Phải làm gì khi mua nhà tại dự án đang thế chấp tại ngân hàng?

1. Thế nào là dự án đầu tư?

Ngôi nhà, một công trình xây dựng đặc biệt, đã từ lâu trở thành nơi cung cấp không gian an cư và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt đa dạng của cá nhân và gia đình. Nhà ở không chỉ là nơi chúng ta trở về sau một ngày làm việc, mà còn là nơi tạo ra sự ấm áp, an ninh, và tiện nghi. Tuy nhiên, không phải ngôi nhà nào cũng có thể được sử dụng ngay lập tức. Có những dự án xây dựng nhà ở đang trong quá trình tiến hành, và chúng vẫn chưa hoàn thiện để đưa vào sử dụng. Đây là những ngôi nhà hình thành trong tương lai, những dự án đầu tư và phát triển liên tục để đáp ứng nhu cầu về nhà ở trong cộng đồng. Trước khi trở thành những ngôi nhà thực sự, chúng cần phải trải qua quá trình kiểm tra và nghiệm thu để đảm bảo chất lượng và tiêu chuẩn an toàn.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, là một quy trình phức tạp và toàn diện. Nó bao gồm tổng hợp nhiều yếu tố quan trọng liên quan đến việc sử dụng nguồn vốn để xây dựng những tổ ấm mới, cung cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội cần thiết, nhằm đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người: nhu cầu về chỗ ở.

Trong tầm nhìn rộng lớn của dự án này, chúng ta thấy mục tiêu cao cả là tạo ra không gian sống chất lượng và thuận lợi cho con người. Đây là không gian nơi chúng ta xây dựng các mái ấm, tạo nên nền tảng để xây dựng kỷ nguyên mới của cuộc sống cá nhân và gia đình. Ngoài việc xây dựng những ngôi nhà hoàn toàn mới, dự án này còn đảm bảo rằng nó đáp ứng được nhu cầu sửa chữa, cải tạo và thay đổi các ngôi nhà hiện có tại một địa điểm cụ thể. Chính điều này thể hiện tầm quan trọng của sự linh hoạt và đa dạng trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và đảm bảo rằng nó đáp ứng được mọi tình huống và nhu cầu của cộng đồng.

2. Điều kiện bán nhà ở thuộc dự án đang thế chấp

Mặc dù theo quy định, tài sản cụ thể, như những căn nhà đang được thế chấp tại các tổ chức tín dụng, không thể dễ dàng được mua bán hoặc chuyển nhượng. Lý do là tài sản thế chấp hiện đang nằm trong tầm quyền sở hữu của ngân hàng và đôi khi, trường hợp thế chấp có thể liên quan đến cả dự án đầu tư xây dựng, chứ không chỉ đơn thuần là thế chấp một ngôi nhà cụ thể. Điều này tạo ra một sự phức tạp trong việc thực hiện các thủ tục mua bán hoặc chuyển nhượng, và yêu cầu rằng các bước giải chấp phải được tiến hành trước khi có thể thực hiện các giao dịch này.

Tuy nhiên, trong tình hình hiện tại, hệ thống pháp luật đã điều chỉnh và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp trong việc xử lý vấn đề này. Cụ thể, quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã thiết lập một cơ chế mà đối với những tình huống mà các chủ đầu tư đã thế chấp các tài sản nhà ở tại các tổ chức tín dụng và muốn tiến hành các giao dịch như mua bán hoặc cho thuê, mua lại nhà ở đó, thì họ phải thực hiện thủ tục giải chấp cho những tài sản này trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng.

Ngoài ra, có một trường hợp ngoại lệ cho phép ký kết hợp đồng mà không cần giải chấp trước, và điều này xảy ra khi bên mua hoặc bên thuê mua nhà ở cùng với tổ chức tín dụng thế chấp đồng ý với việc này. Quy định này thể hiện tinh thần linh hoạt và sự hợp tác giữa các bên liên quan trong quá trình giao dịch về nhà ở. Để giúp người mua nhà hoặc các chủ đầu tư xác định xem ngôi nhà mà họ quan tâm đã trải qua quá trình giải chấp trước khi ký kết các hợp đồng quan trọng như hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở, một trong những yếu tố quan trọng để tham khảo là văn bản thông báo về việc nhà ở đã đủ điều kiện để được giao dịch. Văn bản này thường được cung cấp bởi cơ quan quản lý nhà ở tại cấp tỉnh, nơi ngôi nhà đang nằm tại.

Việc này giúp đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ quy định pháp luật trong quá trình giao dịch về nhà ở, đặc biệt là khi chúng ta đối mặt với việc xác định tính hợp pháp của giao dịch. Thông qua việc cung cấp thông tin từ cơ quan quản lý nhà ở, người mua nhà và chủ đầu tư có thể có cái nhìn chính xác về tình trạng của tài sản và có thể yên tâm khi tiến hành các giao dịch quan trọng này.

Để tiến hành việc bán một ngôi nhà đang thế chấp, chủ đầu tư phải tuân theo một số quy trình quan trọng. Một trong những quy trình này là thực hiện thủ tục giải chấp, để đảm bảo rằng tài sản nhà ở có thể được chuyển nhượng một cách hợp pháp và minh bạch. Tuy nhiên, có một ngoại lệ quan trọng, đó là khi chủ đầu tư và tổ chức tín dụng thế chấp đều đồng tình với việc mua bán ngôi nhà mà không cần thực hiện thủ tục giải chấp. Trong trường hợp này, sự đồng thuận của cả hai bên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

3. Phải làm gì khi mua nhà tại dự án đang thế chấp tại ngân hàng

Thực tế, việc các chủ đầu tư thế chấp các dự án bất động sản cho ngân hàng để vay vốn là một thực tế phổ biến và được pháp luật chấp thuận. Tuy nhiên, dưới góc độ của người mua nhà tại các dự án này, vẫn còn tồn tại một số rủi ro tiềm ẩn, cụ thể như sau:

- Một trong những rủi ro phổ biến nhất là sự hiện diện của tình trạng chủ đầu tư sử dụng khoản vay từ ngân hàng không theo đúng mục đích vốn ban đầu, có thể dẫn đến việc không hoàn thành dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Khi những vốn vay này không được sử dụng hiệu quả, dự án có thể gặp khó khăn và không thể hoàn thành dự kiến.

- Khi dự án không hoàn thành đúng thời hạn theo hợp đồng, một rủi ro khác mà người mua có thể phải đối mặt là không thể nhận nhà theo thỏa thuận trước đó. Việc này có thể gây ra bất tiện cho người mua và yêu cầu quá trình quản lý và đối thoại giữa các bên liên quan để giải quyết tình huống khó khăn này.

- Một vấn đề quan trọng là nếu chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc bán nhà để thu hồi vốn, dẫn đến việc không thể thanh toán hợp đồng tín dụng với ngân hàng, thì tình trạng nợ xấu tại ngân hàng sẽ xuất hiện. Điều này có thể tạo áp lực đối với hệ thống tài chính và gây ra các vấn đề đáng lo ngại cho ngân hàng.

- Một trong những rủi ro lớn nhất cho người mua nhà trong trường hợp này là tình trạng bất an và lo lắng, đặc biệt khi họ đã dời chỗ ở mới mà vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, còn được gọi là sổ hồng. Họ thậm chí có thể bị hạn chế quyền lợi về tài sản mà họ đã mua. Ngoài ra, có nhiều trường hợp chủ đầu tư có ý định không giải chấp hoặc không cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản cho khách hàng, gây ra sự không minh bạch và không rõ ràng về quyền sở hữu của tài sản.

Vì vậy, để tránh gặp phải những rủi ro như đã đề cập ở trên, khi quyết định mua nhà từ các dự án đang thế chấp tại ngân hàng, người mua cần thực hiện một số bước quan trọng. Đầu tiên, họ nên đề nghị chủ đầu tư cung cấp cho họ tài liệu chứng minh rằng tài sản đã được giải chấp hoặc rằng dự án đủ điều kiện để bán, theo quy định áp dụng đối với căn hộ họ đang xem xét mua.

Trong trường hợp tài sản vẫn chưa được giải chấp khi người mua quyết định mua, họ nên đòi hỏi chủ đầu tư cung cấp tài liệu chứng minh rằng ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư tiến hành bán. Điều này sẽ đảm bảo rằng quyền lợi của họ được bảo vệ và giúp họ có cái nhìn rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản trước khi tiến hành giao dịch quan trọng này.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Phân biệt thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.