Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp luật:

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

2. Nội dung trả lời:

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê. Tôi có 1 câu hỏi cần nhờ giải đáp. Bố tôi định bán 1 miếng đất cho 1 người. Và đã làm đơn đặt cọc 100 triệu. Tuy nhiên vì gia đình không muốn bán nên giờ muốn hủy giao kèo. Trong giấy đặt cọc có ghi nếu phá hợp đồng phải đền bù gấp đôi. Tuy nhiên tôi thấy có 1 số thông tin không đúng như sau: - tên người nhận đặt cọc là Nguyên Ích X trong khi bố tôi tên là Nguyễn Ích X; sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng nhưng chỉ bố tôi ký; trong giấy ghi có miếng đất là 118,9 m2 nhưng miếng đất nhà tôi là 118,6m2 và cũng không ghi rõ địa chỉ; trong giấy ghi phá hợp đồng nộp phạt gấp đôi nhưng nhà tôi chỉ ký giấy đặt cọc này chứ chưa hề ký hợp đồng nào. Vậy giấy này có hiệu lực không?.Trân trọng!

Căn cứ quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy, nếu trong trường hợp, hợp đồng đặt cọc không có sai sót gì về chủ thể có thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi bố bạn từ chối việc giao kết hợp đồng, bố bạn phải trả cho bên nhận chuyển nhượng (bên đặt cọc) gấp đôi số tiền đặt cọc như theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

>> Xem thêm:  Giám định tỷ lệ thương tật khi bị tai nạn giao thông ? Bồi thường thiệt hại khi bị tai nạn

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng đặt cọc sai nhiều nội dụng: tên bố bạn, chủ thể có thẩm quyền, đối tượng chuyển nhượng (diện tích, số thửa, vị trí đất), do đó, giao dịch dân sự này sẽ vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, do đó, gia đình bạn phải trả lại cho bên kia số tiền đặt cọc đã nhận, đồng thời, gia đình bạn phải bồi thường một khoản hợp lý khi mình có lỗi gây ra thiệt hại cho bên kia.

Ông tôi mua một lô đất năm 2001 có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng của xã, nhưng sổ đỏ vẫn chưa được chuyển sang tên ông tôi, sổ đỏ vẫn đứng tên chủ cũ. Giờ ông đã mất hiện tại lô đất do tôi sử dụng từ năm 2005 đến nay không có tranh chấp. Giờ tôi muốn đứng tên chủ sở hữu lô đất, tôi phải làm gì? Rất mong luật sư tư vấn.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật đất đai năm 2013 quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Theo như thông tin bạn cung cấp thì đất bạn sử dụng ổn định từ năm 2005 đến nay và không có tranh chấp, do đo, bạn phải nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Sau 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bạn.

Chào luật sư Em có vài thắc mắc muốn luật sư giúp đỡ. Hiện nay em đang làm thủ tục chuyển nhượng đất, diện tích theo sổ đỏ là 120m2, nhưng em đến địa chính xã hỏi thì được trả lời là đất nhà em đo lại là 135m2 .Bây giờ em bán cho người khác nhưng bên địa chính nói phải mua chỗ 15m2 đất dôi dư, em không hiểu, em sang tên cho người khác thì vẫn giữ nguyên diện tích theo sổ đỏ cũ hay theo diện tích mới, mong luật sư giải đáp giúp em ạ!

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế, tương ứng với diện tích đất mà chủ đất bán cho bạn. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm. 

Như vậy, trong trường hợp này, diện tích đất dôi dư ra ngoài so với diện tích trong sổ đỏ, nếu là do sự đo đạc sai của cán bộ địa chính địa phương thì bạn được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, còn ngược lại, khi bạn không muốn đăng ký biến động thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi bạn chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất này thì chỉ căn cứ theo diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sang tên chuyển nhượng mà không bắt buộc phải cấp Sổ mới.

Thưa luật sư! Cho tôi hỏi thời gian từ lúc làm thủ tục để tách sổ đỏ và sổ hồng đến khi nhận được sổ mới mất bao lâu ? Tôi xin cảm ơn

Căn cứ theo điểm đ khỏan 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong trường hợp tách thửa, hợp thửa là không quá 20 ngày.

Xin chào công ty ! Em có câu hỏi này mong được luật sư chia sẻ và giải đáp giúp: Em từ nhỏ đến lớn được ngoại nuôi dưỡng và ngoại có một mảnh đất, ngôi nhà và một mảnh đất ruộng sổ đỏ đều mang tên ngoại em, nay ngoại em muốn tặng cho em toàn bộ số tài sản trên để em đứng tên thì thủ tục như thế nào ạ. Rất mong được sự phản hồi từ phía luật sư. Em xin chân thành cảm ơn !

Theo quy định của Bộ luật dân sự nă 2015:

>> Xem thêm:  Hành vi hủy hoại tài sản của người khác thì cấu thành tội gì ?

"Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Như vậy, bà bạn cần ký kết hợp đồng tặng cho bất động sản (mảnh đất, ngôi nhà) để tặng cho bạn, hợp đồng tặng cho này phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký.

Sau khi ký kết hợp đồng tặng cho theo đúng quy định, hình thức quy định thì bạn có thể làm hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định. Trong thời hạn không quá 10 ngày bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mới đứng tên của bạn.

Thưa luật sư tôi muốn chuyển đất rừng sẵn có sang làm đất chăn nuôi mà không khai báo có bị coi là vi phạm luật sử dụng đất không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

"Điều 7. Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 05 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta đến dưới 10 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 10 héc ta trở lên.
2. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 05 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta đến dưới 10 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 10 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này."

Như vậy, khi bạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng rừng sang đất chăn nuôi thì bạn phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, trường hợp bạn không xin phép cơ quan có thẩm quyền thì bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính tùy thuộc vào mức độ vi phạm.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Gây ra tai nạn giao thông trong năm 2020 thì phải bồi thường những gì ?