Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

CƠ SỞ PHÁP LÝ:

Bộ luật dân sự năm 2015;

Luật đất đai năm 2013;

NỘI DUNG YÊU CẦU:

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi tên Văn Huy, tôi muốn công ty hỗ trợ làm rõ trường hợp sau giúp tôi: Hộ gia đình ông A có 100m2 đất ở tại phường X, quận Y và một phần đất nông nghiệp. Hộ gia đình ông A đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H để lấy tiền đầu tư kinh doanh. Đất của hộ gia đình ông A ở xen kẽ trong khu phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụ hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, đất này được nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ ( khi gia đình ông A thuộc diện dân tộc thiểu số).

1. Xác định các vấn đề lí luận cần làm rõ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

2. Quy trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Những vấn đề lí luận cần làm rõ

1.1 Giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lí (hành vi pháp lí đơn phương hoặc đa phương - một bên hoặc nhiều bên) làm phát sinh hậu quả pháp lí. Tuỳ từng giao dịch cụ thể mà làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự.

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm những điều kiện sau đây:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự:

+ Đối với cá nhân: phải có tư cách chủ thể tức năng lực chủ thể tương ứng. Năng lực chủ thể của cá nhân khi tham gia vào giao dịch phụ thuộc vào mức độ năng lực hành vi dân sự của họ.

+ Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: Pháp nhân là tổ chức có đủ các điều kiện được quy định. Đây là những thực thể xã hội chứ không phải con người tự nhiên, nên năng lực hành vi dân sự của các chủ thể này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí cụ thể của một người mà được thể hiện bởi ý chí chung của các thành viên và được thực hiện thông qua hành vi của người đại diện. Việc thực hiện GDDS sẽ thông qua người đại diện hợp pháp, nhưng phải đúng “phạm vi đại diện” và phải phù hợp với giới hạn về “lĩnh vực giao dịch” của các chủ thể.

- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội: Mục đích của của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Và, đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện: Pháp luật đòi hỏi những người tham gia xác lập, thực hiện giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện. GDDS do chủ thể xác lập, thực hiện không tự nguyện, thì có thể bị vô hiệu hoặc đương nhiên vô hiệu.

- Hình thức của giao dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật: Hình thức giao dịch là sự biểu hiện ra bên ngoài của nội dung giao dịch, gồm tổng hợp các cách thức, thủ tục, phương tiện để thể hiện và công bố ý chí của các bên, ghi nhận nội dung giao dịch và là biểu hiện cho sự tồn tại của giao dịch. Chỉ trong một số trường hợp đặc biệt thì pháp luật mới có yêu cầu về hình thức bắt buộc các chủ thể phải tuân thủ theo, quy định theo Điều 124 BLDS.

1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Đây là nội dung được thể hiện trong Bộ luật dân sự năm 2015 của nước ta, ta thấy rằng chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất, những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau.

Như vậy, có thể tổng kết lại, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyển sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

2. Quy trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

2.1 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng:

Theo quy định tại Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015 và Điểm a Khoản 3 Luật Đất đai 2013

• Gia đình ông A và bà H phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản và phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục quy định.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đem đi công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Ngoài ra nên chứng thực thêm ít nhất một bản sao hợp đồng.

Hồ sơ công chứng được quy định tại Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân…);

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Cũng theo quy định tại Khoản 2 Điều 40 Luật Công chứng 2014: Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

Cần chú ý, theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014: Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

• Đại diện Hộ gia đình ông A hoặc bà H nên đem Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đi công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở nằm trong địa bàn phường X quận Y hoặc trong tỉnh, thành phố địa phương.

2.2 Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường

Khoản 4 Điều 197 Luật Đất đai 2013 có quy định: Người sử dụng đất và người khác có liên quan có trách nhiệm thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

• Gia đình ông A và bà H cần thực hiện đủ 2 yêu cầu: trình tự, thủ tục hành chính và các nghĩa vụ tài chính.

Theo Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013: Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng…

• Đối với thủ tục hành chính, gia đình ông A phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Gia đình ông A phải nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ do UBND tỉnh, Thành phố quy định.

Hồ sơ mà gia đình ông A phải nộp bao gồm:

Hồ sơ thủ tục đăng ký biến động đất đai quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2014/TT-BTNMT. Theo đó, đối với trường hợp gia đình ông A, hồ sơ sẽ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, cần bổ sung thêm 2 bản sao mỗi loại giấy tờ sau của cả Đại diện Hộ gia đình ông A và bà H:

- Giấy tờ tùy thân của Đại diện Hộ gia đình ông A và bà H (chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu…)

- Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân

- Sổ hộ khẩu

Hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính quy định tại Điều 6 Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT. Theo đó, đối với trường hợp gia đình ông A, hồ sơ sẽ bao gồm:

- Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 01/LCHS quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư

- Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có)

- Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có)

- Đơn đề nghị được miễn, giảm các Khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm (bản sao, nếu có như sổ hộ nghèo,…)

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp nghĩa vụ tài chính (bản sao, nếu có)

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (bản sao chứng thực).

Sau khi hoàn thành nộp hồ sơ thì bà H nhận giấy biên nhận, hẹn trả kết quả và thông báo nộp thuế.

2.3 Thực hiện nộp các nghĩa vụ về tài chính, nhận giấy hẹn kết quả:

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về gồm: phí thẩm định, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đại diện gia đình ông A và bà H mang hóa đơn quay lại văn phòng đăng ký đất đai nhận giấy chứng nhận đã sang tên.

Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật Minh Khuê, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hàng còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật Minh Khuê 1900.6162 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê