Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 

2. Luật sư tư vấn:

Ông A có đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không?

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để được bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm:

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận).
  • Có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Theo như thông tin mà ông A cung cấp thì mảnh đất 420m2  là do cha ông để lại, gia đình ông đã sử dụng từ năm 1976 và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối chiếu với quy định trên, có thể thấy điểm mấu chốt để xác định ông A được bồi thường về đất khi UBND huyện thu hồi đất là ông A có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không. Câu hỏi đặt ra là: việc ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận là do ông A không đủ điều kiện để được cấp hay đã đủ điều kiện nhưng ông chưa nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận hoặc đã yêu cầu nhưng chưa được cấp?:

Trường hợp một: ông A được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất và có quyền khiếu nại nếu không đồng ý với phương án bồi thường nếu ông A đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mặc dù chưa đi đăng ký. Nhận thấy gia đình ông A sử dụng đất ổn định từ năm 1976, nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013 và điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như: giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980…thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đã sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2004 không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, trong trường hợp của ông A khả năng được cấp giấy chứng nhận là cao.

Trường hợp hai: Nếu ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận là do ông A không đủ điều kiện được cấp: không có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 hoặc trong quá trình sử dụng có vi phạm pháp luật đất đai, bị UBND xã xác nhận là đất có tranh chấp… thì ông A sẽ không được bồi thường. Trường hợp này đã được quy định rõ tại điều 82 Luật Đất đai năm 2013 theo đó “trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.” thì Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất.

Tuy nhiên cũng có ngoại lệ, trong trường hợp đất mà ông A bị thu hồi là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà ông A là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì mặc dù không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích đất được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại điều 129 của Luật Đất đai năm 2013. (khoản 2 điều 77 Luật Đất đai năm 2013).

Vì ông A chưa cung cấp cụ thể thông tin nên chưa thể xác định được 220m2 đất mà hiện ông đang sử dụng là đất nông nghiệp, đất ở hay đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhưng lại sử dụng vào mục đích nông nghiệp (trồng rau, thả cá). Nếu diện tích 220m2 là đất nông nghiệp thì được bồi thường mặc dù không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp. Ngược lại, nếu không phải là đất nông nghiệp thì ông A sẽ không được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất. Trong trường hợp này ông A không nên làm đơn khiếu nại đối với phương án bồi thường mà UBND huyện đã gửi.

Phương án bồi thường mà UBND huyện đề ra liệu đã phù hợp chưa?

Theo như quy định của Luật Đất đai tại điều 74, về nguyên tắc khi thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, chỉ khi không có đất để bồi thường thì mới bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Có nghĩa, nếu 220m2 mà gia đình ông A sử dụng vào mục đích nông nghiệp là đất nông nghiệp thì phải bồi thường bằng đất nông nghiệp…Tuy nhiên, theo như thông tin mà ông A cung cấp thì UBND huyện đã gửi phương án bồi thường bằng tiền: giá đất bồi thường sẽ được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp, trồng cây hằng năm theo bảng khung giá mà UBND tỉnh ban hành. Mức hỗ trợ để ổn định đời sống được xác định là 30kg gạo x số lượng nhân khẩu x 12 tháng. Như vậy, về phương án bồi thường của UBND huyện chưa chắc đã đúng trình tự mà pháp luật quy định, trường hợp này cần tìm hiểu về quỹ đất ở địa phương để xác định ở địa phương đó có còn đất để bồi thường không, sau đó mới tính đến việc bồi thường bằng tiền.

Nhận thấy, đất mà ông A bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định là cây trồng hằng năm), thả cá (xác định là vật nuôi thủy sản), do đó khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này của ông A mà gây ra thiệt hại đối với cây trồng hằng năm và vật nuôi là thủy sản thì Nhà nước còn phải thực hiện bồi thường cho ông A theo quy định tại Điều 90 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.

Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy căn cứ vào những thông tin mà ông A cung cấp và những quy định của pháp luật đất đai có thể khẳng định phương án bồi thường đối với hộ gia đình ông A như vậy là chưa hợp lý. Ngoài các khoản bồi thường về đất, khoản hỗ trợ ổn định đời sống như đã nói, Nhà nước còn phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại đối với cây trồng vật nuôi nằm trên diện tích đất bị Nhà nước thu hồi cho ông A nữa.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê