1. Phí chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở ?

Chào luật sư Minh Khuê, xin hỏi: Tôi có mua một mảnh đất phi nông nghiệp,giờ tôi muốn chuyển thành đất làm nhà thì mức phí như thế nào ?
Tôi chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Luật đất đai năm 2013 :

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này".

-> Do bạn không đưa đầy đủ thông tin về đất của mình, bạn dựa vào điểm c, khoản 2, điều 5 trên để xác định mức tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn về tách sổ đỏ và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục trích lục hồ sơ đất đai?

2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ?

Kính thưa luật sư công ty Luật Minh Khuê! Tôi muốn hỏi trong trường hợp sau đây thì cách nào nhanh và khả thi nhất cho chủ đầu tư.
Cách 1: Các cá nhân trong công ty đứng ra mua đất nông nghiệp theo từng sổ đỏ và chuyển nhượng sang cho công ty, sau đó công ty sẽ chuyển đổi mục đích thành đất phi nông nghiệp, nhưng thời gian là rất lâu theo tôi được biết là phải trên 50 ngày.
Cách 2: Cá nhân đã có sổ đỏ nông nghiệp (1 sổ đỏ/ 525m2). Vậy cá nhân tự đứng ra chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành phi nông nghiệp luôn có được không ? Có yêu cầu diện tích không khi chuyển mục đích xong cá nhân góp vốn hoặc chuyển lại cho công ty.

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luậtđất đai năm 2013 quy định:

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Trường hợp thứ nhất. Các cá nhân trong công ty đứng ra mua đất nông nghiệp theo từng sổ đỏ và chuyển nhượng sang cho công ty, sau đó công ty chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp thì sẽ phải thực hiện nhiều thủ tục.

Thứ nhất, cá nhân khi mua đất nông nghiệp sẽ phải làm hợp đồng chuyển nhượng và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi thực hiện chuyển nhượng thời gian thực hiện là không quá 10 ngày theo quy định tại điểm l khoản 2 điều 61 nghị định 43.

Thứ hai, Sau khi thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng thì sẽ phải thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian không quá 30 ngày theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 61 nghị định 43.

Thứ ba, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì từng cá nhân có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cá nhân sang công ty theo quy định tại khoản 2 điều 69 nghị định 43, trong đó thời gian chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 61 nghị định 43.

Trường hợp thứ 2. Đối với cá nhân đã có sổ đỏ nông nghiệp thì cá nhân có thể tự đứng ra chuyển mục đích sử dụng đất thành phi nông nghiệp theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 59 luật đất đai và do Ủy ban nhân cấp huyện quyết định. Và đối với từng cá nhân thì không yêu cầu diện tích khi diện tích đất của bạn chỉ 525m2.

Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 61 nghị định 43.

Như vậy, trong 2 trường hợp trên thì trường hợp thứ 2 thời gian sẽ ngắn hơn trường hợp thứ nhất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư ?

Thưa luật sư, Tôi có mua 35 m2 đất ở thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm. Ở sổ đỏ chủ đất ghi là đất vườn sử dụng lâu dài, khi thực hiện xong thủ tục tách thửa thì đất lại ghi là cơ thời hạn sử dụng là 50 năm như vậy đúng hay sai? và tôi có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở được không? phí chuyển nhượng là bao nhiêu?
Xin luật sư tư vấn gúp!
Người gửi: Hai Hoang

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:  Từ đất vườn sang đất thổ cư?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Vấn đề của bạn được pháp luật về đất đại hiện nay qui định như sau:

Thứ nhất, về việc thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Khoản 1 điều 67 Luật đất đai năm 2013 (văn bản thay thế: Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13) có qui định:

“Điều 67. Đất sử dụng có thời hạn:

Người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây:

1. Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật này là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật này là năm mươi năm.

Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;”

Theo qui định, đất vườn mà bạn nhận chuyển nhượng thuộc loại đất trồng cây lâu năm, có thời hạn sử dụng là 50 năm. Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, việc bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi thời hạn sử dụng đất là 50 năm là đúng với qui định của pháp luật.

Thứ hai, về việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:

- Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
Vậy, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng mảnh đất của bạn từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở thì phải đáp ứng được các điều kiện trên.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau:
Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ được nộp tại phòng Tài nguyên và môi trường.

Nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm, tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất này theo khung giá đất được UBND huyện Từ Liêm ban hành hàng năm).

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

4. Chuyển mục đích sử dụng đất có cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý ?

Thưa quý luật sư công ty luật Minh Khuê, xin hãy cho tôi biết những trường hợp nào Nhà nước cho thuê đất và những trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ?
Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, những trường hợp Nhà nước cho thuê đất được quy định như sau:

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013 như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Khoản 2 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 quy định: Đối với trường hợp đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, Nhà nước chỉ cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Thứ hai, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Ngoài ra, khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

5. Tư vấn xin chuyển mục đích sử dụng đất ở thành phố HCM ?

Chào luật sư! Tôi có một mảnh đất ngang 4 x dài 19m, nhưng bị dự phóng mở đường phía sau mảnh đất là 13.2m, chỉ chuyển sang thổ cư được 19.1m2 (đã chuyển mục đích vào cuối năm 2014). Phần đất nằm trong lộ giới dự phóng đường 51.7m2 vẫn còn là đất trồng cây lâu năm.
Bây giờ tôi muốn xin chuyển thêm 1 phần diện tích sang đất thổ cư để xây dựng công trình không kiên cố, có cam kết tự phá bỏ khi nhà nước thu hồi đất để phóng đường thì có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào và mức lệ phí và thuế tôi phải đóng là bao nhiêu tiền cho 1m2. Nếu không chuyển được sang đất thổ cư thì tôi có thể xin xây dựng công trình trồng cây như xây dựng vách tường, lợp tôn và trồng cây xanh trên đất đó có được không? Vị trí mảnh đất tại địa chỉ 151/75/7 đường liên khu 4-5, phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân, Thành phố HCM.
Chân thành cảm ơn!
Người gửi: P.T.H

Tư vấn xin chuyển mục đích sử dụng đất ở thành phố HCM ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Khoản 2 và 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn sứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện. Do thông tin bạn đưa ra không rõ ràng nên chúng tôi không xác định được bạn thuộc trường hợp nào trong số các trường hợp kể trên. Bạn có thể căn cứ các quy định trên để đưa ra kết luận xem mình có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất không.

Thứ hai, bạn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 69 Nghị định 43/ 2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"Điều 69.Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

*Về phần chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Điều 3 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ quy định:

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định này.”

Căn cứ vào Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Chương II của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất :

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ những quy định trên, các khoản phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

1. Lệ phí trước bạ:

- Tiền lệ phí trước bạ phải nộp bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%. Trong đó:

+ Diện tích đất: tính bằng m2.

+ Giá đất: do UBND tỉnh quy định hàng năm.

2. Tiền sử dụng đất:

- Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp) nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó:

+ Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm.

+ Diện tích đất: tính bằng m2

+ Hệ số điều chỉnh: UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức)

Do bạn không nêu rõ diện tích đất cần chuyển nên chúng tôi không tính rõ cho bạn được. Bạn có thể tham khảo cách tính ở trên.

Thứ ba, Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 6.Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, bạn sẽ không được phép xây dựng công trình trồng cây như xây dựng vách tường, lợp tôn và trồng cây xanh trên đất đó vì sẽ vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích theo quy định trên.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?