Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng nhanh nhất

1. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng

1.1 Khái niệm 

Theo khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015, Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Từ khái niệm trên, có thể hiểu một cách đơn giản thế chấp quyền sử dụng đất là việc chủ sử dụng đất hợp pháp dùng quyền tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là hình thức thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể là sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để duyệt hồ sơ vay. Người thế chấp có nhu cầu văn vốn ngân hàng, vay tiền mặt từ ngân hàng để phục vụ cho các mục đích khác nhau, có thể là mua sắm, đầu tư, khám bệnh,...tùy theo nhu cầu của người thế chấp. Sau khi người vay hoàn trả khoản vay đúng hạn, ngân hàng sẽ tiến hành trả lại cho khách hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xóa khoản vay thế chấp đất. Trong trường hợp người vay không có khả năng trả nợ thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo thỏa thuận.

>> Xem chi tiết: Quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất?

1.2 Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn

* Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất:

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 điều 168 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau: 

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Vậy nên, theo quy định trên, điều kiện tiên quyết để có thể thế chấp quyền sử dụng đất đó là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 còn quy định chi tiết hơn về điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

• Có giấy chứng nhận
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất (thời hạn giao đất và thời hạn tiếp tục sử dụng đất theo điều 126 Luật Đất đai 2013 về "Đất sử dụng có thời hạn")

Bên cạnh những điều kiện trên, cần phải thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước liên quan đến đất được giao (nếu có) theo quy định tại khoản 1 điều 168 Luật Đất đai năm 2013 về "thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất".

Có một lưu ý đó là việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiện lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

* Điều kiện để duyệt gói vay thế chấp: theo Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, có những điều kiện sau:

• Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
• Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.
• Có phương án sử dụng vốn khả thi.
• Có khả năng tài chính để trả nợ.
• Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, thì khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh.

1.3 Loại đất được phép thế chấp tại ngân hàng

Mảnh đất thuộc một trong các nhóm đất quy định tại khoản 1 điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước bàn giao theo hạn mức.
• Đất được Nhà nước bàn giao nhưng có thu tiền sử dụng đất theo quy định.
• Đất được Nhà nước cho thuê và áp dụng hình thức thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
• Đất mà công dân được tặng, cho, thừa kế hoặc chuyển đổi, chuyển nhượng hợp pháp.

1.4 Thời điểm được phép thế chấp quyền sử dụng đất

Tùy thời điểm mà người sử dụng đất có thể thuận lợi thế chấp tại ngân hàng để vay vốn. Hồ sơ vay vốn chỉ được chấp thuận nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

• Người sử dụng đất đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Trong trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thực hiện thế chấp sau thời điểm có quyết định chính thức giao đất, cho thuê đất.
• Trong trường hợp người sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thế chấp khi đã đủ điều kiện để được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
• Người sử dụng đất đã hoàn thành các loại nghĩa vụ tài chính thực hiện chậm hoặc ghi nợ từ trước đó có liên quan đến mảnh đất muốn thế chấp.

>> Tham khảo: Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất mới nhất

2. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng nhanh nhất

2.1 Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng

Theo điều 9 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, khi có nhu cầu vay vốn, khách hàng phải gửi cho tổ chức tín dụng các tài liệu chứng minh đủ điều kiện vay vốn và các tài liệu khác do tổ chức tín dụng hướng dẫn.

Vậy nên, người vay cần chuẩn bị những giấy tờ sau đây để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay (theo khoản 1 điều 29 Thông tư 39/2016/TT-NHNN):

- Hồ sơ đề nghị vay vốn:

• Đơn đề nghị vay vốn theo mẫu của từng ngân hàng. Kèm theo cả nội dung phương án trả nợ.
• Giấy tờ tùy thân của người vay: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu còn hạn; sổ hộ khẩu/sổ tạm trú/xác nhận cư trú; đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân/quyết định hoặc bản án ly hôn,...
• Thỏa thuận vay vốn theo mẫu của từng ngân hàng

- Hồ sơ liên quan đến đảm bảo tiền vay:

• Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản bàn giao, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người vay với chủ đầu tư.

- Tài liệu chứng minh đủ điều kiện vay vốn:

• Giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng của người vay: Giấy xác nhận thu nhập có chữ ký của người sử dụng lao động, sổ tiết kiệm, các tài sản hiện có khác ngoài tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn của người vay (vay mua nhà thì cần có hợp đồng mua nhà, vay mua ô tô thì có hợp đồng mua bán xe ô tô, vay để sửa chữa nhà ở thì cần có giấy phép xây dựng...).

- Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của từng ngân hàng.

2.2 Trình tự thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng

Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng bao gồm các bước như sau:

- Bước 1: Cung cấp hồ sơ theo quy định của ngân hàng, hồ sơ bao gồm những giấy tờ nêu trên

- Bước 2: Ngân hàng kiểm tra và thẩm định hồ sơ sau khi nhận được hồ sơ. Ra quyết định đồng ý hoặc không đồng ý cho vay:

• Nhận viên Ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ sau khi nhận được hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và đạt yêu cầu, nhân viên Ngân hàng sẽ trình lên cấp trên để thẩm định và đưa ra quyết định đồng ý cho vay hay không.
• Bộ phận thẩm định kiểm tra Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản; kiểm tra các thông tin về tài sản, gia đình, công việc, nguồn thu, mục đích vay… Sau khi tài sản thế chấp, cầm cố xác định được giá trị thì ngân hàng sẽ quyết định được vay tối đa bao nhiêu tiền dựa trên giá trị tài sản này.
• Đồng thời, ngân hàng sẽ sử dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, kết hợp với Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam và các kênh khác để kiểm tra người cho vay có nợ xấu và các vấn đề pháp lý khác hay không.
• Quyết định cho vay: Ngân hàng sẽ tiến hành soạn thảo Hợp đồng thế chấp; Hợp đồng cho vay và tiến hành ra phòng công chứng
• Quyết định không cho vay: Ngân hàng sẽ thông báo lý do khi khách có nhu cầu.

- Bước 3: Thực hiện thủ tục công chứng

• Nhân viên Ngân hàng cùng với người thế chấp ra Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có đất để tiến hành công chứng và ký Hợp đồng thế chấp trước mặt công chứng viên.
• Cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và giấy tờ tùy thân khi đến Phòng công chứng để đối chiếu: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn đối với trường hợp người thế chấp đã có gia đình.

- Bước 4: Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai

• Sau khi hoàn tất công chứng, bộ phân tác nghiệp của Ngân hàng sẽ tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Cần chuẩn bị những hồ sơ sau:

+ 01 Phiếu yêu cầu đăng ký (bản chính)

+ 01 Hợp đồng thế chấp, có công chứng, chứng thực (01 bản sao có chứng thực và bản chính đối chiếu)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính

+ Giấy ủy quyền (nếu có)

+ Hợp đồng bảo đảm và Hợp đồng tín dụng của tổ chức tín dụng có chữ ký và đóng dấu (01 bản chính và 01 bản sao chứng thực) để được miễn nộp phí thủ tục trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình thế chấp để vay vốn, phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn.

- Bước 5: Ngân hàng niêm phong tài sản và tiến hành giải ngân. Bên thế chấp nhận tiền

• Để bên thế chấp nhận được tiền thì Ngân hàng sẽ tiến hành niêm phong và giữ những giấy tờ bản gốc của bên thế chấp, bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất nếu Ngân hàng có yêu cầu như: Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Khuê về vấn đề trên. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!