1. Phương thức thanh toán việc mua đất ?

Thưa Luật sư, công ty tôi mua lại một lô đất khu công nghiệp của một công ty khác nhượng lại. Khoản tiền 10 tỷ. Làm thế nào để thành công việc chuyển nhượng số tiền đảm bảo (công ty rất lo lỡ công ty kia họ lừa thì sao). Trả vào tài khoản cho họ có yên tâm không. Lỡ họ thay đổi thì sao ạ. Bảo ngân hàng họ bảo lãnh được không?
Nhờ luật sư tư vấn giúp ạ. Công ty xin trân trọng cảm ơn.

Trả lời:

Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự 2015; Luật công chứng năm 2014Luật đất đai năm 2013 để đảm bảo việc mua bán đất tránh rủi ro, bạn có thể thực hiện việc mua bán đất theo quy trình sau:

Bước 1: Làm hợp đồng đặt cọc:

Khi hai bên đã đạt được sự thống nhất ý chí trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bước đầu tiên, người được chuyển nhượng đặt cọc một khoản tiền cho người chuyển nhượng (trường hợp hai bên đã chắc chắn về giao dịch này có thể tiến hành luôn bước 2). Theo đó hai bên sẽ thực hiện việc làm hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này hoàn toàn có giá trị pháp lý khi có chữ ký của hai bên mà không cần phải công chứng, tuy nhiên nếu bạn muốn đảm bảo độ an toàn của giao dịch này thì bạn có thể mang hợp đồng đặt cọc này đến văn phòng công chứng. Điều này hoàn toàn mang tính tự nguyện và tùy thuộc vào mức độ tin tưởng lẫn nhau của hai bên. Hoặc bạn có thể yêu cầu một người thứ 3 làm chứng và có chữ ký của người này trong hợp đồng đặt cọc, đối với người thứ 3 thì tốt nhất bạn nên tìm người không có quan hệ họ hàng, huyết thống với bất kỳ bên nào.

Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây: Mẫu hợp đồng đặt cọc và biên bản giao nhận tiền đặt cọc mua nhà, đất

Bước 2: Làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:

Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đúng lịch hẹn hai bên sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng đất. Hợp đồng này bắt buộc phải công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Chúng tôi sẽ chỉ đề cập đến vấn đề bạn quan tâm ở đây là phương thức thanh toán và thời điểm bàn giao đất theo hợp đồng. Về phương thức thanh toán, hai bên hoàn toàn tự do thỏa thuận việc thanh toán bằng tiền mặt hay bằng tài khoản ngân hàng; thanh toán một lần hay chia ra nhiều lần. Cũng tương tự, thời điểm bàn giao nhà diễn ra khi nào phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng. Một khi hợp đồng này được công chứng, nó hoàn toàn có hiệu lực pháp lý. Theo đó các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Như vậy, kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng, quyền sở hữu đối với bất động sản được chuyển từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Người được chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán theo đúng hợp đồng hai bên đã ký kết.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ thuế: Đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 10 Thông tư 156/2013/TT-BTC về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế.

Bước 4: Làm thủ tục sang tên chuyển nhượng: Để hợp thức hóa quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với người được chuyển nhượng, một trong hai bên theo thỏa thuận trong hợp đồng sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường làm thủ tục sang tên chuyển nhượng.

Như vậy, nếu thực hiện theo quy trình này thì giao dịch của bạn diễn ra theo quy trình chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Mua bán đất không công chứng thì phải làm gì ?

Thưa luật sư, khi mua bán đất mà không xác lập hợp đồng công chứng thì có rủi ro thế nào ạ ? Cảm ơn!

Trả lời:

1. Trình tự, thủ tục hòa giải tại xã

Căn cứ vào Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự thủ tục hòa giải cấp xã được quy định như sau:

– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan.

– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.

Về Biên bản hòa giải: Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản và phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải, nếu anh hoặc gia đình ông Tiến có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành:

– Hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai năm 2013.

– Hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

2. Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông Tiến có hiệu lực pháp lý không?

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông Tiến không có hiệu lực pháp lý. Vì:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng, chứng thực.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bác họ và ông T chưa được công chứng, chứng thực nên không có hiệu lực pháp lý.

Thứ hai, Điều 195 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.

Vào năm 1998, anh được cấp sổ đỏ cho 500m2 đất bao gồm cả 100m2 đất được chuyển nhượng cho ông T sau này. Như vậy, các bác họ không phải là chủ sở hữu của miếng đất nên không có quyền chuyển nhượng, do vậy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa các bác họ và ông T năm 2008 là vô hiệu.

Như vậy, gia đình anh có thể làm thủ tục hòa giải với ông Tiến tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo trình tự đã nêu ở trên, nếu hòa giải không thành thì anh có thể gửi đơn đến Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai để bảo vệ quyền lợi của mình.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Bị lừa bán đất thì phải làm thế nào ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Cha tôi có một mảnh đất muốn bán để lấy tiền để khám bệnh thì có người hàng xóm nói là sẽ môi giới giúp cha tôi bán được. Và có bảo cha tôi ký vào giấy ủy quyền cho họ toàn quyền quyết định với mảnh đất đó.
Nhưng khi ký giấy ủy quyền xong thì không thấy họ đề cập gì nữa. Một thời gian sau thì mới biết họ đã sang tên mảnh đất này cho người bạn của họ dưới dạng hợp đồng tặng cho. Người hàng xóm đó nói với cha tôi rằng bây giờ đã ra sổ rồi nên sẽ không làm gì được nữa.
Vậy bây giờ tôi có thể đòi lại đất không ạ?
Tôi xin cảm ơn!

Bị lừa bán đất thì phải làm thế nào theo quy định của pháp luật mới nhất?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Theo căn cứ trên và những tình tiết bạn đưa ra thì việc người hàng xóm của bạn nói rằng sẽ bán giúp cha bạn nhưng lại ký hợp đồng tặng cho đồng thời không thanh toán số tiền thì hợp đồng ủy quyền giữa cha bạn và người hàng xóm đó sẽ vô hiệu. Vì vậy hiện tại gia đình bạn phải làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền đó là vô hiệu. Sau đó tiến hành các thủ tục yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo như căn cứ trên thì khi Tòa án tuyên hợp đồng dân sự đó vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại nhau những gì đã nhận.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

4. Tư vấn về hủy hợp đồng mua bán đất ?

Xin chào luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Gia đình tôi có hợp đồng bán mảnh đất. Hợp đồng có chứng thực của UBND xã nơi cư trú.
Vậy thưa luật sư tôi muốn hủy hợp đồng trên thì làm những thủ tục gì và ở đâu?
Xin cảm ơn!
Người gửi: Đ.Đ.N

Thủ tục mua bán đất đai ?

Luật sư tư vấn luật dân sự qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;...

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định :

" Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy căn cứ vào khoản 1 điều 167 và Khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013 thì pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập bằng văn bản, phải được công chứng và chứng thực. Ngoài ra thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.Trong trường hợp của bạn gia đình bạn đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có chứng thực tại UBND xã nơi cư trú nên hợp đồng chuyển nhượng của bạn có hiệu lực pháp luật. Do đó bạn muốn hủy hợp đồng chuyển nhượng đất thì phải thỏa mãn yêu cầu sau:

- Bạn chưa tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất

Căn cứ vào điều 38 Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, hợp đồng giao dịch thì :

"Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực chỉ được thực hiện khi có thỏa thuận bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện tại cơ quan đã chứng thực hợp đồng, giao dịch".

Như vậy để hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn cần phải có sự đồng ý của bên nhận chuyển nhượng và hai bên đến UBND xã nơi đã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hủy hợp đồng.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

5. Thủ tục mua bán đất đai theo quy định hiện nay ?

Thưa luật sư, Tôi đang mua 1 mảnh đất và đã đặt cọc trước nửa số tiền. Bên bán cũng đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho tôi và khi xong sẽ trả số tiền còn lại, (hiện nay mảnh đất đó quyền sử dụng đất mang tên người mua hiện nay đang chuyển quyền sử dụng đất cho tôi). Tại thời điểm này người chủ cũ trước đó bán mảnh đất đó cho người hiện nay đang bán cho tôi ngăn cản và cho là đất đó không hợp pháp do trước kia họ bán mảnh đất đó là đất có tên chủ hộ mà khi bán con trai họ không ký đồng ý bán, Chỉ có tên của chủ hộ ký bán. Và họ cũng đã làm 1 số công trình trên mảnh đất đó. Tôi có câu hỏi muốn hỏi luật sư :
- Nếu trước đó mua bán như vậy có chuyển quyền sử dụng đất được không? Hiện tại tôi mua mảnh đất đó có hợp pháp hay không? nếu người bán không giải tỏa được mặt bằng thì tôi có yêu cầu lấy lại tiền trước đó đã đặt cọc không ? và hiện tại như vậy thì cần làm những gì ?
xin luật sư cho tôi lời khuyên. Xin cảm ơn!

Trả lời:

Thứ nhất là về Hồ sơ thực hiện mua bán nhà đất

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...

Thứ hai là Hồ sơ xin trích lục bản đồ địa chính

-Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin; nội dung chính bao gồm:

+Tên cơ quan giải quyết yêu cầu cung cấp thông tin;

+Họ tên người yêu cầu cung cấp thông tin

+Địa chỉ thường trú

+Nội dung thông tin yêu cầu cung cấp

+Phương thức nhận kết quả (nhận trực tiếp tại cơ quan cung cấp thông tin hoặc gửi qua bưu điện

+Thời điểm nhận kết quả

+Người yêu cầu cung cấp thông tin ký và ghi rõ họ tên

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ liên quan;

- Hộ khẩu/chứng minh nhân dân của người đề nghị.

Thứ ba là về thẩm quyền cấp trích lục bản đồ địa chính

-Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức: Tra cứu thông tin; Trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; Trích sao Sổ địa chính; Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; Tổng hợp thông tin đất đai (trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công bố)

-UBND cấp xã cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức tra cứu thông tin (trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công bố).

:-Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức: Tra cứu thông tin; Trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; Trích sao Sổ địa chính; Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; Tổng hợp thông tin đất đai (trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công bố)

-UBND cấp xã cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức tra cứu thông tin (trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không được phép công bố).

Thứ tư là về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Thứ năm là về hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 328 Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất Đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất