Quy định về điều kiện đối với tài sản đảm bảo

1.Tài sản đảm bảo là gì ?

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dung đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận.

2. Xử lý tài sản bảo đảm

Bán tài sản bảo đảm

Phương thức bán tài sản này chủ yếu là bán đấu giá tài sản bảo đảm. Đối với các giao dịch bảo đảm có quy định về việc xử lý tài sản bằng phương thức bán đấu giá, thì bắt buộc phải được bán đấu giá thông qua các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và theo trình tự, thủ tục được quy định của Luật bán đấu giá tài sản và pháp luật liên quan.

Người có tài sản bán đấu giá có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để tiến hành bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm

Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì việc nhận chính tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:

– Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của tài sản bảo đảm.

– Trong trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Bên nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ phải xuất trình văn bản chứng minh quyền được xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.

Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ

– Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu người thứ ba là người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được ủy quyền. Trong trường hợp người có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu thì bên nhận bảo đảm phải chứng minh quyền được đòi nợ.

– Trong trường hợp bên nhận bảo đảm đồng thời là người có nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận bảo đảm được bù trừ khoản tiền đó.

3. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm

Pháp luật quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu)1. Tuy nhiên, điều này là không hoàn toàn chính xác. Ví dụ như thuyền trưởng tàu biển, chỉ là người chỏ hàng thuê, không hề có quyền sở hữu hay được chủ sở hữu ủy quyền nhưng vẫn có quyền cầm cố hàng hóa theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam năm 2015.

Riêng đối vổi quyền sử dụng đất thì khá phức tạp và có nhiều quan điểm khác nhau. Loại quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền sử dụng đất, tuy được coi là một loại tài sản, nhưng người sử dụng đất không thể là chủ sở hữu của đất đai nói chung hay quyền sử dụng đất nói riêng để mang đi thế chấp. Chưa kể trong nhiều trường hợp, người thuê đất,
rõ ràng là không có quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Loại quan điểm thứ hai thì cho rằng, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, mà quyền tài sản thì lại là một trong 4 loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, ngưòi sử dụng đất có quyền sở hữu đối với quyền tài sản là quyền sử dụng đất, nên vẫn thuộc trường hợp người thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản thê chấp. Việc này cũng tương tự như quyền sử dụng đối vổi tài sản là nhà thuê, thì người thuê cũng có thể cho thuê lại nếu như được chủ sở hữu đồng ý (đối với đất, thì Nhà nước thông qua Luật Đất đai, đã đồng ý cho người sử dụng đất, trong đó có người thuê đất được quyền thế chấp hay quyền cho thuê lại). Tuy nhiên, dù đều là những người có quyền sử dụng đất, nhưng không phải tất cả các trường hợp đều có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. Có thể diễn đạt vấn đề pháp lý đặc biệt này như sau: chỉ ai có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất thì mới có quyền thê chấp. Ví dụ người được Nhà nước cho thuê đất mà chưa trả tiền sử dụng đất hoặc tuy đã trả tiền, nhưng tiền ấy lại chính là của Nhà nước, thì quyền sử dụng đất thuê trong trường hợp này lại chưa đủ điều kiện để được coi là quyền sở hữu tài sản, nên cũng chưa đủ điều kiện để thê chấp. Hay nói cách khác, khi đó mới chỉ có quyền tài sản gốc đối với đất, còn quyền sử dụng đất vẫn là quyền phái sinh hoàn toàn phụ thuộc mà chưa tách được riêng để trỏ thành một tài sản tương đối độc lập vói tài sản gốc.

Tóm lại, pháp luật quy định chỉ cá nhân, pháp nhân có quyền sở hữu tài sản thì mối được thế chấp, trong khi chỉ công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại vẫn cho phép thế chấp. Vì vậy, rất khó hình dung, vì quyền sử dụng đất không phải là đất, mà chỉ giống như cái bóng của đất trong khi đất thì gần như không có bóng, trừ phần gồ ghề, lồi lõm như núi cao, vực sâu.

Pháp luật cũng quy định, tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lốn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lón hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác). Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thê chấp hoặc người thứ ba có quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Chẳng hạn như quy định đối với trường hợp thế chấp để bảo đảm cho khoản vay được Chính phủ bảo lãnh thì giá trị của tài sản thế chấp tối thiểu bằng 120% trị giá gốc của khoản vay.

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 đã có sự mâu thuẫn với Bộ luật Dân sự năm 2005 khi quy định, chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ỗ, nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ.

Ngoài ra, còn một số điều kiện khác đối với tài sản, biện pháp và trường hợp giao dịch bảo đảm cụ thể được trình bày tại các mục liên quan trong cuốn sách này.

Để hạn chế rủi ro, một số tổ chức tín dụng còn đặt ra quy định chỉ nhận thế chấp bất động sản của người thứ ba nếu xác định được lý do thế chấp hợp lý, rõ ràng như do quan hệ sở hữu chung, kinh doanh chung, quan hệ gia đình ruột thịt hoặc tài sản đứng tên của ngưồi thứ ba nhưng thực chất là tài sản thuộc sở hữu của bên vay.

4.Pháp luật quy định các trường hợp bắt buộc phải mua bảo hiểm tài sản 

Bên nhận thế chấp cũng thưòng yêu cầu bên thế chấp phải mua bảo hiểm tài sản đôi với các trường hợp tài sản thế chấp dễ xảy ra rủi ro bị tổn thất, đặc biệt là tài sản bắt buộc phải mua bảo hiểm. Pháp luật quy định các trường hợp bắt buộc phải mua bảo hiểm tài sản gồm:

Thứ nhất, cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ gồm: nhà, công trình và các tài sản gắn liền với nhà, công trình; máy móc thiết bị; các loại hàng hoá, vật tư (bao gồm cả nguyên vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm) phải thực hiện bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;

Thứ hai, người vận chuyển hàng không phải mua bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với việc mất mát, thiếu hụt, hư hỏng hàng hoá;

Thứ ba, chủ đầu tư phải mua bảo hiểm bắt buộc đôi với công trình trong thời gian xây dựng đối với công trình có ảnh hưỏng đến an toàn cộng đồng, môi trường, công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng phức tạp;

Thứ tư, đối với nhà ở thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy thì chủ sở hữu nhà ở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;

Thứ năm, tàu biển thế chấp phải được chủ tàu mua bảo hiểm, trừ trường hợp trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác;

Thứ sáu, chủ đầu tư hoặc nhà thầu (trong trường hợp phí bảo hiểm công trình đã được tính vào giá hợp đồng) phải mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng đối với các công trình sau (trừ các công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh và bí mật nhà nước): công trình, hạng mục công trình có ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng; công trình đầu tư xây dựng có ảnh hưỏng lổn đến môi trường thuộc danh mục dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường; công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng phức tạp theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

Ngoài ra việc mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự về tài sản, sức khỏe, tính mạng đối với người thứ ba, nhất là trong trường hợp bắt buộc như bảo hiểm trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới cũng tăng độ an toàn và khả năng hạn chế rủi ro tài chính cho các bên có nghĩa vụ dân sự.

5. Quy định điều kiện về tài sản đảm bảo trong doanh nghiệp

Căn cứ tại khoản 8 Điều 7 Luật doanh nghiệp 2014 có quy định về quyền của doanh nghiệp như sau: “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của doanh nghiệp”. Theo quy định của điều luật này thì công ty có quyền dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ nợ và các nghĩa vụ khác của công ty. Tuy nhiên không phải tài sản nào thuộc quyền sở hữu của công ty đều có thể dùng làm tài sản bảo đảm. Trừ một số trường hợp ngoại lệ nhất định thì chỉ có tài sản được phép giao dịch (chuyển nhượng) mới có thể dùng làm tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm cần có ba điều kiện sau:

• Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ các trường hợp ngoại lệ);
• Là tài sản không cấm giao dịch;
• Là tài sản xác định được.

Tuy nhiên pháp luật hiện hành chưa có quy định rõ ràng về thời điểm nào tài sản bảo đảm cần đáp ứng ba điều kiện như trên. Trên thực tế, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận là ba điều kiện trên cần được đáp ứng tại một số thời điểm nhất định quan trọng đối với bên nhận bảo đảm mà không nhất thiết cần đúng phải mọi thời điểm.

*Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm

Tại khoản 1 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu”. Như vậy trừ trường hợp cầm giữ tài sản và bảo lưu quyền sở hữu, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Điều 158 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Công ty là bên bảo đảm phải có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Trong đó quyền định đoạt sẽ cho phép bên bảo đảm dùng tài sản để thế chấp hoặc cầm cố cho bên nhận bảo đảm đồng thời cho phép việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm sang người mua hay bên nhận bảo đảm trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.

Một số trường hợp ngoại lệ không cần đáp ứng ba điều kiện trên thường xảy ra trên thực tế đó là: quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, tài sản thuộc quyền quản lý và sử dụng của doanh nghiệp nhà nước. Các tài sản này vẫn có quyền thế chấp trong một số trường hợp cụ thể hay có sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Là tài sản không cấm giao dịch

Khoản 1 Điều 320 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp đó là: “Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 của Chính Phủ về sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định: “tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lại mà pháp luật không cấm giao dịch”. Như vậy, tài sản phải “không cấm giao dịch” mới có thể là sử dụng làm tài sản bảo đảm. Việc xử lý tài sản bảo đảm có thể dẫn đến việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm  nên “không cấm giao dịch” là một điều kiện phù hợp đối với tài sản bảo đảm.

Trên thực tế, một số loại tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm nhưng bị cấm chuyển nhượng và không được sử dụng làm tài sản bảo đảm trừ khi có các chấp thuận cho việc chuyển nhượng. Các tài sản này thường bao gồm các loại sau:

• Tài sản bị hạn chế chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và điều lệ công ty (ví dụ như cổ phần của cổ đông sáng lập bị hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày công ty cổ phần được cấp giấy chứng nhân đăng ký doanh nghiệp; cổ phần ưu đãi biểu quyết không được chuyển nhượng)
• Tài sản bị hạn chế chuyển nhượng theo quy định của Luật phá sản 2014;
• Tài sản bị cưỡng chế thi hành án;
• Tài sản bị quốc hữu hóa.

*Là tài sản xác định được

Khoản 2 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được”. Điều kiện này yêu cầu tài sản bảo đảm phải là tài sản tôn tại trên thực tế và cho dù được mô tả chung thì vẫn phải xác định được. Đây là điều kiện rất cần thiết trong trường hợp khi tài sản bảo đảm là tài sản được mô tả chung và không có chi tiết  cụ thể mô tả (ví dụ như tài sản bảo đảm là hàng hóa, vật tư hoặc số dư trong tài khoản – vì các loại tài sản này thay đổi hàng ngày và không thể mô tả chi tiết cụ thể) và tài sản hình thành trong tương lai.