Vậy luật sư cho tôi hỏi doanh nghiệp tôi cần đáp ứng những điều kiện gì đề có thể mua được lô đất nông nghiệp và việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung đối với các doanh nghiệp như chúng tôi thì nên lưu ý những vấn đề gì? Xin cảm ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung phân tích

Khi doanh nghiệp của bạn muốn chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất doanh nghiệp cần lưu ý một số vấn đề đặc thù sau:

1. Xác định điều kiện được quyền sử dụng đất được chuyển nhượng theo quy định

Thứ nhất doanh nghiệp bạn cần xác định điều kiện của quyền sử dụng được chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai. Do đất đai là loại tài sản đặc biệt, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Về bản chất, quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong khái niệm quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không chỉ có các quyền mà còn có các nghĩa vụ của người sử dụng đất. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất vào các mục đích khác nhau, người sử dụng đất còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật đất đai quy định.

- Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau cơ bản sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên doanh nghiệp ạn cần lưu ý thêm trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đối với người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà là người thừa kế thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thừa kế đó mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Người sử dụng đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê, phí, lệ phí liên quan đến đất đai ( nếu có).

- Về loại đất và nguồn gốc đất, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

+ Đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

+ Đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính.

+ Đất nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

+ Đất được thừa kế, tặng cho theo quy định của pháp luật.

2. Xác định trường hợp quyền sử dụng đất bị hạn chế nhận chuyển nhượng

- Doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+  Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật đất đai năm 2013 như sau

Điều 134. Đất trồng lúa

....

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

 

- Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải thực hiện theo những điều kiện sau đây:

+ Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng quyền sử  dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

+ Chỉ được chuyển nhượng  quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

- Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đảm bảo dự án đã xây dựng xong các công trình kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

3. Xác định quyền của doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài việc có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai, doanh nghiệp còn có các quyền sử dụng đất khác nhau theo từng phương thức nhận chuyển nhượng như sau

3.1 Doanh nghiệp nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc dược Nhà nước giao có thu tiền 

Trong trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước có thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền.

- Chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp ( tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam) quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

3.2 Trường hợp DN nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp nhưng (không / có) chuyển MĐSDĐ

Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền sau đây:

- Chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

3.3 DN nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và chuyển MĐSDĐ thuộc trường hợp NN cho thuê thu tiền đất hằng năm

- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật đất đai năm 2013 như sau

 

Điều 189: Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền sử dụng hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

...

 

+ Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Xác đinh một số vấn đề pháp lý khác

- Do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sở thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được ghi nhận thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Doanh nghiệp bạn cần lưu ý kiểm tra hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải đảm bảo rõ ràng, công khai, minh bạch và khớp đúng với số liệu thông tin thực tế của mảnh đất đó.

- Đối với tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ về hồ sơ tài sản , để tránh rủi ro phát sinh trên cơ sở phải bảo đảm tài sản thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng và có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

- Doanh nghiệp cần lưu ý kiểm tra hồ sơ và thông tin liên quan đến xác định có phát sinh quyền của bên thứ ba đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất hay không để có giải pháp giải quyết phù hợp nhằm tránh rủi ro pháp lý liên quan đến bên thứ ba này.

- Hiện nay đối với đất và nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất, Nhà nước thống nhất cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy doanh nghiệp bạn khi chuyển nhượng, mua bán nhà hay tài sản gắn liền với đất đồng thời với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp lưu với giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư với đặc trưng là quyền sử dụng đất được cấp chung cho cả tòa nhà. Trong trường hợp này, mặc dù giao dịch là chuyển nhượng nhà ở tức là căn hộ chung cư  nhưng giao dịch chuyển nhượng được xem là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Với hình thức chuyển nhượng này, ngoài việc tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể tham gai phải tuân theo các quy định về mua bán tài sản, mua bán nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự, luât nhà ở, luật kinh doanh bất động sản như việc mua bán, trình tự, thủ tục, hình thức thực hiện giao dịch. Chú ý thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê