Trong quá trình phát triển đô thị, nhiều khu nhà chung cư được xây dựng từ lâu đã bộc lộ tình trạng xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn, công năng sử dụng cũng như mỹ quan đô thị. Trước thực trạng đó, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chỉ là nhu cầu tất yếu mà còn là nhiệm vụ mang tính chiến lược trong chính sách phát triển nhà ở và quản lý đô thị bền vững.
Luật Nhà ở 2023 đã đặt ra khuôn khổ pháp lý mới, trong đó yêu cầu việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai trên cơ sở kế hoạch cụ thể, minh bạch và có lộ trình rõ ràng. Kế hoạch này không đơn thuần là văn bản định hướng, mà còn là căn cứ để huy động nguồn lực, lựa chọn chủ đầu tư, bố trí tái định cư, bảo đảm quyền lợi của người dân và kiểm soát trật tự xây dựng. Vì vậy, việc xác định đầy đủ các nội dung chủ yếu của kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả và tính khả thi của quá trình thực hiện.
1. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hiểu như thế nào?
Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hiểu là quá trình tổ chức thực hiện các hoạt động đầu tư xây dựng đối với nhà chung cư hiện hữu nhằm khắc phục tình trạng xuống cấp, hư hỏng, mất an toàn hoặc không còn đáp ứng yêu cầu về sử dụng, quy hoạch và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng theo quy định của pháp luật. Việc cải tạo, xây dựng lại có thể được thực hiện thông qua các biện pháp sửa chữa, nâng cấp, cải tạo công trình hiện có để nâng cao chất lượng, kéo dài thời gian sử dụng của nhà chung cư; hoặc thực hiện phá dỡ toàn bộ nhà chung cư cũ để xây dựng mới nhà chung cư và các công trình xây dựng khác có liên quan theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chỉ nhằm bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của người dân đang sinh sống trong nhà chung cư mà còn hướng tới mục tiêu nâng cao chất lượng nhà ở, cải thiện điều kiện sinh hoạt, điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ và không gian sử dụng cho phù hợp với nhu cầu thực tế và định hướng phát triển đô thị. Quá trình này được gắn liền với việc tổ chức di dời, bố trí tái định cư, bồi thường, hỗ trợ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, qua đó bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Bên cạnh ý nghĩa về an sinh xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn là công cụ quan trọng trong công tác chỉnh trang đô thị, sử dụng hiệu quả quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, phát triển đô thị bền vững và quản lý nhà ở theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
2. Yêu cầu về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm những gì?
Theo điều 65 Luật nhà ở 2023 thì Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là công cụ quản lý quan trọng của chính quyền địa phương nhằm tổ chức triển khai có hiệu quả việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng hoặc không còn phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành. Việc xây dựng và phê duyệt kế hoạch không chỉ nhằm cụ thể hóa các quy định của pháp luật về nhà ở mà còn là cơ sở để định hướng lộ trình, phân công trách nhiệm, huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực trong quá trình thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn. Kế hoạch phải bảo đảm tính thống nhất với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, đồng thời đáp ứng yêu cầu công khai, minh bạch và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Trên cơ sở đó, pháp luật quy định các yêu cầu cụ thể đối với việc xây dựng, phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chung với kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh hoặc xây dựng, phê duyệt riêng để làm cơ sở thực hiện các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
- Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
- Việc phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được thực hiện sau khi đã có kết luận kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật này.
- Trường hợp sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt mà xuất hiện nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh có điều chỉnh nội dung liên quan đến kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện điều chỉnh kế hoạch.
- Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt, bao gồm cả kế hoạch điều chỉnh, phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thuộc trường hợp cải tạo, xây dựng lại; được gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thuộc trường hợp cải tạo, xây dựng lại để thông báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và gửi đến Bộ Xây dựng.
Như vậy, Các yêu cầu nêu trên là căn cứ để bảo đảm việc xây dựng, phê duyệt và thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện thống nhất, công khai, đúng quy định của pháp luật và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
3. Nội dung chủ yếu của kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023
Theo điều 66 Luật nhà ở 2023, Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
- Danh mục, địa điểm nhà chung cư, khu chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại, trong đó phải xác định thời gian phá dỡ đối với từng loại nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này.
Trường hợp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thì phải dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư đầu tiên của khu chung cư, dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư còn lại trong khu chung cư;
- Dự kiến nguồn vốn để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn;
Việc dự kiến nguồn vốn là căn cứ để đánh giá tính khả thi của kế hoạch, bảo đảm nguồn lực tài chính phục vụ cho quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm nguồn vốn của nhà đầu tư, vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước (nếu có) và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
- Trách nhiệm của cơ quan chức năng và Ủy ban nhân dân các cấp trong việc thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Nội dung này nhằm phân định rõ trách nhiệm, thẩm quyền của các cơ quan, đơn vị và Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình tổ chức thực hiện kế hoạch, bảo đảm sự phối hợp đồng bộ, thống nhất, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và bảo đảm việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là căn cứ quan trọng để các cơ quan chức năng và Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức triển khai thực hiện một cách đồng bộ, thống nhất, bảo đảm tính khả thi, hiệu quả, đúng quy định của pháp luật, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng nhà ở, bảo đảm an toàn cho người dân và thúc đẩy công tác chỉnh trang, phát triển đô thị trên địa bàn.
Kết luận
Nội dung chủ yếu của kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 đã được xây dựng theo hướng toàn diện, khoa học và sát với thực tiễn. Từ việc xác định phạm vi, đối tượng cải tạo, đánh giá hiện trạng nhà chung cư, cho đến phương án quy hoạch, bố trí tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện, tất cả đều nhằm bảo đảm sự đồng bộ và minh bạch trong quá trình triển khai.
Thông qua việc lập và thực hiện kế hoạch một cách nghiêm túc, Nhà nước không chỉ kiểm soát hiệu quả hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà còn tạo điều kiện để hài hòa lợi ích giữa cư dân, doanh nghiệp và cộng đồng xã hội. Đây chính là nền tảng quan trọng để từng bước giải quyết tình trạng chung cư cũ xuống cấp, nâng cao chất lượng nhà ở, chỉnh trang diện mạo đô thị và hướng tới mục tiêu phát triển bền vững trong giai đoạn mới.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
