1. Một số khái niệm liên quan: 

Để hiểu rõ hơn về giá trị ban đầu và nguyên giá của bất động sản (BĐS) đầu tư, chúng ta cần đi sâu vào từng khái niệm và các yếu tố liên quan đến quá trình ghi nhận giá trị và chi phí của bất động sản trên sổ sách kế toán của doanh nghiệp.

Giá trị ban đầu của bất động sản đầu tư là giá trị của bất động sản được ghi nhận vào sổ sách kế toán tại thời điểm doanh nghiệp mua hoặc hoàn thành xây dựng bất động sản đó. Để ghi nhận giá trị ban đầu của BĐS đầu tư, doanh nghiệp phải xác định được toàn bộ các chi phí đã bỏ ra để sở hữu hoặc xây dựng bất động sản. Việc xác định này cần phải tuân thủ các quy định về kế toán và báo cáo tài chính, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong hoạt động tài chính của doanh nghiệp. Giá trị ban đầu không chỉ là con số trên sổ sách mà còn phản ánh quá trình đầu tư và sự nỗ lực của doanh nghiệp trong việc tạo ra một tài sản có giá trị.

Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm giá mua bất động sản và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua bất động sản đó. Khi doanh nghiệp mua một bất động sản, giá mua thường được hiểu là số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho người bán để có quyền sở hữu bất động sản đó. Tuy nhiên, để bất động sản này có thể được sử dụng hoặc cho thuê, doanh nghiệp còn phải chịu thêm nhiều chi phí khác. Các chi phí này có thể bao gồm chi phí pháp lý, chi phí đăng ký quyền sở hữu, chi phí môi giới, chi phí cải tạo và sửa chữa ban đầu để đưa bất động sản vào trạng thái sử dụng được, cũng như các chi phí vận chuyển và lắp đặt nếu có.

Ví dụ, khi một doanh nghiệp mua một tòa nhà để làm văn phòng cho thuê, giá mua tòa nhà là một phần của nguyên giá. Nhưng để tòa nhà này có thể sử dụng được và cho thuê, doanh nghiệp có thể phải bỏ ra các chi phí khác như chi phí tư vấn pháp lý để hoàn tất các thủ tục pháp lý, chi phí môi giới để tìm kiếm tòa nhà, chi phí cải tạo nội thất để phù hợp với mục đích sử dụng, và các chi phí khác để đưa tòa nhà vào trạng thái sẵn sàng cho thuê. Tất cả các chi phí này đều được cộng vào nguyên giá của bất động sản đầu tư, vì chúng đều là các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua và chuẩn bị bất động sản cho mục đích đầu tư.

 

2. Các phương pháp xác định nguyên giá BĐS đầu tư:

Theo các quy định tại Mục 15, 16, 17, 18, 19 của Chuẩn mực kế toán số 05, được ban hành kèm theo Quyết định 234/2003/QĐ-BTC, việc xác định giá trị ban đầu của bất động sản đầu tư được quy định chi tiết nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp.

Thứ nhất, một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá này không chỉ bao gồm giá mua ban đầu mà còn phải bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu. Điều này có nghĩa là mọi chi phí phát sinh để có được quyền sở hữu và đưa bất động sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng đều phải được cộng vào nguyên giá.

Thứ hai, khi bất động sản đầu tư được mua, nguyên giá của nó sẽ bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp. Các chi phí này có thể bao gồm phí dịch vụ tư vấn về luật pháp, thuế trước bạ, và các chi phí giao dịch khác. Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp có thể liên quan đến việc đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch mua bán, bao gồm các thủ tục pháp lý và đăng ký quyền sở hữu. Thuế trước bạ là khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu bất động sản. Ngoài ra, các chi phí giao dịch khác có thể bao gồm chi phí môi giới, chi phí thẩm định giá trị bất động sản, và các chi phí liên quan khác để hoàn tất giao dịch mua bán.

Thứ ba, đối với bất động sản đầu tư tự xây dựng, nguyên giá sẽ là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng. Trong suốt quá trình xây dựng, từ khi bắt đầu cho đến ngày hoàn thành, doanh nghiệp phải áp dụng các quy định của Chuẩn mực kế toán số 03 về “Tài sản cố định hữu hình” và Chuẩn mực kế toán số 04 về “Tài sản cố định vô hình”. Những chuẩn mực này hướng dẫn cách tính toán và ghi nhận các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng tài sản cố định. Chỉ khi công việc xây dựng hoàn thành và tài sản trở thành bất động sản đầu tư, doanh nghiệp mới áp dụng Chuẩn mực kế toán số 05 để xác định giá trị ban đầu của bất động sản đầu tư.

Quy trình này đảm bảo rằng tất cả các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng được tính vào giá trị ban đầu của bất động sản đầu tư một cách chính xác. Ví dụ, nếu một doanh nghiệp tự xây dựng một tòa nhà để cho thuê, các chi phí xây dựng như vật liệu xây dựng, chi phí lao động, chi phí thiết kế và giám sát xây dựng đều được tính vào giá thành thực tế. Ngoài ra, các chi phí khác như chi phí vay vốn trong quá trình xây dựng, nếu có, cũng được cộng vào nguyên giá.

Việc xác định giá trị ban đầu của bất động sản đầu tư một cách cẩn thận và chi tiết theo các quy định này là rất quan trọng đối với doanh nghiệp. Nó không chỉ ảnh hưởng đến báo cáo tài chính mà còn liên quan đến việc tính toán khấu hao, đánh giá hiệu quả đầu tư, và quản lý tài sản. Một nguyên giá được xác định chính xác sẽ giúp doanh nghiệp phản ánh đúng giá trị tài sản trên sổ sách, từ đó hỗ trợ các quyết định kinh doanh và đầu tư chính xác hơn. Việc tuân thủ các chuẩn mực kế toán còn giúp doanh nghiệp đảm bảo tính minh bạch và tin cậy trong báo cáo tài chính, điều này đặc biệt quan trọng đối với các doanh nghiệp niêm yết hoặc có nhu cầu huy động vốn từ các nhà đầu tư.

Theo quy định tại Chuẩn mực kế toán số 05, cụ thể ở các mục (4) và (5), việc xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư cũng cần lưu ý đến những chi phí không được tính vào nguyên giá, cũng như cách xử lý trường hợp mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm.

Nguyên giá của một bất động sản đầu tư không bao gồm các chi phí sau:

- Chi phí phát sinh ban đầu: Đây là các chi phí không trực tiếp liên quan đến việc đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng hoạt động. Các chi phí phát sinh ban đầu có thể bao gồm các khoản chi tiêu như chi phí quảng cáo, chi phí giới thiệu dự án, hoặc các chi phí nghiên cứu thị trường ban đầu. Tuy nhiên, nếu các chi phí phát sinh này là cần thiết để bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái sẵn sàng hoạt động (ví dụ như chi phí để sửa chữa hoặc cải tạo một phần hư hỏng của bất động sản trước khi sử dụng), thì chúng có thể được tính vào nguyên giá.

- Chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu: Đây là các chi phí phát sinh trong giai đoạn chuẩn bị cho việc sử dụng hoặc cho thuê bất động sản đầu tư lần đầu tiên, nhưng trước khi bất động sản đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến. Ví dụ, chi phí để đào tạo nhân viên vận hành bất động sản hoặc chi phí cho việc chạy thử nghiệm các hệ thống trong tòa nhà. Những chi phí này không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư vì chúng không phải là chi phí cần thiết để đưa bất động sản vào trạng thái sẵn sàng hoạt động một cách ổn định và liên tục.

- Chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác: Trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư, có thể phát sinh các chi phí do sự lãng phí, kém hiệu quả, hoặc do các vấn đề không dự kiến trước. Những chi phí này không nên được tính vào nguyên giá vì chúng không phản ánh đúng chi phí cần thiết để xây dựng và hoàn thành bất động sản đầu tư. Ví dụ, chi phí phát sinh do việc mua nguyên vật liệu với giá cao hơn thị trường do quản lý kém hoặc chi phí do thời gian lao động kéo dài không hợp lý sẽ không được tính vào nguyên giá.

Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Điều này có nghĩa là, khi doanh nghiệp mua bất động sản và thanh toán theo phương thức trả chậm, giá trị ghi nhận của bất động sản đó trên sổ sách kế toán phải là giá trị của khoản thanh toán ngay tại thời điểm mua, không bao gồm lãi suất hoặc các khoản phí tài chính phát sinh do việc trả chậm.

Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán. Ví dụ, nếu doanh nghiệp mua một bất động sản đầu tư với giá 10 tỷ đồng nhưng thỏa thuận trả chậm trong 3 năm và tổng số tiền phải thanh toán sau 3 năm là 12 tỷ đồng, thì nguyên giá của bất động sản đầu tư sẽ là 10 tỷ đồng. Số chênh lệch 2 tỷ đồng (12 tỷ đồng trừ 10 tỷ đồng) sẽ được hạch toán vào chi phí tài chính theo các kỳ hạn thanh toán tương ứng. Tuy nhiên, nếu số chênh lệch này được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 “Chi phí đi vay”, thì doanh nghiệp phải tuân thủ theo chuẩn mực này. Chuẩn mực kế toán số 16 quy định rằng, chi phí đi vay trực tiếp liên quan đến việc xây dựng hoặc sản xuất tài sản cần một thời gian dài để hoàn thành có thể được vốn hóa vào nguyên giá của tài sản đó. Do đó, nếu khoản chênh lệch do trả chậm có tính chất tương tự như chi phí đi vay và đủ điều kiện vốn hóa, thì doanh nghiệp có thể cộng khoản này vào nguyên giá của bất động sản đầu tư.

 

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ban đầu BĐS đầu tư: 

Để xác định giá trị ban đầu của bất động sản (BĐS) đầu tư, nhiều yếu tố cần được xem xét kỹ lưỡng. Các yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị tại thời điểm mua mà còn quyết định tiềm năng tăng giá trị của BĐS trong tương lai. Dưới đây là những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị ban đầu của BĐS đầu tư:

- Vị trí: Đây là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Vị trí thuận lợi, gần các khu vực trung tâm, giao thông thuận tiện, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, và các khu vực vui chơi giải trí sẽ làm tăng giá trị của bất động sản. Một vị trí đẹp không chỉ dễ dàng tiếp cận mà còn có tiềm năng phát triển cao, thu hút nhiều nhà đầu tư và khách hàng. Ví dụ, một căn hộ nằm ở trung tâm thành phố thường có giá trị cao hơn nhiều so với một căn hộ tương tự nằm ở vùng ngoại ô.

- Diện tích: Diện tích của bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị ban đầu. Bất động sản có diện tích lớn thường có giá trị cao hơn so với bất động sản có diện tích nhỏ. Điều này là do diện tích lớn hơn mang lại nhiều không gian sử dụng hơn, cho phép xây dựng nhiều tiện ích và phòng chức năng hơn. Ngoài ra, bất động sản có diện tích lớn cũng có khả năng phân chia thành nhiều lô nhỏ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư khai thác và phát triển theo nhiều cách khác nhau.

- Loại hình BĐS: Loại hình bất động sản cũng quyết định giá trị ban đầu của nó. Các loại hình bất động sản cao cấp như chung cư cao cấp, biệt thự, nhà phố thương mại thường có giá trị cao hơn so với các loại hình khác như nhà cấp 4, căn hộ bình dân. Các bất động sản cao cấp thường đi kèm với nhiều tiện ích và dịch vụ chất lượng cao, môi trường sống tốt hơn và an ninh đảm bảo hơn, do đó thu hút được nhiều khách hàng có thu nhập cao.

- Tiện ích: Bất động sản có nhiều tiện ích đi kèm sẽ có giá trị cao hơn. Những tiện ích này có thể bao gồm hồ bơi, sân vườn, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, siêu thị, nhà hàng, quán café, và các dịch vụ khác. Những tiện ích này không chỉ nâng cao chất lượng sống của cư dân mà còn làm tăng sự hấp dẫn của bất động sản đối với người mua và nhà đầu tư. Một khu căn hộ với đầy đủ tiện ích sẽ dễ dàng thu hút người thuê hoặc người mua hơn một khu căn hộ không có tiện ích.

- Tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý rõ ràng và đầy đủ giấy tờ pháp lý là yếu tố không thể thiếu để xác định giá trị của bất động sản. Một bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý, sổ hồng riêng, không tranh chấp sẽ có giá trị cao hơn so với bất động sản có vấn đề pháp lý. Tình trạng pháp lý minh bạch giúp giảm rủi ro cho người mua và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Ngoài ra, việc có giấy tờ pháp lý đầy đủ còn giúp dễ dàng trong việc chuyển nhượng và thế chấp tài sản.

- Tình hình thị trường: Tình hình thị trường bất động sản cũng có tác động lớn đến giá trị ban đầu của bất động sản đầu tư. Trong thời kỳ thị trường bất động sản tăng trưởng, nhu cầu mua và đầu tư tăng cao, giá bất động sản thường tăng theo. Ngược lại, trong thời kỳ thị trường ảm đạm, giá bất động sản có thể giảm hoặc chững lại. Ngoài ra, các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất, lạm phát, và chính sách của nhà nước về bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

- Xu hướng phát triển khu vực: Sự phát triển của khu vực xung quanh bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của nó. Khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng giao thông phát triển, các dự án lớn được đầu tư và triển khai sẽ làm tăng giá trị bất động sản. Ví dụ, khi một tuyến đường mới hoặc một khu đô thị mới được xây dựng, giá bất động sản xung quanh khu vực đó thường tăng lên do tiềm năng phát triển và tiện ích được cải thiện.

- Yếu tố môi trường và an ninh: Môi trường sống trong lành, không khí sạch, ít ô nhiễm, và an ninh tốt cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Khu vực có môi trường sống tốt thường thu hút nhiều người mua và nhà đầu tư, từ đó làm tăng giá trị của bất động sản. An ninh khu vực đảm bảo cũng là một yếu tố quan trọng, đặc biệt là đối với các khu dân cư và chung cư cao cấp.

- Chất lượng xây dựng và thiết kế: Chất lượng xây dựng và thiết kế của bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của nó. Bất động sản được xây dựng bằng các vật liệu chất lượng cao, thiết kế hiện đại, tối ưu hóa không gian và công năng sử dụng sẽ có giá trị cao hơn. Ngoài ra, việc bảo trì và bảo dưỡng tốt cũng giúp duy trì và tăng giá trị của bất động sản theo thời gian.

Tóm lại, nhiều yếu tố khác nhau góp phần vào việc xác định giá trị ban đầu của bất động sản đầu tư. Hiểu rõ những yếu tố này không chỉ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định mua bán hợp lý mà còn tối ưu hóa lợi nhuận từ việc đầu tư vào bất động sản. Việc xem xét kỹ lưỡng vị trí, diện tích, loại hình, tiện ích, tình trạng pháp lý, tình hình thị trường, xu hướng phát triển khu vực, môi trường và an ninh, chất lượng xây dựng và thiết kế sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan và đánh giá đúng giá trị của bất động sản đầu tư.

Xem thêm: Pháp lý - yếu tố các nhà đầu tư bất động sản cần đặc biệt quan tâm 

Để có sự tư vấn chính xác và đầy đủ, quý khách hàng có thể liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi thông qua số hotline độc quyền: 1900.6162. Ngoài ra, chúng tôi cũng chào đón quý khách hàng gửi đến chúng tôi những yêu cầu chi tiết thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn