Mục lục bài viết

 

Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh, phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị hay các công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng là điều tất yếu. Tuy nhiên, thu hồi đất không chỉ đơn thuần là việc dịch chuyển quyền sử dụng đất, mà còn gắn liền với bài toán ổn định đời sống, sinh kế và chỗ ở lâu dài cho người có đất bị thu hồi. Chính trong bối cảnh đó, đất tái định cư ra đời như một cơ chế pháp lý và xã hội quan trọng, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, giúp họ có nơi ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Song song với khái niệm đất tái định cư, vấn đề giá đất tái định cư được tính như thế nào luôn là mối quan tâm hàng đầu, bởi đây là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở, mức độ ổn định cuộc sống và sự đồng thuận của người dân đối với các quyết định thu hồi đất. Việc làm rõ bản chất pháp lý của đất tái định cư và cơ chế xác định giá đất tái định cư theo quy định pháp luật hiện hành vì vậy có ý nghĩa hết sức quan trọng cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn.

 

1. Tổng quan và cơ sở lý luận về đất tái định cư  

1.1. Tái định cư là gì?

Tái định cư là một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nội dung này đã được pháp luật đất đai ghi nhận và quy định cụ thể nhằm ổn định đời sống, chỗ ở và điều kiện sinh hoạt lâu dài cho người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.

Căn cứ theo khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, tái định cư được hiểu là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc tại địa điểm khác phù hợp, dành cho người có đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật. Đây là hình thức bồi thường đặc thù, mang tính ổn định lâu dài, không chỉ nhằm bù đắp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi mà còn hướng đến việc bảo đảm nơi ở hợp pháp, an toàn cho người dân sau khi di dời.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 còn mở rộng phạm vi điều chỉnh của chính sách tái định cư khi quy định rõ: đối với trường hợp người sử dụng đất không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nhưng không còn chỗ ở nào khác, Nhà nước sẽ hỗ trợ bằng việc giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Quy định này thể hiện rõ tính nhân văn và trách nhiệm xã hội của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền có nơi ở của người dân, đặc biệt là các đối tượng yếu thế hoặc gặp khó khăn về điều kiện pháp lý trong sử dụng đất.

Như vậy, tái định cư không đơn thuần là việc bố trí lại chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất, mà là một chính sách tổng hợp bao gồm cả yếu tố bồi thường và hỗ trợ, được thực hiện trên cơ sở bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc tổ chức tái định cư phải gắn với quy hoạch đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với phong tục, tập quán sinh hoạt của người dân, từ đó góp phần ổn định đời sống, bảo đảm an sinh xã hội và tạo sự đồng thuận trong quá trình thực hiện các dự án thu hồi đất.

Từ góc độ pháp lý, quy định về tái định cư trong Luật Đất đai 2024 không chỉ làm rõ khái niệm và đối tượng áp dụng mà còn khẳng định nguyên tắc lấy người dân làm trung tâm, coi việc bảo đảm chỗ ở ổn định là điều kiện tiên quyết khi Nhà nước thu hồi đất ở. Đây là cơ sở quan trọng để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp, đồng thời là căn cứ để người dân bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình thu hồi đất.

1.2. Định nghĩa pháp lý và bản chất của đất tái định cư

Căn cứ Điều 110 và Điều 111 Luật Đất đai 2024, đất tái định cư là quỹ đất ở (hoặc nhà ở) do Nhà nước chuẩn bị trước để bố trí cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ở mà người đó phải di chuyển chỗ ở hoặc không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.   

Điểm mới trọng yếu nằm ở yêu cầu về hạ tầng. Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2024 quy định khu tái định cư phải bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, điện, nước, thoát nước, thông tin liên lạc...) và hạ tầng xã hội (trường học, y tế, chợ, khu vui chơi...) trước khi giao đất cho dân. Điều này nhằm hiện thực hóa nguyên tắc tại Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024.

2. Đối tượng được bố trí tái định cư  

Căn cứ Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, các nhóm đối tượng chính bao gồm:

  • Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất ở: Hoặc phần diện tích còn lại không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh (nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa), và không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi (Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai 2024; Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP).   
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Được hưởng chính sách tái định cư bình đẳng như công dân trong nước nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai 2024). 
  • Hộ gia đình nhiều thế hệ (Cặp vợ chồng phát sinh): Căn cứ Khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai 2024 và các quyết định địa phương (như Quyết định 56/2024/QĐ-UBND của Hà Nội), nếu hộ gia đình có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống, đủ điều kiện tách hộ, thì ngoài suất tái định cư chính, cơ quan nhà nước có thể xem xét giao thêm đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán thêm nhà ở tái định cư.

 

3. Giá đất tái định cư được tính như thế nào?

3.1. Nguyên tắc xác định giá đất tái định cư 

Luật Đất đai 2024 đã bỏ Khung giá đất. Giá đất tái định cư hiện nay được xác định theo nguyên tắc thị trường. Giá đất tính tiền sử dụng đất tái định cư được xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (được điều chỉnh hàng năm) tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (theo Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024).   

Việc xử lý chênh lệch giữa tiền bồi thường và tiền suất tái định cư được quy định cụ thể tại Điều 30 Nghị định 88/2024/NĐ-CP:   

- Tiền bồi thường > Tiền suất tái định cư: Người dân được nhận phần tiền chênh lệch.

- Tiền bồi thường < Tiền suất tái định cư:

  • Về nguyên tắc, người dân phải nộp thêm tiền.
  • Tuy nhiên, nếu khoản tiền bồi thường đất ở không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu, Nhà nước sẽ hỗ trợ khoản tiền chênh lệch để người dân được giao suất tối thiểu đó (Khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024; Khoản 1 Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP).

3.2. Phương pháp định giá đất tái định cư

Việc định giá đất (bao gồm giá đất cụ thể để bồi thường và giá đất trong Bảng giá đất để tính tiền tái định cư) phải tuân thủ Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.

Căn cứ Điều 4, 5, 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, 04 phương pháp định giá được áp dụng gồm:

  • Phương pháp so sánh: Dựa trên giá giao dịch của ít nhất 03 thửa đất tương đồng. Áp dụng cho đất ở, đất tái định cư tại khu vực có thị trường hoạt động.
  • Phương pháp thu nhập: Dựa trên thu nhập ròng từ đất.
  • Phương pháp thặng dư: (V = DT - CP). Áp dụng cho các dự án phát triển quỹ đất tái định cư quy mô lớn chưa đầu tư hạ tầng.
  • Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng để tính tiền sử dụng đất tái định cư trong trường hợp tính theo Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (nếu có quy định cụ thể tại địa phương).

3.3. Suất tái định cư tối thiểu và hỗ trợ tài chính

Theo Khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024 và Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền.   

  • Diện tích đất: Không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương.
  • Diện tích nhà: Không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo pháp luật về nhà ở.

4. Các câu hỏi thường gặp 

Câu hỏi 1: Tôi bị thu hồi đất và muốn nhận tiền để tự mua nhà nơi khác, tôi được hỗ trợ gì không?

Trả lời: Có. Theo Khoản 8 Điều 111 Luật Đất đai 2024, nếu bạn tự nguyện nhận tiền để tự lo chỗ ở, bạn sẽ được nhận thêm một khoản tiền hỗ trợ. Tại TP.HCM, theo Quyết định 68/2024/QĐ-UBND, mức hỗ trợ này là 5% tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất ở.   

Câu hỏi 2: Giá đất tái định cư được tính như thế nào, có phải giá thị trường không?

Trả lời: Đúng, giá đất tái định cư hiện nay tính theo Bảng giá đất (đã cập nhật sát thị trường) hoặc giá đất cụ thể (tùy địa phương) theo Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, do giá đất bồi thường (đầu vào) cũng tính theo giá thị trường, nên đảm bảo sự tương quan công bằng.   

Câu hỏi 3: Đất tái định cư có được miễn lệ phí trước bạ không?

Trả lời: Được miễn. Căn cứ Khoản 15 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và các sửa đổi tại Nghị định 175/2025/NĐ-CP, nhà, đất tái định cư được miễn lệ phí trước bạ. Bạn cần nộp hồ sơ chứng minh (Quyết định thu hồi, Quyết định giao đất tái định cư) cho cơ quan thuế.

Kết luận

Có thể thấy rằng, đất tái định cư không chỉ là một loại đất được bố trí để “bù đắp chỗ ở” cho người bị thu hồi đất, mà còn là công cụ pháp lý thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm an sinh xã hội, ổn định dân cư và phát triển bền vững. Việc xác định giá đất tái định cư theo nguyên tắc phù hợp với giá đất cụ thể, điều kiện thực tế của khu tái định cư và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước nhằm hướng tới sự công bằng, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nhận thức đúng về đất tái định cư và cách tính giá đất tái định cư không chỉ giúp người có đất bị thu hồi chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, mà còn góp phần hạn chế khiếu nại, tố cáo, tạo sự đồng thuận xã hội trong quá trình thực hiện các dự án phát triển.

Trong bối cảnh pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện và chú trọng hơn đến quyền của người sử dụng đất, việc áp dụng đúng, đủ và công bằng các quy định về đất tái định cư và giá đất tái định cư sẽ tiếp tục là yếu tố then chốt, bảo đảm sự ổn định xã hội và phát triển lâu dài của đất nước.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.