Công ty luật Minh Khuê cung cấp mẫu Phụ lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để Quý khách hàng tham khảo và áp dụng trên thực tiễn, thông tin chi tiết vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn, hỗ trợ:
1. Mẫu phụ lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi muốn thay đổi những nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những thông tin chưa chính xác các bên muốn thay đổi hoặc đính chính thì có quyền thỏa thuận lập Phụ lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thay thế, sửa đổi, bổ sung các thông tin trong hợp đồng chính.
Công ty luật Minh Khuê giới thiệu mẫu phụ lục hợp đồng này, để quý khách hàng tham khảo và vận dụng trên thực tiễn. Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Số:......../HĐCN.
- Căn cứ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày … tháng … năm 20…giữa Ông ………… (vợ là: ……… ) và ông ……………..
- Căn cứ vào giấy cam kết biên nhận giao tiền đã được xác lập ngày …. tháng …. năm 20….giữa ….. (vợ là: ………….) và ông ……
- Căn cứ vào kết quả thương thảo và nhu cầu thực tế của hai bên.
Chúng tôi gồm có.
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Bên A):
Đại diện : Ông ……………… Sinh ngày: ....…./….../19…........
CMTND số : ………….. Cơ quan cấp: CA tỉnh …….. Ngày cấp: …./…./19...…
Nguyên quán : Xã ………….., huyện ………………., tỉnh ………………….……..
và vợ là : Bà ……………..
CMTND số : ……………. Cơ quan cấp: CA ………….. Ngày cấp:…./…../20…...
Và
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (Bên B):
Đại diện : Ông ……………… Sinh ngày: …../…./19…
CMTND số : …………. Do Công an thành phố ……….., cấp ngày …../…./20…..
Nơi thường trú : ……………, xã …………., huyện ……………, thành phố …………….
Sau khi xem xét, thỏa thuân hai bên đã đi đến thống nhất ký Phụ Lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung cụ thể như sau:
1. Tổng số tiền Ông …………….. và bà …………….. đã nhận của ông …………… theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay là …………..000.000 VNĐ (Bằng chữ: ……………….. triệu đồng chẵn./.) trong đó bao gồm…...000.000 VNĐ (bằng chữ: ……….. trăm triệu đồng chẵn./.) tiền chuyển nhượng đất đợt ………. ngày …../…./20….. và ………..000.000 VNĐ (bằng chữ: …………… triệu đồng chẵn) tiền chuyển nhượng đất đợt …………. ngày …../…../20….. và …………...000.000VNĐ…………….. triệu đồng chẵn./) là tiền mua khu đất thung lũng ….m2 (……………….. mét vuông) sát chân khu đất bãi thải trên (hiện tại Ông …………… và bà …………… đã làm hợp đồng thuê lại của xã thạch khoán để đổ đất đá, lắp đặt máy móc khi chưa được sự đồng ý của Ông ……………..) và ……….000.000VNĐ (…………triệu đồng chẵn./.) là tiền bán toàn bộ cây keo trên khu đất bãi thải trên. Tuy nhiên, cho đến nay Ông ………………. vẫn chưa nhận được bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến hoạt động xin chấp thuận chủ trương của Ông …………... Hai bên thống nhất thỏa thuận lại các nội dung của hợp đồng trên cụ thể như sau:
- Ông ……………….. có trách nhiệm thanh toán ngay tại thời điểm ký phụ lục hợp đồng này số tiền …………..000.000 VNĐ (bằng chữ: ……………… triệu đồng chẵn). Kể từ thời điểm thanh toán số tiền này Ông ………….. và bà …………. có trách nhiệm bàn giao toàn bộ mặt bằng, mốc giới của thửa đất, rút toàn bộ máy móc, số quặng và đất đá đã đổ vào khu đất ……m2 và cam kết không có bất kỳ hành vi nào khác ngăn cản hoạt động xây dựng nhà máy gạch trên toàn bộ mảnh đất đã được chuyển giao.
- Số tiền còn lại hai bên thống nhất Ông …………. phải thanh toán cho Ông ………… và bà ….. là : …….000.000 VNĐ (bằng chữ: …… đồng chẵn) trong vòng ….. tháng sau khi ký phụ lục hợp đồng này khi ông …… và bà …… cung cấp đầy đủ các chứng từ chứng minh chi phí từ hoạt động xin cấp phép trước kia đã thực hiện.
- Ông …………. chịu toàn bộ trách nhiệm trong việc xin chủ trương của cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã trong việc xây dựng nhà máy gạch Tuynel tại địa điểm trên.
- Ông ……………. chịu toàn bộ trách nhiệm và chi phí trong việc xin cấp sổ đỏ và các hoạt động phát sinh từ việc xin cấp giấy phép hoạt động nhà máy.
2. Điều khoản chung : Phụ lục hợp đồng được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau và có hiệu lực kể từ ngày ký.
Phú Thọ, ngày..… tháng… năm 20...
| ĐẠI DIỆN BÊN A | ĐẠI DIỆN BÊN B |
2. Quan niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2005) quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà thôi.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất, những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau.
Ở đây cũng cần lưu ý bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đổi quyền sử dụng lấy tiền khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, những đây là hai loại hợp đồng khác biệt, thể hiện ở chỗ:
Thứ nhất, về đối tượng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu[1].
Thứ hai, về hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng văn bản, lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng văn bản và có công chứng.
Từ những phân tích trên, có thể định nghĩa,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
3. Điều kiện thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực như sau:
Thứ nhất, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
Thứ hai, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
Thứ ba, chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện.
Thứ tư, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực.
Thứ năm, việc công chứng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
4. Những lưu ý khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về giấy tờ pháp lý, các loại giấy tờ như: sổ đỏ, bản đồ địa chính... cần được kiểm tra kĩ càng, tránh gặp phải giấy tờ giả.
Thông tin các bên ký hợp đồng cũng cần cung cấp đầy đủ, ví dụ: sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, căn cước công dân... Bên cạnh đó, thửa đất chuyển nhượng cũng phải có tính ổn định, không bị tranh chấp giữa các cá nhân và các tổ chức khác.
Ngoài ra, xác định thửa đất này là tài sản riêng hay chung; có bị đem đi thế chấp, cầm cố, đặt cọc... hay không?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nên phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
5. Những bất cập của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Quy định hợp đồng vềquyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệchuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặctrưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy định cụ thể về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có thể làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn. Ví dụ, nhầm lẫn giữa hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay như không phân biệt được sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, về mặt kỹ thuật xây dựng văn bản pháp luật, các khái niệm (thuật ngữ) phải được hiểu theo một nghĩa, nhằm tránh tình trạng áp dụng không thống nhất pháp luật. Yêu cầu này được thể hiện rõ trong Điều 5 Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật năm 2015: “Ngôn ngữ sử dụng trong văn bản phải chính xác, phổ thông, cách diễn đạt phải đơn giản, dễ hiểu. Đối với thuật ngữ chuyên môn cần xác định rõ nội dung, thì phải được định nghĩa trong văn bản”.
Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, những không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung gì. Bên cạnh đó, quy định này chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản. Xét tính chất phức tạp của các hợp đồng về quyền sử dụng đất, chúng tôi cho rằng, đây là điểm hạn chế cần khắc phục. Bởi hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.
Thứ hai, quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc tại thời điểm đó giá trị quyền sử dụng đất vẫn đang thuộc một đối tượng cụ thể, nhưng khả năng định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng này có thể bị ảnh hưởng bởi tình trạng kiện tụng, tranh chấp. Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng các giá trị quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó cần phải được xem xét.
Khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Trên thực tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau. Trong một số tranh chấp đất đai, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp, vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ như người chuyển nhượng. Ví dụ như quyền địa dịch “là quyền của chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản đối với bất động sản của người khác hình thành và phát triển trên cơ sở đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hiệu quả và mang lại lợi ích chung cho xã hội và lợi ích riêng cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất”[2]. Cụ thể như không được xây nhà quá cao (trên mảnh đất cách xa sân bay) mà làm ảnh hưởng đến đường bay của máy bay hoặc không được xây nhà quá cao trên mảnh đất A làm mất tầm nhìn của ngôi biệt thự thuộc mảnh đất B. Tức là, theo thỏa thuận về quyền địa dịch mà ở đó nhà trên mảnh đất A không được xây cao để nhằm làm cho ngôi biệt thự trên mảnh đất B có tầm nhìn đẹp. Chủ sở hữu mảnh đất B có quyền địa dịch đối với mảnh đất A. Nếu chủ sở hữu B chuyển nhượng nhà, biệt thự cho chủ sở hữu C thì C vẫn được quyền khai thác đối với tài sản của A giống như chủ sở hữu B. Vì vậy, về mặt lý luận, tranh chấp giữa A và B có xảy ra cũng không làm mất đi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của B.
Pháp luật về đất đai hiện hành cũng quy định, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải[3]. Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Khi các bên có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó “tự hòa giải” và không có bên nào gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì có gọi là tranh chấp được không? Về mặt thực tiễn, tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh chấp này phải thông qua con đường tố tụng. Do vậy, chúng ta vẫn hiểu rằng chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp. Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết. Trong khi đó, về mặt lý luận, mặc dù đã được giải thích: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” nhưng quyền và nghĩa vụ gì, cần phải có sự xác định rõ ràng.
Thứ ba, pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.
----------------------------------------------
Tham khảo các biểu mẫu liên quan:
1. Mẫu giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3. Mẫu giấy biên nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhanh nhất
Tác giả:: 
