1. Khái niệm thuê tài sản là gì ?

Là sự thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định để được nhận tiền cho thuê một lần hoặc nhiều lần.

Thuê tài sản bao gồm các hình thức:

Thuê tài chính: Là thuê tài sản mà bên cho thuê có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển giao vào cuối thời hạn thuê.

Thuê hoạt động: Là hình thức thuê ngắn hạn tài sản hay có thể hiểu thuê hoạt động là thuê tài sản không phải là thuê tài chính.

Thuê tài sản được thể hiện dưới hình thức pháp lý qua các loại hợp đồng như: hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê tài chính,…

2. Hợp đồng cho thuê tài sản?

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Nếu hai bên là bên có tài sản và bên đi thuê tài sản phải thống nhất được với nhau tất cả các vấn đề để cùng ký vào một hợp đồng ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên trên cơ sở các điều khoản của hợp đồng. Thời điểm các bên đồng ý ký và ký vào hợp đồng là hoàn tất quá trình giao kết hợp đồng của các bên.

Hợp đồng thuê tài sản bao gồm các hình thức sau:

Hợp đồng thuê tài sản có công chứng

Hợp đồng thuê tài sản có chứng thực

Hợp đồng thuê tài sản có người làm chứng

Hợp đồng thuê tài sản không có người làm chứng

Và tuỳ thuộc theo loại tài sản đem cho thuê là loại tài sản gì để lựa chọn hình thức phù hợp.

Tham khảo một số mẫu hợp đồng thuê tài sản sau đây:

Hợp đồng thuê nhà (chung)

Hợp đồng thuê nhà ởHợp đồng thuê nhà trọ

Hợp đồng thuê nhà hình thành trong tương lai

​Hợp đồng thuê nhà xưởng kho bãi

Hợp đồng thuê văn phòng

3.Quy định về thế chấp tài sản đang cho thuê

Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản đang cho thuê là đất đai

(Theo Điều 188 Luật đất đai 2013): Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngoài ra, (Điều 34 Nghị định Số: 21/2021/NĐ-CP) Việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn

1. Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

2. Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.

3. Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Như vậy có thể thấy đất đang cho thuê vẫn có thể đem đi thế chấp, tuy nhiên phải báo cho ngân hàng biết về việc đang cho thuê tài sản. Trong trường hợp tài sản này bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ với bên bên nhận thế chấp (ngân hàng) thì bên thuê vẫn có thể tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến khi hết hạn thuê theo hợp đồng.

Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản đang cho thuê là nhà ở

Theo quy định của Luật nhà ở 2014 có đưa ra nội dung như sau:

Điều 146. Thế chấp nhà ở đang cho thuê:

Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

4.Tài sản bảo đảm đang cho thuê

Bên cạnh đó, tài sản thế chấp đang bị người thuê tài sản chiếm hữu, sử dụng tài sản thuê một cách hợp pháp thì cũng dẫn đến khả năng bên nhận thế chấp tài sản bị “trói tay, trói chân”, rất khó xử lý hoặc không được bảo vệ quyền lợi trên thực tế.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc thuê và thuê khoán tài sản như sau:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản (đất đai, rừng, mặt nưốc chưa khai thác, gia súc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưỏng hoa lợi, lợi tức) cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưỏng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê. Thời hạn trả tiền thuê khoán do các bên thỏa thuận

Giá thuê hoặc thuê khoán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên hoặc giá được xác định theo kết quả đấu thầu, trừ trường hợp luật có quy định khác;

Thời hạn thuê hoặc thuê khoán do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng không rõ ràng thì được xác định theo mục đích thuê hoặc theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán;

Bên thuê có thể được quyền cho thuê lại tài sản;

Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê;

Hợp đồng thuê nhà ở được chấm dứt khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây: hợp đồng thuê nhà ỗ hết hạn; hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; nhà ở cho thuê không còn; bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bô' mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống; nhà ỗ cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ồ hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác;

Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho
bên thuê nhà ở biết trước về việc thê chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở1. Ngược lại, tài sản đang thế chấp cũng có thể bị cho thuê, cho mượn.

Quy định bên thế chấp “được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp” và chỉ “phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết” sẽ gây ra rủi ro rất lớn cho bên nhận thế chấp. Chẳng hạn, bên thế chấp có thể cho thuê nhà với thời hạn 50 - 100 năm, thu tiền trước (theo Luật Nhà ở năm 2014 hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng).

Vấn đề trở nên khá phức tạp và rủi ro trên thực tế, khi việc thuê tài sản nói chung, thuê nhà ở, bất động sản nói riêng thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, và đặc biệt là trường hợp đã trả tiền thuê trước trong một thời gian dài hàng chục năm.

Đặc biệt phức tạp hơn nữa là trường hợp tài sản đang có một hoặc một số người có quyền hưởng dụng lâu dài, đồng thời người hưỏng dụng lại cho một hoặc một sô" người thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản trong một thời hạn dài.

5. Nhà đang thế chấp có được cho thuê không 

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể có công chứng, chứng thực tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia.

Như vậy, khi thế chấp thì căn nhà vẫn được bên thế chấp quản lý, sử dụng hoặc có thể giao cho người thứ ba giữ nên các bên có thỏa thuận.

Ngoài ra, tại Điều 146 Luật nhà ở 2014, tài sản đang cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền thế chấp căn nhà đó và phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

Ngược lại, nếu tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì bên thế chấp có thể cho người thứ 3 thuê nhà theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 nếu: thông báo cho bên thuê về tình trạng căn nhà đang được thế chấp; Thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc bên thế chấp cho thuê căn nhà đang thế chấp

Bên cạnh đó, bên nhận thế chấp cũng có các quyền và nghĩa vụ sau: Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc bên thế chấp cho người khác thuê; Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc bên thuê phải giao căn nhà đó để xử lý.

Quy định này được thể hiện cụ thể tại Điều 322, Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với người thuê nhà thì được sử dụng ngôi nhà đúng với mục đích đã thỏa thuận và được bên cho thuê nhà thông báo cho tình trạng của căn nhà thế chấp: đang được thế chấp, xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ …

Nội dung được quy định tại Điều 324 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định về đơn phương chấm dứt hơp đồng thuê nhà tại khoản 2 Điều 132 của Luật nhà ở 2014 hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Khi tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng (bên chủ tài sản thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay) thì bên thế chấp có thể cho người thứ 3 thuê nhà. Cụ thể hóa theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp là: được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.