Phân tích 18 điểm mới của Luật Đất đai năm 2024

1. Tổng quan về Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai đóng vai trò vô cùng quan trọng và chiến lược trong việc quản lý tài nguyên đất đai của một quốc gia. Đây không chỉ là một đạo luật mà còn là trung tâm của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, ảnh hưởng sâu rộng đến mọi tầng lớp xã hội, từ các cá nhân, cộng đồng doanh nghiệp đến chính phủ và các tổ chức quốc gia.

Năm 2024, với việc ban hành Luật Đất đai mới, nước ta đã tiến thêm một bước quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế pháp luật, nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý, sử dụng đất. Luật mang tính đột phá này tập trung vào nhiều lĩnh vực chủ yếu như quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo sự phát triển bền vững của nền kinh tế - xã hội. Đặc biệt, các điều khoản về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đang dần được điều chỉnh một cách hợp lý và công bằng hơn, nhằm tối ưu hóa lợi ích cho cả người dân và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh các chính sách tài chính đất đai và giá đất, cùng với việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực này, sẽ giúp tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý đất đai. Điều này đồng nghĩa với việc tăng cường khả năng đáp ứng và phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời góp phần vào việc bảo vệ môi trường và bảo vệ quyền lợi cho các cộng đồng, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số.

Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai sẽ giúp tối ưu hóa quá trình quản lý và sử dụng đất đai trên cả nước, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Luật Đất đai 2024 không chỉ đáp ứng nhu cầu cấp thiết trong thời đại hiện đại mà còn mở ra những triển vọng mới trong việc phát triển bền vững và củng cố quốc phòng, an ninh của đất nước. Đây thực sự là một bước tiến lớn trong việc xây dựng và phát triển hệ thống pháp luật vững mạnh, phù hợp với xu thế toàn cầu và đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước chúng ta trong thời kỳ hội nhập và phát triển mạnh mẽ như hiện nay.

Việc áp dụng Luật Đất đai 2024 sớm sẽ mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Luật này không chỉ giúp phát huy hiệu quả sử dụng nguồn lực từ đất đai một cách tiết kiệm và bền vững, mà còn hướng tới mục tiêu nâng cao cao nhất giá trị của tài nguyên đất đai. Việc này không chỉ đơn thuần là một bước đi trong việc thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, mà còn là sự hiện thực hóa các cam kết với quốc tế và đáp ứng sự mong đợi của người dân.

Luật Đất đai mới cũng có vai trò quan trọng trong việc khôi phục và phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đã trải qua những biến động khó khăn trong thời gian gần đây. Nhờ những quy định mới về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, về giao đất và cho thuê đất, Luật Đất đai đã giúp giải quyết nhiều vướng mắc pháp lý đối với các dự án liên quan đến đất đai của doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc tạo ra môi trường thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp, từ đó kích thích phát triển kinh tế, tăng trưởng bền vững.

Đặc biệt, việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai sẽ nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý và sử dụng đất đai. Những quy định này không chỉ giảm bớt thủ tục phức tạp mà còn loại bỏ các trung gian không cần thiết, như việc tháo gỡ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của các cơ quan quản lý khu vực kinh tế, công nghệ cao, cảng hàng không, và thay vào đó cho phép Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Điều này đã góp phần đơn giản hóa quá trình làm hồ sơ, giấy tờ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai.

Tóm lại, việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm sẽ mang lại lợi ích lớn cho sự phát triển bền vững của đất nước, từ việc tối ưu hóa sử dụng nguồn lực đất đai đến việc thúc đẩy kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các doanh nghiệp. Điều này phản ánh cam kết của nhà nước trong việc cải cách hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi, và đáp ứng mong đợi của nhân dân trong xã hội ngày càng hội nhập sâu rộng.

2. Phân tích 18 điểm mới của Luật Đất đai 2024

18 điểm mới Luật Đất đai 2024 bao gồm:

1. Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024.

2. Bãi bỏ khung giá đất

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với Luật Đất đai 2013.

3. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm

Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

4. Luật Đất đai 2024 quy định 05 phương pháp định giá đất

Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, 05 phương pháp định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

5. Không còn cấp đất cho hộ gia đình

Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình.

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 còn định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất như sau:

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 01/01/2025).

Căn cứ những quy định trên thì từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình.

6. Thay đổi tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng

Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trước đây, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác như sau:

- Từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013).

- Trước đó nữa thì sổ đỏ sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC).

7. Điểm mới về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Điều 249 Luật Đất đai 2024 sửa đổi khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 về giá của 01 m2 khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.

8. Luật Đất đai 2024 sửa đổi cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

9. Luật Đất đai 2024 sửa đổi 08 luật

Luật Đất đai 2024 sửa đổi 08 luật sau:

- Luật Quy hoạch 2017

- Luật Thủy sản 2017

- Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015

- Luật Thi hành án dân sự 2008

- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

- Luật Lâm Nghiệp 2017

- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010

- Luật Đầu tư 2020

10. Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại

Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai đo Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

11. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa

Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tuy nhiên, tại Mục 5 Chương III Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định này nữa.

Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau: Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

12. Sửa đổi nguyên tắc sử dụng đất

- Đúng mục đích sử dụng đất.

- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh. 

13. Sửa đổi quy định về phân loại đất

Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 sửa đổi một số quy định sau đây:

- Không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác.

- Không liệt kê các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác.

- Sửa đổi định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng như sau:

Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê. (Theo Luật Đất đai 2013, nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng)

14. Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai

Bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì Luật Đất đai 2024 còn bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tại Điều 23, 25, 25 Luật Đất đai 2024.

15. Phải công bố công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 75 Luật Đất đai 2024 quy định về công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

- Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

- Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

16. Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất

Theo khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

17. Bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất

Luật Đất đai 2024 đã bổ sung các quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất từ Điều 112 đến Điều 115 Luật Đất đai 2024.

18. Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất

Luật Đất đai 2013 không quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Theo khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Đến Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220.

3. Tác động của Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã mang đến những tác động đáng kể đối với nhiều nhóm đối tượng, từ người dân, doanh nghiệp cho đến Nhà nước, mỗi nhóm đều có những lợi ích và thách thức riêng trong việc áp dụng và thực thi luật này.

Đối với người dân, Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hóa quyền lợi và nghĩa vụ khi sử dụng đất. Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân giúp tăng cơ hội tiếp cận đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp, từ đó khuyến khích sản xuất nông nghiệp hiệu quả hơn. Điều này không chỉ giúp bảo đảm nguồn sống và phát triển kinh tế cho người dân nông thôn mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của nông nghiệp cả nước.

Đối với doanh nghiệp, Luật Đất đai 2024 tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh ổn định và dễ dàng tiếp cận đất đai hơn. Việc bãi bỏ khung giá đất và thay vào đó áp dụng bảng giá đất được xây dựng hằng năm giúp doanh nghiệp có thể dự đoán chi phí đầu tư chính xác hơn, từ đó tối ưu hóa các quyết định đầu tư và kinh doanh. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế, đẩy mạnh đầu tư vào các dự án phát triển hạ tầng, bất động sản và các lĩnh vực khác, đồng thời góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế toàn diện của đất nước.

Đối với Nhà nước, Luật Đất đai 2024 là công cụ quản lý đất đai hiệu quả hơn. Việc sửa đổi và bổ sung các điều khoản liên quan đến quy hoạch, sử dụng đất, tái định cư trước khi thu hồi đất giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất đai, đồng thời bảo vệ môi trường và phòng ngừa rủi ro ô nhiễm môi trường. Quản lý đất đai hiệu quả cũng mang lại lợi ích kinh tế bền vững, giúp tăng thu ngân sách nhà nước từ việc thuế đất và các khoản phí liên quan đến sử dụng đất.

Tóm lại, Luật Đất đai 2024 không chỉ là một bộ luật quan trọng điều chỉnh việc quản lý và sử dụng đất đai mà còn là công cụ thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội toàn diện. Việc thực hiện hiệu quả các quy định của luật này sẽ đem lại nhiều lợi ích cho cả cá nhân, doanh nghiệp và Nhà nước, góp phần vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước trong thời kỳ mới.

Xem thêm bài viết: Theo Luật Đất đai 2024 khi nào người sử dụng đất có hành vi hủy hoại đất sẽ bị thu hồi?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.