1. Bán đất phi nông nghiệp phải đóng các loại thuế, phí nào ?

Chào luật sư, tôi là nhân viên mới vào làm tại Công ty bất động sản N, tại Quận 2. Hiện tôi gặp trường hợp sau mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi Có khách hàng ( KH) Nguyễn Văn A sở hữu lô đất sổ đỏ mới tháng 8/2015 nay ông Nguyễn Văn A bán lại Cho bà Trần Thi B thì bên Ông Nguyễn Văn A Có Cần phải đóng thuế đất Phi Nông Nghiệp không?. Và Bên Ông A, Bà B phải đóng những loại thuế gì?
Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Khi bán đất phi nông nghiệp phải đóng những loại thuế, phí nào ?

Thứ nhất, về thuế phi nông nghiệp:

Theo như thông tin bạn đã cung cấp thì Ông A sử dụng lô đất từ tháng 8 năm 2015 nhưng không trình bày rõ về nguồn gốc sử sử đất do vậy xem xét trong các trường hợp sau:

Căn cứ vào quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 tại Điều 2 có quy định về đối tượng chịu thuế bao gồm:

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Hơn nữa tại Điều 4 của luật này có quy định về người nộp thuế bao gồm:

1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.

2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;

- Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;

- Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;

- Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;

- Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Thứ hai, các loại thuế phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân:Theo quy định tại điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, luật sửa đổi, bổ sung năm 2012.

Đây được xem là thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể: Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua; Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản..

Với mức Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Như vậy, đối với trường hợp này Ông A phải có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quền sở hữu nhà ở với mức thuế 2%/giá trị căn hộ.

Lệ phí trước bạ:

Bên cạnh đó, Thông tư số 301/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về lệ phí trước bạ thì:

Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ: Đối với nhà, đất là 0,5%.

Tóm lại, đối với trường hợp của ông A thì đóng 2% thuế thu nhập cá nhân . Trường hợp nếu Ông A chưa nộp khoản thuế này thì Ông A hoặc Bà B do 2 bên thỏa thuận. Còn lệ phí trước bạ áp dụng đối với nhà, đất là 0,5% khoản phí này người mua (bà B) phải nộp khi nhận chuyển nhượng và đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2. Người dân có bị cưỡng chế khi không đồng ý bán đất ruộng không ?

Xin văn phòng luật tư vấn giúp tôi. Hiện gia đình tôi và khoảng 23 hộ có đất cấy lúa nhiều năm. Nay có dự án đường nhà nước mở qua. Xã và doanh nghiệp hợp tác với nhau đòi mua lại chỗ ruộng của chúng tôi. Nhưng chúng tôi không đồng ý bán. Xã có giải thích đây là quy hoạch của tỉnh dự án của tỉnh. Khi chúng tôi điều tra ra thì là của doanh nghiệp địa phương muốn mua để mở siêu thị. Tuy nhiên, xây siêu thị là cái cớ để lấy đất. Mục đích của họ lát cắt xuất bán đất ở.
Xin hỏi văn phòng là chúng tôi không bán có bị cưỡng chế không? Xin văn phòng luật tư vấn và có những giải thích về luật và điều luật quy đinh về vấn đề đó giúp tôi ?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 1 Điều 6 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định: Nguyên tắc sử dụng đất

"1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất".

Mặt khác, theo Điều 12 Luật đất đai năm 2013: Những hành vi bị nghiêm cấm.

"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật".


Theo Điều 66 Luật đất đai năm 2013 về: Thẩm quyền thu hồi đất.

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất".

Bên cạnh đó, tại Điều 71 Luật đất đai năm 2013 về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất:

"Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.
2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.
4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:
a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;
b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;
c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.
5. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất:
a) Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;
b) Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;
c) Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;
d) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;
đ) Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu;
6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Xã không có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế trong trường hợp này.

Khi có dự án đường được Nhà nước mở qua. Xã và doanh nghiệp hợp tác với nhau đòi mua lại chỗ ruộng của bạn và các hộ khác. Xã có giải thích đây là quy hoạch của tỉnh dự án của tỉnh. Khi điều tra ra thì thấy doanh nghiệp địa phương muốn mua để mở siêu thị. Tuy nhiên, xây siêu thị là cái cớ để lấy đất. Mục đích của họ lát cắt xuất bán đất ở. Nếu có sự mua bán đất ở đây thì giao dịch này có thể bị vô hiệu do bị lừa dối do có sự hiểu sai về nội dung mà mục đích của giao dịch. Theo Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình".

Trường hợp bạn và các hộ có ruộng khác muốn bán phần đất đó thì thời điểm được bán là:

Theo Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền".

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

3. Cò trung gian trong giao dịch mua bán đất ?

Thưa Luật sư, em có tình huống muốn hỏi Luật sư: Giả sử ông A là một cò đất, khi giao dịch mua bán đất xem sổ đỏ là tên ông B. Ông A nói dối là B là cha của ông ( sự thật không phải vậy, vì ông A nói dối để người khác không biết ông ấy là cò trung gian).
Sau đó thì giao dịch mua bán đất với khách hàng hoàn thành, cả 2 bên đều hài lòng vậy hành vi của ông cò đất A khi nói dối để bán được miếng đất đó và ăn hoa hồng trung gian có vi phạm pháp luật?
Xin chân thành cảm ơn !

Cò trung gian trong giao dịch mua bán đất

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì cả hai bên đều hài lòng thì sẽ không có vấn đề gì ở đây, nhưng bên khách hàng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu nếu việc lừa dối trong giao dịch dân sự gây thiệt hại đối với khách hàng.

Bạn cần phân biệt giữa cò trung gian và chuyên viên môi giới bởi chuyên viên môi giới phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước pháp luật. Cò trung gian không cần bằng cấp, không được đào tạo bài bản, không có chứng chỉ hành nghề, trong khi đó chuyên viên môi giới là người hành nghề, phải chịu trách nhiệm về chất lượng, tính xác thực của thông tin. Cho nên việc nhận hoa hồng của cò trung gian là không vi phạm pháp luật vì đã thỏa thuận với hai bên mua bán, trừ trường hợp việc lừa dối của cò trung gian gây thiệt hại cho bên mua đất.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

4. Người bán đất không chịu giao đất phải làm thế nào ?

Xin chào các anh chị! Gia đình tôi gặp 1 trường hợp thế này mong anh chị tư vấn giúp. Năm 1992 gia đình chúng tôi có mua 1 mảnh đất, giấy tờ mua bán có đầy đủ. Nhưng vì lí do khách quan bên bán chưa dọn đi được khỏi mảnh đất đó. Họ hẹn đợi khi nào làm ăn có tiền mua nhà sẽ chuyển đi.
Lúc bán có mẹ và đứa con trai trong gia đình đó kí vào giấy tờ bán đất. Còn đứa con gái theo chồng rồi không can thiệp vào chuyện mua bán đất cũng như không kí vào giấy tờ mua bán đất. Giấy tờ đất bán lại cho chúng tôi mang tên người mẹ. Nhưng hơn chục năm sau họ vẫn chưa chuyển. Gia đình chúng tôi đưa đơn kiện và đã được nhà nước trao trả lại mảnh đất đó cho gia đình chúng tôi. Nhưng họ kháng án và tòa án trung ương đã buộc xử lại. Hiện tai bên họ có luật sư bào chữa. Luật sư bên họ nói người con gái không kí vào nên 1/3 so đất đó chúng tôi phải trao trả hoặc bồi thường lại cho đứa con gái đó. Xin hỏi trường hợp này chúng tôi phải làm thế nào và có bao nhiêu phần trăm chúng tôi sẽ thắng kiện ạ?
Xin nói thêm. Gia đình chúng tôi có đầy đủ giấy tờ sổ đỏ và giấy tờ mua bán đất. Trong giấy bán đất có nêu rõ "bán toàn bộ số đất đông tây tứ cận."

>> Luật sư tư vấn Luật Đất đai qua điện thoại, gọi:1900.6162

Trả lời:

Trường hợp thứ nhất: Nếu tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân một người, thủ tục hợp pháp, cá nhân người đó được công nhận quyền sử dụng đất bằng việc được nhà nước cấp “sổ đỏ” thì cá nhân người đó là chủ sử dụng hợp pháp. Và căn cứ theo quy định thì cá nhân người đó có quyền chuyển nhượng định đoạt nhà đất.

Căn cứ vào đó, nếu mảnh đất trên được cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân người mẹ, thì trong trường hợp này, người mẹ đã kí vào giấy tờ chuyển nhượng quyền sử đất, việc chuyển nhượng là hợp pháp thì bạn thắng kiện.

Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận trước đó cấp cho "hộ gia đình" và người mẹ chỉ đại diện đứng tên thì quyền sử dụng thửa đất thuộc về các thành viên trong gia đình (Các thành viên trong gia đình xác định theo nhân khẩu sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận). Khi chuyển nhượng định đoạt cần phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình.

Căn cứ vào quy định trên, sự việc của bạn thực hiện việc chuyển nhượng nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp cho " hộ gia đình" thì việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận. Nếu người con gái cũng có phần trong đó thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn có thể sẽ gặp rủi ro. Vì quyền sử dụng đất chung nên người mẹ không có toàn quyền quyết định.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

5. Tư vấn trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sau khi mua bán đất ?

Thưa luật sư, cháu hiện tại đang ở Củ Chi. Cháu có ý định mua một mảnh đất ở Xã Tân Phú Trung - Củ Chi với thông tin về mảnh đất như sau: - Diện tích 100m2, Rộng x Dài = 5 x 20m. - Giấy tờ: bên chủ nhà nói đất có sổ hồng, sổ đỏ đầy đủ nhưng diện tích đất xây nhà chỉ được 50m2.
Cháu nhờ công ty Luật Minh Khuê tư vấn giúp cháu một số thông tin:
- Thứ nhất. Khi cháu hỏi việc tại sao đất 100m2 mà chỉ có 50m2 xây dựng. Chủ nhà nói, bây giờ ở đâu cũng vậy.Cháu cứ yên tâm xây dựng hết cũng không sao. Chỉ là sau này nếu được đền bù cháu chỉ đền bù được 50m2 thôi --> Cho cháu hỏi, chủ nhà nói như vậy có đúng sự thật không ạ?
- Thứ hai. Nếu cháu muốn chuyển thổ cư 50m2 còn lại có được không ạ? Trong trường hợp này những thủ tục quan trọng nhất mà cháu phải làm là gì vậy công ty Luật Minh Khuê? - Thứ ba. Vì sau khi mua đất xong, cháu muốn thế chấp mảnh đất này để vay tiền trả nợ cho người thân. Cháu có thể thế chấp ngay sau khi đã sang tên không ạ?
Vài thắc mắc của cháu, rất mong được công ty Luật Minh Khuê giải đáp giúp cháu. Cháu xin chân thành cám ơn!

Tư vấn trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sau khi mua bán đất ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi:1900.6162

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn, bạn có nêu rằng bạn muốn mua một diện tích đất là 100m2, đất có sổ hồng, sổ đỏ đầy đủ nhưng diện tích đất xây nhà chỉ được 50m2, nghĩa là trong 100m2 này chỉ có 50m2 được xác định là đất thổ cư, 50m2 còn lại không phải là đất ở. Tại Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Luật Đất đai 2013) quy định tại khoản 1 như sau:

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Như vậy sau khi hoàn thành các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích, theo đó bạn chỉ có thể xây dựng nhà ở trên 50m2 đất thổ cư mà không được xây dựng nhà trên toàn bộ diện tích đất, để có thể xây nhà trên 100m2 đất đã mua thì bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với 50m2 đất còn lại, như vậy việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói với bạn về việc có thể xây dựng nhà trên toàn bộ diện tích đất là không đúng. Nếu bạn xây dựng nhà trên toàn bộ đất này thì sẽ là hành vi vi phạm pháp luật.

Thứ hai, vấn đề bạn hỏi nếu bạn muốn chuyển thổ cư 50m2 còn lại có được không ạ? Trong trường hợp này những thủ tục quan trọng nhất mà bạn phải làm là gì?

Trường hợp này tại Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013) quy định như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Theo Điều 52 khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Điều 69 của Nghị định này quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

* Hồ sơ phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu)

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Thời gian giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: Không quá 15 ngày

* Cơ quan giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Cơ quan có thẩm quyền quyết định:

- Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với trường hợp là hộ gia đình, cá nhân.

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đối với trường hợp chủ thể xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức.

+ Cơ quan tiến hành thủ tục hành chính: phòng tài nguyên môi trường; sở tài nguyên môi trường

+ Cơ quan phối hợp (nếu có): UBND cấp xã, Chi cục Thuế nơi có đất.

* Kết quả nhân được khi chuyển mục đích sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, trong đó mục địch sử dụng được sửa đổi theo mục đích sử dụng ghi trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy trường hợp của bạn thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai nêu trên thì bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, để chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn cần lưu ý xem xét trường hợp diện tích đất đã chuyển nhượng có phải xin phép cơ quan nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Trường hợp phải xin phép của cơ quan nhà nước thì cần xác định diện tích đất này có thuộc trường hợp được phép chuyển mục đích hay không, sau đó bạn có thể thực hiện các thủ tục cần thiết để chuyển mục đích sử dụng đất như bình thường.

Vấn đề thứ ba bạn có hỏi sau khi mua đất xong, bạn muốn thế chấp mảnh đất này để vay tiền trả nợ cho người thân. Bạn có thể thế chấp ngay sau khi đã sang tên không ?

Về việc thế chấp quyền sử dụng đất tại Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013) quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Mặt khác, tại khoản 1 Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai cũng ghi nhận:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.

Như vậy về nguyên tắc thì người sử dụng đất sẽ có thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau khi đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính về đất trước khi thực hiện việc thế chấp này, theo đó, sau khi làm thủ tục sang tên nếu bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât theo quy định của pháp luật thì bạn hoàn toàn có thể thế chấp quyền sử dụng đất này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm những giấy tờ?

Trả lời:

Điều 66 Luật đất đi năm 2013 quy định về cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất, cụ thể như sau:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất".

Câu hỏi: Những trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước?.

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền, cụ thể như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Câu hỏi: Thủ tục thực hiện việc cưỡng chế quyết định thu hồi đất?.

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 71 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc cưỡng chế quyết định thu hồi đất, cụ thể:

"Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế  thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:

a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;

b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;

c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.

5. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất:

a) Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;

b) Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;

c) Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;

d) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;

đ) Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu;

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".