1.Bảng khung giá đất thấp nhất và cao nhất

TT	Loại đất	Giá đất
TT	Loại đất	Thấp nhất	Cao nhất
1	Đất trồng cây hằng năm.	5	250
2	Đất trồng cây lâu năm.	5	300
3	Đất rừng sản xuất.	1	190
4	Đất nuôi trồng thủy sản.	3	250
5	Đất làm muôi.	5	142
6	Đối ỏ tại nông thôn.	15	29.000
7	Đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn.	16	23.200
8	Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại.	900	17.400
9	Đất ở tại đô thị.	50	162.000
10	Đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.	32	129.000
11	Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thi.	24	97.200

2. Xác định lại trị giá của tài sản bảo đảm

Trong quá trình thực hiện hợp đồng bảo đảm, các bên cũng có thể thỏa thuận về việc xác định lại trị giá của tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm, nhất là các tổ chức tín dụng, có thể định giá lại tài sản bảo đảm để xem xét thỏa thuận bảo đảm tiền vay mới hoặc chỉ để phục vụ mục tiêu quản lý rủi ro. Chẳng hạn như Thông tư số 139/2015/TT- BTC và Thông tư số 10/2016/TT-BTC quy định 4 trường hợp định giá lại tài sản bảo đảm tiền vay cho khoản vay lại vốh vay nước ngoài của Chính phủ và thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay được Chính phủ bảo lãnh gồm: theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp (cổ phần hóa, bán hoặc chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp theo các hình thức khác); dùng tài sản để đầu tư ra ngoài doanh nghiệp; các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Các quy định hiện hành về giao dịch bảo đảm và biểu mẫu hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm không yêu cầu ghi giá trị tài sản bảo đảm và giá trị phần nghĩa vụ được bảo đảm. Như vậy, không có cơ sở pháp lý để thực hiện quy định “một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

3. Quy định về định giá tài sản bảo đảm

Điều 306 Bộ Luật Dân sự quy định về định giá tài sản bảo đảm:

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.

Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.

2. Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.

3. Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quả trình định giá tài sản bảo đảm“.

4.Các loại quyền tài sản có thể sử dụng bảo đảm nghĩa vụ

Trước đây, Điều 322BLDS cũ đã từng liệt kê một số quyền tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ , nhưng quy định này không được kế thừa trong BLDS năm 2015, thay vào đó được quy định trong các văn bản dưới luật. Các quyền tài sản được sử dụng bảo đảm nghĩa vụ được liệt kê tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư số 08/2018/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 20 tháng 6 năm 2018 hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (sau đây gọi là Thông tư số 08/2018/TT-BTP). Theo đó, ngoại trừ quyền sử dụng đất, các quyền tài sản được liệt kê trên cơ sở cụ thể hóa Điều 115 BLDS năm 2015 gồm các quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, các quyền đòi nợ và các tài sản quyền phát sinh từ hợp đồng. Việt liệt kê theo cách này rõ ràng không thể liệt kê hết nên Thông tư đưa danh sách mở với cụm từ “các quyền tài sản khác theo quy định của pháp luật” là hợp lý. Tuy nhiên, trong thực tiễn các chủ thể nhận bảo đảm các quyền tài sản rất đa dạng mà Thông tư trên chưa liệt kê như các khoản thu phát sinh từ hợp đồng, các quyền tài sản phát sinh từ dự án xây dựng, các dạng hoa lợi, lợi tức v.v.. Hiện nay, Nghị định số 21/2021/NĐ-CPngày19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (sau đây gọi là Nghị định số 21/2021/NĐ-CP) đã mở rộng và đầy đủ hơn các quyền tài sản có thể sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; theo đó, (i) mở rộng trong trong lĩnh vực trí tuệ như quyền tài sản phát sinh từ kết quả nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, chuyển giao công nghệ hoặc quyền tài sảnkhác trị giá được bằng tiền trong lĩnh vực khoa học, công nghệ, công nghệ thông tin(ii) liên quan đến việc góp vốn đã bổ sung: quyền mua lại phần vốn góp, quyền mua cổ phần,hoặc lợi tức phát sinh từ cổ phần, phần vốn góp trong pháp nhân thương mại, pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội; (iii)đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, đã bổ sung: các khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác; quyền khai thác, quản lý dự án đầu tư; quyền cho thuê, cho thuê lại; quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, lợi ích khác trị giá được bằng tiền hình thành từ hợp đồng; quyền khác trị giá được bằng tiền phát sinh từ hợp đồng; và (iv) quy định cụ thể hơn về các quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên có thể sử dụng bảo đảm nghĩa vụ.

5.Một số loại quyền tài sản vẫn còn thiếu hành lang pháp lý cần thiết

Một là, về quyền tài sảnđối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ,Việt Nam chưa có quy định điều chỉnh riêng về bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản trí tuệ hay quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ. Tuy nhiên, ở nhiều quốc gia trên thế giới có nhiều quy định khá chi tiết về bảo đảm bằng tài sản trí tuệ (intellectual property) hoặc các quyền sở hữu trí tuệ[20] (intellectual property rights).Theo đó, đa số các quyền sở hữu trí tuệ cổ điển như bằng sáng chế, nhãn hiệu và bản quyền đều có thể chuyển nhượng và được phép thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ. Chẳng hạn như ở Anh, Pháp, Nam Phi, Nhật Bản. Tuy nhiên, theopháp luật của Đức, bản quyền (coppyright) không được chuyển nhượng (khoản 2 Điều 29 Luật Bản quyền của Đức). Điều này cũng đúng đối với Áo (theo Điều 23 Luật Bản quyền của Áo), Cộng hòa Séc và Croatia. Tuy nhiên, vẫn có nhiều cách khác nhau để sử dụng bản quyền làm cơ sở cho việc bảo đảm tài chính như: các yêu cầu (ví dụ tiền bản quyền) xuất phát từ giấy phép có thể được chuyển nhượng bảo đảm; quyền bảo đảm có thể được tạo ra bằng, hoặc một giấy phép bảo đảm có thể được trao cho người cho vay, người này sẽ trả lại giấy phép bản quyền cho người vay[21]. Trên sở quy định chung của pháp luật dân sự và Luật Sở hữu trí tuệ của Việt Nam, quyền tác giả được xem là quyền nhân thân gắn với tài sản, không thể chuyển giao.Do vậy, Việt Nam có những nét tương đồng với Đức trong trường hợp này. Đây cũng là điều Việt Nam có thể cân nhắc khi xây dựng các quy định về bảo đảm nghĩa vụ liên quan đến quyền tài sản nói chung, tài sản trí tuệ nói riêng.

Hai là, một dạng quyền tài sản khá đặc biệt không thể không đề cập, đó là bên cạnh “quyền tài sản phát sinh từ phần vốn góp”, “phần vốn góp”trong công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty hợp danh hoặc cổ phần(xét cho cùng vẫn là phần vốn góp) trong công ty cổ phần là tài sản dưới dạng quyền tài sản, một loại tài sản vô hình.Do đó, về nguyên tắc, các quyền này đều có thể trở thành tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, trong thực tiễn, các chủ thể thường chọn tài sản là phần vốn góp trong doanh nghiệp đểbảo đảm nghĩa vụ bởi sự thuận lợi và tương thích với luật chuyên ngành, theo đó Luật Doanh nghiệp cũ ghi nhận khả năng bảo đảm nghĩa vụ bằng phần vốn góp,đồng thời Luật này cũng có những quy định về chuyển nhượng phần vốn góp là cơ sở quan trọng để có thể xử lý tài sản bảo đảm khi điều kiện xử lý tài sản bảo đảm xảy ra.Dù vậy, pháp luật vẫn chưa dự liệu các quy định điều chỉnh mối liên hệ giữa thế chấp quyền tài sản phát sinh từ phần vốn góp nói chung và thế chấp phần vốn góp, việc thế chấp phần vốn góp và quyền muaphần vốn góp có được từ việc góp vốn, chẳng hạn, thế chấp phần vốn góp có bao gồm cả quyền mua phần vốn góp có được từ việc góp vốn hay không, hoặc có bao gồm cổ tức hay không? Tất cả những vấn đề này cần được quy định cụ thể.

Ba là, như đã trình bày, “tài sản ảo” là loại tài sản vô hình, là tài sản thuộc dạng quyền tài sản. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam quy định rất khiêm tốn về loại tài sản này. Việt Nam hiện nay cũng có một số quy định nhưng vẫn còn rất dè dặt và chưa có khung pháp lý đầy đủ về chúng. Với những đặc tính vô hình của tài sản ảo, có thể thấy tài sản ảo là tài sản dạng quyền tài sản, mang nét đặc biệt thể hiện ở sự tồn tại trong không gian ảo nhưng có giá trị trong đời thực một số loại phổ biến hiện nay:

- Về tên miền cũng là tài sản tiềm năng có thể trở thành đối tượng của giao dịch bảo đảm. Tên miền hiện nay chỉ dừng lại ở quy định về bảo vệ tên miền, chuyển nhượng tên miền, nhưng không có quy định về giao dịch bảo đảm có đối tượng là tên miền. Như vậy, trong số các tài sản ảo nêu trên, tác giả nhận thấy nên xác định rõ tên miền cũng là một dạng tài sản, từ đó tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng tên miền như là một tài sản bảo đảm trong thời gian tới, bởi qua các giao dịch trong thực tiễn như đã nêu trên cho thấy giá trị của tên miền khá lớn. Theo các Đạo luật về tài sản bảo đảm cá nhân ở các bang của Canada thì các tài sản cá nhân, liên quan đến sở hữu trí tuệ có thể được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ, bên cạnh các sở hữu trí tuệ thông thường như bằng sáng chế, bản quyền, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu và còn có thể mở rộng đến tên miền.

- Về tiền kỹ thuật số, pháp luật Việt Nam hiện hành không thừa nhận là phương tiện thanh toán, và cũng không có quy định nào khẳng định hoặc bác bỏ đó là tài sản, nếu căn cứ vào khái niệm quyền tài sảntheo Điều 115 BLDS 2015, có thể lập luận đó là một tài sản dưới dạng quyền tài sản, nhưng hiện vẫn có những quan điểm khác nhau về vấn đề này. Nhiều nước trên thế giới đã thừa nhận tiền ảo là tài sản và là phương tiện thanh toán ở những mức độ khác nhau. Tiền ảo là một dạng tài sản ảo tồn tại trên không gian mạng, khó kiểm soát.Tuy nhiên, qua thực tiễn Việt Nam thời gian qua, nhu cầu tham gia các quan hệ của người dân liên quan đến tiền ảo ngày càng phổ biến và có tính quốc tế, đặc biệt là các loại tiền kỹ thuật số. Vì vậy, sớm hoàn thiện khung pháp lý với các quy định cụ thể về các tài sản này là rất cần thiết. Khi tài sản ảo nói chung, tiền kỹ thuật số được thừa nhận cũng đồng nghĩa với việc nó có thể được sử dụng bảo đảm nghĩa vụ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.