hiện thông qua một giao dịch dân sự, vì thể giao dịch dân sự này được gọi là giao dịch bảo đảm và quan hệ hình thành từ giao dịch bảo đảm được gọi là quan hệ bảo đảm.

Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể hiểu theo hai phương diện: Về mặt khách quan là sự quy định của pháp luật, cho phép các chủ thể trong giao dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho một nghĩa vụ chính được thực hiện đồng thời xác định và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó. Về mặt chủ quan là việc thởa thuận giữa các bên nhằm qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.

2. Thế chấp tài sản là gì?

Theo quy định tại khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Tức là bên thế chấp thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này.

3. Khái niệm và điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự vì quyền sử dụng đất chỉ xử lí để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng.

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất)

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Khái niệm về đất thuê

Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc thông tin về những đối tượng được Nhà nước cho thuê đất.

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật đất Đại 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước giao đất, bao gồm:

– Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

– Giao đất có thu tiền sử dụng đất.

5. Thế chấp quyền sử dụng đất thuê

Hộ gia đình – cá nhân thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Do đó gia đình bạn thuê đất trả tiền một lần với thời hạn sử dụng 25 năm thì gia đình bạn có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê đó.

Đối với đất thuê thì thực chất chỉ là thế chấp số tiền thuê đất đã trả trước cho Nhà nước (trả trực tiếp hoặc trả qua Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuê, việc định giá tài sản thế chấp dựa vào số tiền thuê đất đã trả trước sẽ phải trừ dần đi tương ứng với thời gian đã trả. Ví dụ, doanh nghiệp đã trả trước tiền thuê đất 30 tỷ đồng trong 5 năm. Ngân hàng nhận thế chấp quyền sử dụng đất để cho vay 20 tỷ đồng, trong thời hạn 3 năm, thực chất là thế chấp bằng số tiền thuê đất đã trả trước 5 năm là 30 tỷ đồng. Nếu việc trả nợ gốc và lãi đúng như thỏa thuận thì không đặt ra vấn đề thừa, thiếu số tiền thế chấp. Nhưng nếu khách hàng vay không trả được nỢ gốc, thậm chí khoản nợ còn tăng thêm do không trả được tiền lãi, thì cùng với thời gian, số tiền nợ là nghĩa vụ cần bảo đảm ngày một tăng lên trong khi số tiền thuê đất còn lại là tài sản thế chấp ngày càng giảm đi. Nguy cơ đến thời điểm cần phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, thì số tiền thế chấp bằng không, thậm chí còn là số âm (nợ tiền thuê đất). 

Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) quy định các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất thuê bao gồm:

Thứ nhất, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sồ hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ hai, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sỏ hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc thế chấp phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nếu đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sỏ hữu của mình gắn liền vổì đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ;

Thứ năm, người Việt Nam định cư ỏ nước ngoài, doanh nghiệp có vốh đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sỏ hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

Thứ sáu, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất) thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Thứ bảy, hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Thứ tám, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê, đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Thứ chín, người Việt Nam định cư ỏ nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuê thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sỏ hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

Thứ mười, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thănh do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, mà thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sồ hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất;

Thứ mười một, doanh nghiệp có vôn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất có thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sỏ hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ mười hai, doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn, trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nưóc ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ mười ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thòi gian thuê mà góp vôn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ mười bốn, người thuê lại đất tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đã trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất này vào ngân sách nhà nước thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê ;

Thứ mười lăm, đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nếu người thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc thời hạn đã trả tiền thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm nếu thuê trước 01/7/2014 thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê.

Ngoài ra, còn một số trường hợp cụ thể và tương đối đặc biệt khác được thê chấp đất thuê.

Tất cả các trường hợp liên quan đến đất thuê nêu trên thì tiền thuê đất đã nộp phải không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Quyền sử dụng đất thuê được thế chấp thì được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỗ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- "Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần";

- “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất” (hoặc miễn một số năm);

- “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được giảm tiền thuê đất...” (số tiền hoặc phần trăm được giảm);

- "Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp” (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế);

- ‘Thuê đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc khu kinh tế, khu công nghệ cao)”;

- "Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm";

- “Nhà nước cho thụê đất trả tiền hằng năm và được miễn tiền thuê đất” (hoặc ghi miễn một số năm cụ thể);

- “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm và được giảm tiền thuê đất... năm, mức giảm...”;

- "Thuê đất trả tiền hằng năm của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp” (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế).