1. Đất công cộng đơn vị ở là gì?
Để hiểu rõ khái niệm "đất công cộng đơn vị ở là gì?", trước hết chúng ta cần tìm hiểu hai khái niệm quan trọng: "đất công cộng" và "đơn vị ở".
Đất công cộng đề cập đến diện tích đất được dành cho việc xây dựng các công trình công cộng phục vụ cộng đồng dân cư. Các loại công trình này có thể bao gồm các dự án liên quan đến y tế, giáo dục, giao thông, văn hóa, thể thao, và các trụ sở hành chính, thường được tài trợ bằng ngân sách quốc gia hoặc nguồn vốn của Chính phủ, theo chính sách của Nhà nước.
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD), được ban hành theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD, định nghĩa "đơn vị ở" như sau: Đơn vị ở là một phần quan trọng trong đô thị, chủ yếu phục vụ nhu cầu ở của cộng đồng dân cư. Đơn vị ở bao gồm các nhóm nhà ở, các công trình dịch vụ và công cộng, các khu vực cây xanh công cộng để phục vụ nhu cầu thường xuyên hàng ngày của cộng đồng dân cư, đường giao thông từ cấp phân khu vực đến đường dẫn vào nhóm nhà ở, cùng với các bãi đỗ xe cho đơn vị ở.
Theo quy định trong Quy chuẩn này, một đơn vị ở cần phải có hệ thống các công trình dịch vụ, bao gồm các công trình giáo dục (như trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), công trình y tế, văn hóa thể thao, thương mại (như chợ) để đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân.
Một đơn vị ở theo Quy chuẩn này có quy mô dân số tối thiểu là 4.000 người (2.800 người cho khu đô thị miền núi) và tối đa là 20.000 người.
Vì vậy, dựa vào các khái niệm về "đất công cộng" và "đơn vị ở," khái niệm "đất công cộng đơn vị ở" có thể được hiểu đơn giản như sau: Đất công cộng đơn vị ở là diện tích đất dành cho xây dựng các công trình công cộng trong một đơn vị ở, nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên của cư dân trong đơn vị ở, bao gồm các công trình như siêu thị, cửa hàng, chợ, trụ sở bưu điện, thư viện, trạm y tế, văn hóa thể thao, và các trụ sở quản lý hành chính của đơn vị, vv.
2. Phân loại đơn vị ở hiện nay
Hiện nay, đơn vị ở được phân thành 4 loại chính với những đặc điểm riêng biệt như sau:
- Đơn vị ở láng giềng: Đây là loại đơn vị ở nhỏ nhất, không bị giới hạn quá chặt chẽ về quy mô dân số, và có diện tích khoảng 3 - 4ha. Tại đơn vị ở láng giềng, mối quan hệ xã hội tập trung vào vấn đề hàng xóm và láng giềng. Cư dân tại đây thường quan tâm đến cuộc sống hàng ngày của nhau, duy trì giao tiếp thân thiện và thường xuyên.
- Đơn vị ở cấp phường: Đây là một đơn vị cơ sở quan trọng trong cơ cấu quy hoạch khu dân dụng và tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường. Diện tích đất đai của đơn vị ở cấp phường thường khoảng 16 - 25ha, và có dân số từ 4000 đến 10000 người. Mỗi đơn vị ở cấp phường bao gồm nhiều đơn vị ở láng giềng.
- Khu nhà ở: Đây là một loại đơn vị cơ bản trong quy hoạch đô thị lớn hoặc rất lớn, thường bao gồm nhiều phường có điều kiện địa lý tương tự nhau. Khu nhà ở thường có quy mô diện tích trung bình từ 80 đến 100ha.
- Khu thành phố: Đây là một đơn vị ở bao gồm nhiều khu nhà ở và các công trình văn hóa, chính trị, hành chính, cũng như các công trình công cộng thông thường hoặc cao cấp. Khu thành phố thường bao gồm các cơ quan hành chính cấp tỉnh hoặc thành phố, rạp chiếu phim cấp tỉnh hoặc thành phố, bưu điện, trường học, và nhiều công trình dịch vụ khác. Thường được sử dụng cho các thành phố loại I và loại đặc biệt, có quy mô tương đương với cấp quận.
3. Quy chuẩn quy hoạch xây dựng đất công cộng đơn vị ở thế nào?
3.1 Diện tích đất đơn vị ở
Theo quy định, diện tích tối thiểu của đất đơn vị ở là 8m2/người, và diện tích này được tính theo tổng diện tích của toàn bộ đô thị, không vượt quá 50m2/người. Tuy nhiên, đối với các khu đô thị thuộc các trường hợp đặc biệt như khu đô thị phục vụ mục đích du lịch, hoặc nằm trong các vùng có điều kiện khí hậu khắc nghiệt, tiêu chí về diện tích đất có thể được điều chỉnh để phù hợp với điều kiện cụ thể của từng khu vực.
Trong trường hợp các dự án đô thị được triển khai khi chưa đủ quy mô dân số để hình thành nhóm nhà ở hoặc đơn vị ở, vẫn cần đảm bảo các tiêu chí về diện tích đất công cộng và cây xanh cấp cho nhóm nhà ở hoặc đơn vị ở. Nếu không đạt đủ quy mô, dự án cũng có thể chứng minh khả năng sử dụng chung với các khu vực lân cận để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và tiện ích của cư dân.
Quy định này không chỉ nhấn mạnh việc bảo đảm diện tích đất cần thiết cho cư dân mà còn tôn trọng và linh hoạt trong việc điều chỉnh tiêu chí tùy thuộc vào đặc điểm và mục đích sử dụng của từng khu vực, đồng thời khuyến khích tính toán linh hoạt và sáng tạo trong phát triển đô thị.
3.2. Tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu trồng cây xanh
Theo quy định tại Mục 2.2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2019 BXD, có các quy định sau đây:
- Diện tích đất cây xanh sử dụng cho mục đích công cộng tối thiểu phải là 2m²/người. Đối với đất cây xanh công cộng trong đơn vị ở hoặc nhóm nhà ở, cần dành ít nhất 25% diện tích để quy hoạch cho sân chơi, sân thể thao và các hoạt động giải trí ngoài trời.
- Mỗi đơn vị ở cần phải có một khu vườn hoa với tổng diện tích tối thiểu là 5.000m², nhằm phục vụ cư dân, đặc biệt là trẻ em và người cao tuổi.
- Trong các nhóm nhà ở, cần phải bố trí khu vườn hoa và sân chơi sao cho khoảng cách tối đa giữa chúng không vượt quá 300m.
Các quy định này nhằm đảm bảo môi trường sống trong các đơn vị ở và nhóm nhà ở là xanh, thoải mái, và thích hợp cho cư dân, đặc biệt là trẻ em và người cao tuổi, cung cấp không gian sân chơi và giải trí ngoại trời, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp xúc với thiên nhiên và cây cỏ trong cuộc sống hàng ngày.
3.3. Các khu vực được sử dụng hỗn hợp
Các khu vực được sử dụng hỗn hợp là những khu vực trong đô thị mà đất được dành cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm cả đất ở và đất kinh doanh. Mỗi loại khu vực này đều có các quy định riêng, xác định tỷ lệ sử dụng diện tích sàn cho từng loại đất cụ thể.
Trong các đơn vị ở, có thể có sự đan xen của một số công trình xây dựng không liên quan trực tiếp đến đơn vị ở, nhưng đối với các đường giao thông chính trong đô thị, không được phép chia cắt đơn vị ở.
4. Một số thông tin hữu ích và quy định liên quan
- Quy định về khoảng lùi trong xây dựng
Để hiểu về khoảng lùi trong xây dựng, bạn cần thấu hiểu về hai khái niệm quan trọng: chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Khoảng lùi trong xây dựng là khoảng cách giữa hai chỉ giới này. Mặc dù các diện tích này có thể nằm trong sổ đỏ, nhưng do chúng chịu sự ảnh hưởng của cách lộ giới quy hoạch, bạn không được phép xây dựng các công trình trên khoảng lùi. Thay vào đó, bạn có thể xem xét các công trình không cố định trong xây dựng, như sân hoặc cổng vào nhà.
Ngoài ra, để có thông tin chi tiết và chính xác về khoảng lùi, bạn cũng cần nắm vững tổng thể của không gian kiến trúc. Điều này bao gồm các chi tiết về chiều cao của công trình cũng như chiều rộng của lộ giới và các khu vực liên quan.
- Lộ giới đường được tính như thế nào?
Thực tế, quy trình tính toán lộ giới đường rất đơn giản. Đầu tiên, bạn cần xác định điểm cuối theo chiều rộng của con đường, vì điểm này chính là lộ giới. Điểm cuối này thường được xác định bằng cách kéo dài đường từ hai phía đường và nơi chúng gặp nhau sẽ là lộ giới. Trong một số trường hợp, các khu vực lộ giới còn được đánh dấu bằng các cọc Lộ giới được đặt ở hai bên đường.
Bài viết liên quan: Thủ tục xây nhà trên đất công cộng có vi phạm pháp luật?
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về quy chuẩn quy hoạch xây dựng đất công cộng đơn vị ở. Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!
