Tác giả:: 1. Đất khu công nghiệp là gì?
Theo quy định tại điều 10, khoản 2 của Luật Đất đai 2013 về đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp, thuộc nhóm đất này bao gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng và làm đồ gốm.
Nói cách khác, đất khu công nghiệp được định nghĩa là loại đất được sử dụng để xây dựng cụm công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp.
2. Đối tượng nào được thuê đất khu công nghiệp?
Có thể khẳng định rằng, đối với mọi dự án đầu tư tại Việt Nam, bên cạnh các yếu tố như ngành nghề thu hút đầu tư, nhu cầu thị trường, vốn đầu tư, chính sách đầu tư, và nguồn lao động, một vấn đề quan trọng mà mọi nhà đầu tư đều cần quan tâm khi thực hiện dự án là quy trình thuê đất và triển khai dự án.
Việc hiểu rõ quy trình triển khai một dự án đầu tư tại Việt Nam không chỉ giúp nhà đầu tư nắm bắt các công đoạn cần thực hiện, tiết kiệm thời gian, tránh bước phải những khó khăn không cần thiết mà còn giúp họ tuân thủ đúng quy định của pháp luật Việt Nam để đảm bảo điều kiện pháp lý cho sự vận hành ổn định của dự án.
Mặc dù quy trình thuê đất và triển khai dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng và ảnh hưởng lớn đến hoạt động thành lập và triển khai dự án, tuy nhiên, không phải tất cả nhà đầu tư đều biết bắt đầu từ đâu khi thực hiện dự án tại Việt Nam, đặc biệt là đối với những nhà đầu tư nước ngoài có sự khác biệt về văn hóa và ngôn ngữ.
Quy định về sử dụng đất và thủ tục cho thuê đất khu công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hiệu quả của hoạt động sản xuất và đầu tư trong các khu công nghiệp. Việc thuê đất khu công nghiệp yêu cầu tuân thủ các quy định và quy trình được đặt ra bởi các cơ quan quản lý địa phương và các đơn vị quản lý khu công nghiệp.
Theo Luật Đất đai, tất cả tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có đủ năng lực hành vi dân sự đều có thể thực hiện thủ tục thuê đất và nhà xưởng trong khu công nghiệp. Đất công nghiệp được quy hoạch với mục đích sản xuất kinh doanh, do đó, việc thuê đất phải đi kèm với thủ tục đăng ký kinh doanh theo quy định khi sử dụng đất.
3. Quy trình thuê đất đầu tư tại các khu công nghiệp Việt Nam
Hoạt động thuê đất khu công nghiệp đầu tư tại Việt Nam được thực hiện với quy trình như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng đặt cọc (giữ đất)
Sau khi lựa chọn được địa điểm đầu tư phù hợp với yêu cầu của mình, quy trình đặt cọc tại các Khu công nghiệp có thể khác nhau tùy thuộc vào Chính sách cụ thể của từng Khu. Tuy nhiên, phổ biến là đa số Khu công nghiệp yêu cầu nhà đầu tư thực hiện đặt cọc, với một khoản tương ứng từ 10% đến 15% giá trị hợp đồng thuê đất, nhằm bảo đảm quyền ưu tiên thuê của nhà đầu tư.
Bước đặt cọc không chỉ là quy trình tài chính mà còn là cơ hội để nhà đầu tư chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu, và kế hoạch chi tiết, cụ thể để đảm bảo việc xin cấp phép đầu tư tại Việt Nam được thực hiện suôn sẻ.
Đồng thời, trong quá trình đặt cọc, các bên sẽ thảo luận và làm rõ về nội dung và điều khoản liên quan đến giá thuê, quyền và nghĩa vụ của cả hai bên. Các điều này được ghi chú và thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc hoặc Hợp đồng nguyên tắc về việc thuê lại đất tại Khu công nghiệp. Những nội dung này, sau đó, sẽ được chuyển nhập vào Hợp đồng thuê đất chính thức khi mọi điều kiện được đảm bảo và các bên đạt được thỏa thuận cụ thể cho việc ký kết hợp đồng thuê đất.
Bước 2: Xin cấp phép đầu tư
Để có đủ điều kiện để ký kết hợp đồng thuê đất chính thức, bước quan trọng và quyết định là hoạt động xin cấp phép đầu tư. Quá trình này đóng vai trò quan trọng và định hình mấu chốt của quá trình thuê đất tại khu công nghiệp, được thực hiện thông qua các yêu cầu cụ thể như sau:
- Dự án đầu tư của nhà đầu tư phải nhận được cấp phép đầu tư, điều này bao gồm việc chứng minh rằng dự án đầu tư đáp ứng mục tiêu thu hút đầu tư của Khu công nghiệp, tương ứng với yêu cầu đầu tư của địa phương nơi khu công nghiệp đặt trụ sở, và dự án đầu tư được đánh giá có khả năng mang lại hiệu quả kinh tế.
- Nếu hợp đồng thuê đất được ký kết trước khi xin cấp phép đầu tư, và sau đó dự án không được chấp thuận hoặc không nhận được cấp phép, nhà đầu tư sẽ không thể thực hiện bất kỳ hoạt động nào đối với phần đất này, bao gồm cả các hoạt động xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê lại và các hoạt động khác.
Chính vì những lý do này, việc ký kết hợp đồng thuê đất sẽ chỉ diễn ra sau khi dự án đầu tư được cấp phép, đảm bảo điều kiện tiến hành triển khai dự án một cách hợp pháp và đúng quy định.
Hoạt động xin cấp phép đầu tư không chỉ là một phần quan trọng trong quá trình đầu tư mà còn là một quy trình có quy mô công việc lớn và đầy đủ các yếu tố cần chú ý. Vì vậy, chúng tôi sẽ trình bày chi tiết về nội dung này trong một bài viết khác.
Bước 3: Ký kết hợp đồng thuê đất chính thức
Đây có thể được coi là một trong những bước quan trọng nhất trong quá trình thuê đất để đầu tư tại khu công nghiệp, vì đây là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất của nhà đầu tư đối với lô đất được thuê. Sau khi nhận được cấp phép đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập một pháp nhân tại Việt Nam. Pháp nhân này, thường là một doanh nghiệp, sẽ ký kết hợp đồng thuê lại đất với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Trong quá trình này, các bên thực hiện thanh toán tiền thuê đất theo tiến độ và bàn giao đất trên thực tế.
Đây không chỉ là bước cần thiết để xác nhận quyền lợi thuê đất mà còn là cơ sở để nhà đầu tư tiến hành các hoạt động như xin cấp phép xây dựng, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, và cũng là bước quan trọng để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình này đồng thời đánh dấu sự hợp tác giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư hạ tầng, tạo nên cơ sở pháp lý cho việc triển khai hiệu quả các hoạt động đầu tư trong khu công nghiệp.
Bước 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Từ thời điểm ký kết hợp đồng thuê đất chính thức, chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp sẽ chịu trách nhiệm đăng ký biến động đất đai tới cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nhằm nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư. Hoàn tất quá trình này, nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuê, tạo nền tảng cho việc xác định các quyền liên quan đến giao dịch chuyển nhượng đất đai (nếu có), theo đúng quy định của pháp luật.
Tùy thuộc vào chính sách của từng khu công nghiệp, khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ phải thanh toán toàn bộ hoặc một phần giá trị hợp đồng thuê đất còn lại cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.
Bước 5: Xây dựng nhà máy, đưa dự án đầu tư vào hoạt động
Sau khi nhận được cấp phép xây dựng, nhà đầu tư bắt đầu quá trình xây dựng nhà máy và thực hiện các thủ tục liên quan đến hoàn công. Công trình được đưa vào sử dụng theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam về xây dựng, bao gồm cả việc lắp đặt máy móc, thiết bị. Nhà đầu tư đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo các nội dung đã đăng ký và ghi nhận tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Bài viết liên quan: Thủ tục thu hồi đất nông nghiệp để làm khu công nghiệp ? Chính sách hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ?
Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn về mặt pháp lý của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!
