Quy định về điều kiện tài sản bảo đảm? Trường hợp tài sản bảo đảm đang cho thuê?

1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm

BPBĐ là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh - thương mại, BPBĐ có vai trò rất quan trọng.

“BPBĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”. Các BPBĐ theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp. Nhìn chung, pháp luật Việt Nam và pháp luật các nước khá tương đồng về khái niệm BPBĐ tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo hướng dẫn của UNCITRAL thì “GDBĐ là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, GDBĐ bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu”, trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định. Theo pháp luật của Mỹ thì GDBĐ cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Có thể thấy, “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “BPBĐ”.

Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.

2. Các biện pháp bảo đảm

Các BPBĐ trong thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và các nước rất phong phú. Pháp luật Việt Nam về các BPBĐ truyền thống như: cầm cố, thế chấp, ký cược, đặt cọc, ký quỹ, bảo lãnh. Bộ luật Dân sự (BLDS) Việt Nam còn quy định về biện pháp tín chấp. Ngoài ra trong thực tiễn kinh doanh, các bên còn áp dụng các BPBĐ khác là biến thể của các BPBĐ trên như bảo lãnh ngân hàng, tín dụng dự phòng… Các BPBĐ theo pháp luật Việt Nam không bắt buộc có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bảo đảm sang người nhận bảo đảm.

3. Tài sản bảo đảm là gì?

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dung đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận.

4. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm

Pháp luật quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu). Tuy nhiên, điều này là không hoàn toàn chính xác. Ví dụ như thuyên trưỏng tàu biển, chỉ là người chỏ hàng thuê, không hề có quyền sở hữu hay được chủ sở hữu ủy quyền nhưng vẫn có quyền cầm cố hàng hóa theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2018).

Riêng đối với quyền sử dụng đất thì khá phức tạp và có nhiều quan điểm khác nhau. Loại quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền sử dụng đất, tuy được coi là một loại tài sản, nhưng ngưòi sử dụng đất không thể là chủ sở hữu của đất đai nói chung hay quyền sử dụng đất nói riêng để mang đi thế chấp. Chưa kể trong nhiều trường hợp, người thuê đất, rõ ràng là không có quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Loại quan điểm thứ hai thì cho rằng, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, mà quyền tài sản thì lại là một trong 4 loại tài sản theo quy định của các Bộ luật Dân sự. Vì vậy, người sử dụng đất có quyền sở hữu đối với quyền tài sản là quyền sử dụng đất, nên vẫn thuộc trường hợp người thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Việc này cũng tương tự như quyền sử dụng đốì với tài sản là nhà thuê, thì người thuê cũng có thể cho thuê lại nếu như được chủ sở hữu đồng ý (đốỉ với đất, thì Nhà nước thông qua Luật Đất đai, đã đồng ý cho người sử dụng đất, trong đó có người thuê đất được quyền thế chấp hay quyền cho thuê lại). Tuy nhiên, dù đều là những người có quyền sử dụng đất, nhưng không phải tất cả các trường hợp đều có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. Có thể diễn đạt vấn đề pháp lý đặc biệt này như sau: chỉ ai có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất thì môi có quyền thế chấp. Ví dụ người được Nhà nưóc cho thuê đất mà chưa trả tiền sử dụng đất hoặc tuy đã trả tiền, nhưng tiền ấy lại chính là của Nhà nước, thì quyền sử dụng đất thuê trong trường hợp này lại chưa đủ điều kiện để được coi là quyền sở hữu tài sản, nên cũng chưa đủ điều kiện để thế chấp. Hay nói cách khác, khi đó mới chỉ có quyền tài sản gốc đối với đất, còn quyền sử dụng đất vẫn là quyền phái sinh hoàn toàn phụ thuộc mà chưa tách được riêng để trỏ thành một tài sản tương đối độc lập với tài sản gốc.

Tóm lại, pháp luật quy định chỉ cá nhân, pháp nhân có quyền sở hữu tài sản thì mới được thế chấp, trong khi chỉ công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại vẫn cho phép thế chấp. Vì vậy, rất khó hình dung, vì quyền sử dụng đất không phải là đất, mà chỉ giông như cái bóng của đất trong khi đất thì gần như không có bóng, trừ phần gồ ghề, lồi lõm như núi cao, vực sâu.

Pháp luật cũng quy định, tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá tri nghĩa vụ được bảo đảm.

Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thòi điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác). Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sỗ hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho ngưòi yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp câc bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba có quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Chẳng hạn như quy định đối với trường hợp thế chấp để bảo đảm cho khoản vay được Chính phủ bảo lãnh thì giá trị của tài sản thế chấp tội thiểu bằng 120% trị giá gốc của khoản vay.

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 đã có sự mâu thuẫn với Bộ luật Dân sự năm 2005 khi quy định, chủ sở hữu nhà ở. được thế chấp nhà ở, nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ.

Để hạn chế rủi ro, một số tổ chức tín dụng còn đặt ra quy định chỉ nhận thế chấp bất động sản của ngưòi thứ ba nếu xác định được lý do thế chấp hợp lý, rõ ràng như do quan hệ sở hữu chung, kinh doanh chung, quan hệ gia đình ruột thịt hoặc tài sản đứng tên của người thứ ba nhưng thực chất là tài sản thuộc sở hữu của bên vay.

Bên nhận thế chấp cũng thường yêu cầu bên thế chấp phải mua bảo hiểm tài sản đốì với các trường hợp tài sản thế chấp dễ xảy ra rủi ro bị tổn thất, đặc biệt là tài sản bắt buộc phải mua bảo hiểm. Pháp luật quy định các trường hợp bắt buộc phải mua bảo hiểm tài sản gồm:

Thứ nhất, cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ gồm: nhà, công trình và các tài sản gắn liền vối nhà, công trình; máy móc thiết bị; các loại hàng hoá, vật tư (bao gồm cả nguyên vật liệu, bốn thành phẩm, thành phẩm) phải thực hiện bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;

Thứ hai, người vận chuyển hàng không phải mua bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với việc mất mát, thiếu hụt, hư hỏng hàng hoá;

Thứ ba, chủ đầu tư phải mua bảo hiểm bắt buộc đối với công trình trong thời gian xây dựng đối với công trình có ảnh hưỏng đến an toàn cộng đồng, môi trưòng, công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng phức tạp;

Thứ tư, đối với nhà ở thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy thì chủ sở hữu nhà ở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc;

Thứ năm, tàu biển thế chấp phải được chủ tàu mua bảo hiểm, trừ trường hợp trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác;

Thứ sáu, chủ đầu tư hoặc nhà thầu (trong trường hợp phí bảo hiểm công trình đã được tính vào giá hợp đồng) phải mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng đối với các công trình sau (trừ các công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh và bí mật nhà nước): công trình, hạng mục công trình có ảnh hưỗng đến an toàn cộng đồng; công trình đầu tư xây dựng có ảnh hưỏng lớn đến môi trường thuộc danh mục dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường; công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng phức tạp theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.

Ngoài ra việc mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự về tài sản, sức khỏe, tính mạng đối với người thứ ba, nhất là trong trường hợp bắt buộc như bảo hiểm trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, cũng tăng độ an toàn và khả năng hạn chế rủi ro tài chính cho các bên có nghĩa vụ dân sự.

5. Tài sản bảo đảm đang cho thuê

Bên cạnh đó, tài sản thế chấp đang bị người thuê tài sản chiếm hữu, sử dụng tài sản thuê một cách hợp pháp thì cũng dẫn đến khả năng bên nhận thế chấp tài sản bị “trói tay, trói chân”, rất khó xử lý hoặc không được bảo vệ quyền lợi trên thực tế.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc thuê và thuê khoán tài sản như sau:

Thứ nhất, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản (đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, gia súc, cơ sỏ sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức) cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê. Thời hạn trả tiền thuê khoán do các bên thỏa thuận;

Thứ hai, giá thuê hoặc thuê khoán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên hoặc giá được xác định theo kết quả đấu thầu, trừ trường hợp luật có quy định khác;

Thứ ba, thời hạn thuê hoặc thuê khoán do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng không rõ ràng thì được xác định theo mục đích thuê hoặc theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp vối tính chất của đối tượng thuê khoán;

Thứ tư, bên thuê có thể được quyền cho thuê lại tài sản;

Thứ năm, bên cho thuê phải bảo dảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê;

Thứ sáu, hợp đồng thuê nhà ở được chấm dứt khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây: hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; nhà ở cho thuê không còn; bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích khồng có ai đang cùng chung sống; nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác;

Thứ bảy, chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định, trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê, nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, ở chiều ngược lại, tài sản đang thế chấp cũng có thể bị cho thuê, cho mượn.

Quy định bên thế chấp “được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp” và chỉ “phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết” sẽ gây ra rủi ro rất lớn cho bên nhận thế chấp. Chẳng hạn, bên thế chấp có thể cho thuê nhà với thời hạn 50 - 100 năm, thu tiền trước (theo Luật Nhà ở năm 2014 hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng).

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định, tài sản đang thế chấp được cho thuê hoặc cho mượn mà không thông báo cho bên thuê hoặc bên mượn về việc tài sản đang được dùng để thế chấp và gầy ra thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thuê hoặc bên mượn. Hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản đang thế chấp chấm dứt khi tài sản thế chấp hị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Bên thuê, bên mượn phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thuê, bên mượn có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, vấn đề cũng khá phức tạp trên thực tế, nhất là với quy định việc thuê tài sản nói chung, thuê nhà ở, bất động sản nói riêng thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, và đặc biệt là trường hợp đã trả tiền thuê trưổc trong một thời gian dài hàng chục năm.

Đặc biệt phức tạp hơn nữa là trường hợp tài sản đang có một hoặc một số người có quyền hưởng dụng lâu dài, đồng thời người hưởng dụng lại cho một hoặc một số người thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản trong một thời hạn dài.