Luật sư tư vấn:

1. Đất phi nông nghiệp là gì ?

Trong luật đất đai năm 2013, không đưa ra định nghĩa chính xác về đất phi nông nghiệp mà chỉ phân loại đất dựa trên mục đích sử dụng đất. Do vậy, chúng ta có thể định nghĩa về đất phi nông nghiệp như sau:

“Đất phi nông nghiệp là loại đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”.

Có thể hiểu rằng, phần lớn các loại đất không phải là đất nông nghiệp thì sẽ là đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp đất chưa phân loại mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013).

 

2. Các loại đất phi nông nghiệp 

Nhóm đất phi nông nghiệp được quy định tại khoản 2, điều 10, Luật đất đai năm 2013 về phân loại đất.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

1. Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

2. Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

3. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

4. Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

5. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

6. Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

7. Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

8. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

9. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

10. Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở".

Như vậy, chúng ta có thể thấy đất phi nông nghiệp thường được xử dụng cho các mục đích trong việc xây dựng nhà ở hoặc các công trình phụ trợ có tính ăng riêng biệt khác. Cụ thể các quy định về từng loại đất được quy định từ Điều 143 đến Điều 163. Nội dung của các quy định này bạn có thể tự tham khảo trong Luật đất đai năm 2013.

 

3. Những điểm mới về quản lý đất phi nông nghiệp của Luật đất đai năm 2013

Về quản lý đất ở tại đô thị: Theo Luật đất đai cũ năm 2003, quy định cụ thể 3 trường hợp UBND cấp tỉnh được giao đất hoặc cho thuê đất, nhưng đến Luật đất đai năm 2013 đã bỏ quy định này vì trùng với nội dung Chương giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định riêng.

Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm rộng hơn về đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định như vậy để tránh bỏ xót những công trình cộng đồng mà trước đây chưa có chế định quản lý.

Luật đất đai năm 2013 bổ sung  vào khoản 3 Điều 146 quy định: “Khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn, Nhà nước chủ động thu hồi đất, bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Để đảm bảo việc chỉnh trang đô thị được thực hiện đồng bộ, bảo đảm quyền lợi của những người có đất bị thu hồi. 

Luật đất đai năm 2013 đã Chuyển Điều 87 Luật đất đai cũ năm 2003 về xác định đất ở đối với trường hợp có vườn, ao lên chương Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 147 Luật đất đai năm 2013 đã phân biệt rõ đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp (khoản 1 và khoản 2) chứ không gộp như quy định cũ nữa và cũng sửa đổi, bổ sung câu chữ tại khoản 4 và khoản 5 để các quy định này rõ hơn.

Về đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh tại Điều 148 Luật đất đai năm 2013: - Bỏ khoản 1 Điều 89 Luật đất đai cũ năm 2003 và chuyển lên Chương giao thuê để xác định rõ các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh. - Bổ sung cụm từ “rà soát, xác định ranh giới đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp làm kinh tế; đất do các đơn vị quốc phòng, công an làm kinh tế tại các địa phương” vào đoạn 2 khoản 2 để tăng trách nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trong việc sử dụng các loại đất này. - Thêm cụm từ “vào mục đích quốc phòng, an ninh” để đảm bảo sự chặt chẽ.

Ngoài ra, các quy định trong Luật đất đai năm 2013 đã mở rộng một số khái niệm về các loại đất phi nông nghiệp hơn so với luật cũ, mở rộng đối tượng để dễ quản lý hơn.

 

4. Quy định chuyển nhượng đất phi nông nghiệp 

4.1 Điều kiện chuyển nhượng đất phi nông nghiệp 

Về cơ bản điều kiện chung để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp cụ thể như sau:

- Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất dự định chuyển nhường trừ các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.

- Miếng đất dự định chuyển nhượng không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Mảnh đất dự định chuyển nhượng phải nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có hiệu lực bắt đầu từ khi làm thủ tục đăng ký vào sổ địa chính.

 

4.2 Hồ sơ chuyển nhượng đất phi nông nghiệp

Hai bên thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng đất sẽ cùng nhau chuẩn bị 1 bộ hồ sơ có đầy đủ các loại giấy tờ đã được công chứng, chứng thực như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Chứng minh nhân dân/căn cước công dân (2 bản có chứng thực);

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân);

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;

- Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;

- Tơ khai đăng ký thuế;

- Sơ đồ vị trí nhà đất.

Hồ sơ này được người sử dụng đất nộp tại Văn phòng Tài nguyên và Môi trường.

 

5. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 

5.1 Khi nào phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng phải nộp thuế đất phi nông nghiệp mà chỉ có những trường hợp sau đây người sử dụng đất mới phải nộp thuế đất phi nông nghiệp, cụ thể như sau:

- Những người sử dụng đất đang trực tiếp sử dụng đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành.Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

- Những loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp  trừ đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế thì những trường hợp sau phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm: 

+ Những người sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

+ Những loại đất phải nộp thuế cũng bao gồm những đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế) theo quy định của pháp luật.

+ Những tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất đang khai thác theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

+ Người sản dụng đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

+ Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh thì cũng thuộc đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

 

5.2 Đối tượng không phải nộp thuế khi sử dụng đất phi nông nghiệp

Bao gồm những đối tượng sau:

- Những người sử dụng đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học và công nghệ, ngoại giao của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập theo quy định của pháp luật.

- Những loại đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thì không phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

- Theo quy định của pháp luật đối với những đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sẽ không phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

- Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ bao gồm diện tích đất xây dựng công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ theo khuôn viên của thửa đất có các công trình theo quy định của pháp luật.

+ Hiện nay, những loại đất quốc phòng, an ninh bao gồm những loại đất như sau:

- Đất thuộc doanh trại, trụ sở đóng quân của doanh trại

- Đất làm căn cứ quân sự làm doanh trại theo quy định.

- Đất của các tổ chức, đơn vị thì đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật.

- Những loại đất làm ga, các quân sự.

- Đất phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh và các loại đất làm các công trình công nghiệp, khoa học, công nghệ.

- Đối với những loại đất làm kho tàng của các đơn vị vũ trang nhân dân thì cũng không phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

- Những loại đất do bộ quốc phòng, bộ công an quản lý dùng đất làm trại giam, các trại giam, nhà tạm giư, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng theo quy định của pháp luật.

- Đối với những đất mà các đơn vị làm nhà khách, nhà công vụ, nhà thi đấu, nhà tập luyện thể dục, thể thao và các cơ sở khác thuộc khuôn viên doanh trại, trụ sở đóng quân của các đơn vị vũ trang nhân dân;

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!