Mục lục bài viết

 

1. Thế nào là quyền đối với bất động sản liền kề?

Tại Điều 245 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Điều luật này đã đưa ra khái niệm về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong điều kiện cần thiết và hợp lí trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tồn tại không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường theo đúng công dụng của tài sản và khai thác nó một cách bình thưòng. Vì thế, có thể hiểu một cách cụ thể hơn là: Quyền sử dụng bất động sản liền kề là việc một bât động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác.

Khi quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho một chủ sở hữu đối với một đối tượng xác định, nó sẽ trở thành một quan hệ pháp luật dân sự và chính là quan hệ vật quyền. Đây chính là hệ quả tác động của các qui phạm pháp luật dân sự lên các quan hệ xã hội trong lĩnh vực sở hữu (cụ thể là quan hệ sở hữu) trong đó quyền sở hữu của một chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền trong một giới hạn nhất định do quyền của một chủ sở hữu khác đối với bất động sản liền kề bị vây bọc.

Quyền đối với bất động sản liền kề không được xác định theo công dụng của bất động sản chịu hưởng quyền, cũng không hướng tới khai thác lợi ích của bất động sản chịu hưởng quyền mà là nhằm cho chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền có điều kiện để khai thác lợi ích của bất động sản hưởng quyền.

Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 mang những đặc điểm cơ bản sau:

- Quyền này phải gắn liền với hai bất động sản, một bất động sản hưởng quyền và một bất động sản chịu hưởng quyền. Bất động sản hưởng quyền là bất động sản có những hạn chế bất tiện cho chủ sở hữu trong việc sử dụng, vì thế mà cần đến sự “tạo điều kiện” của bất động sản chịu hưởng quyền.

- Quyền này gắn với bất động sản chứ không phải gắn với chủ sở hữu bất động sản. Vì vậy, khi bất động sản đổi chủ thông qua các giao dịch dân sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền đó và chủ cũ cũng chấm dứt quyền.

- Quyền đối với bất động sản liền kề không có giá trị kinh tế, không hướng đến việc khai thác giá trị của bất động sản đó cho mục đích lợi nhuận. Quyền này được xác lập với mục đích là tạo điều kiện cho sinh hoạt bình thường của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chứ không phải là để người đó kiếm lời từ quyền của mình với bất động sản liền kề.

 

2. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập trên căn cứ nào?

Quyền đối với bất động sản liền kề không được mặc nhiên xác lập với bất kỳ một chủ sử dụng đất nào mà phải phụ thuộc vào những điều kiện nhất định.

Theo Điều 246, Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 246. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Theo đó:

- Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên. Đặc điểm của địa thể tự nhiên dễ thấy nhất đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất thấp. Có thể thấy trong hình ảnh của một bất động sản nằm trên sườn núi, bị vây bọc bởi 4 bất động sản khác ở các phía: trên, dưới, trái, phải và vì bị vây bọc nên bất động sản ở giữa không có đường thoát nước. Lúc này, một quyền đối với bất động sản liền kề trong việc để thoát nước ra sẽ là hợp lý nếu nó được xác lập với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy là từ cao xuống thấp.

- Quyền đổi với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của luật. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được xác định theo quy định của luật đặt ra khi bất động sản bị vây bọc và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi, một đường thoát nước... để chủ của bẩt động sản bên cạnh có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường. Nói cách khác là quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh từ quy định pháp luật đã được “thiết kế sẵn”. Ví dụ: Theo Điều 247 Bộ luật dân sự thì khi một bất động sản được chuyển giao mà chủ cũ đang có quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đó sẽ được chuyển giao sang chủ mới cùng với sự chuyển giao của bất động sản; như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề của chủ đất mới là quyền được xác lập trực tiếp từ quy định của pháp luật.

- Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận. Do nhu cầu cá nhân mà các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể. Sự thỏa thuận này phải là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

- Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc. Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc. Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết. Vì vậy, sự định đoạt chỉ thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung của di chúc là căn cứ để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho một chủ thể khác.

 

3. Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với những ai?

Theo Điều 247 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 247. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Quyền đối với bất động sản liền kề ra đời có nguồn gốc xuất phát quan trọng là từ đặc tính tự nhiên của hai mảnh đất, không phụ thuộc chủ của chúng là ai. Vì vậy, mọi cá nhân, pháp nhân với tư cách là người sử dụng đất đều có thể là những người có quyền yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc được yêu cầu về việc phải tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề điều kiện thuận lợi để họ thực hiện một hoạt động nào đó trong việc sử dụng đất.

Thêm vào đó, do quyền năng này xuất phát từ đặc điểm của hai mảnh đất, mà đất là cố định nên quyền đó cũng không thể được người chủ “đem đi nơi khác” mà phải luôn tồn tại ở nơi tồn tại hai mảnh đất này. Chính vì vậy, quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao. Đây là nguyên tắc được ghi nhân trong Bộ luật dân sự năm 2015.

Do nó được chuyển giao nên:

- Thứ nhất, chủ mới của mảnh đất sẽ không cần phải thêm những thỏa thuận, thương lượng với chủ sở hữu bất động sản liền kề mà sẽ mặc nhiên có quyền này nếu như nó đã được xác lập trước đó giữa chủ cũ của mảnh đất và chủ sở hữu bất động sản liền kề.

- Thứ hai, quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao từ chủ cũ sang chủ mới là khách quan, chủ sở hữu bất động sản liền kề không thể can thiệp vào, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

 

4. Khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề thì cần tuân thủ nguyên tắc nào?

Điều 248 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về các nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

Điều 248. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Giống như tính chất điển hình của các quan hệ dân sự khác, việc thực hiện quyền giữa các chủ thể dân sự với nhau sẽ theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng thỏa thuận đó không đi tới được một sự thống nhất thì việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề trên thực tế sẽ được tiến hành theo các nguyên tắc sau:

- Đổi với chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền:

Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề được đặt ra cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền nhiều hơn so với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền như một lẽ đương nhiên. Bởi lẽ, người này đang thực hiện các quyền của mình trên một tài sản thuộc về sở hữu của người khác. Vì vậy, yêu cầu đặt ra làm thế nào để các quyền của “người đi nhờ” chỉ nằm trong giới hạn, không xâm phạm đến quyền hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Đáp ứng yêu cầu này, hai nguyên tắc cần thiết phải được đặt ra với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền là:

+ Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thạc bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

+ Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

Sự thiết lập của cả hai nguyên tắc này đều hướng đến đảm bảo quyền cho chủ đất đích thực mà trên đó chủ sở hữu bất động sản liền kề đang được hưởng quyền, đảm bảo cho sự hưởng quyền này phải nằm trong giới hạn đảm bảo các nhu cầu một cách hợp lý.

- Đổi với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền: Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Có thể thấy nguyên tắc với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền được đặt ra dưới dạng không hành động. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không có nghĩa vụ phải thực hiện bất kỳ một hành động “giúp đỡ” gì cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mà đơn giản chỉ là “không làm gì cả”, nhằm tránh cản trở chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực hiện các quyền năng của mình.

 

5. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề không phải luôn bất biến mà trong quá trình thực hiện sẽ có thể có những sự thay đổi. Điều 249 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về thay đổi việc thực hiện quyền đối với bấn động sản liền kề như sau:

Điều 249. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.

Cần lưu ý rằng thay đổi cần thông báo ở đây là phải thay đổi liên quan đến việc “sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền”. Còn những thay đổi khác không liên quan ví dụ như chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đổi tên, đổi hình thức sử dụng đất, diện tích mảnh đất hưởng quyền có thay đổi sau khi đo đạc lại... không ảnh hưởng đến việc sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền thì không đặt ra trách nhiệm này.

Quy định về thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề đặt ra trách nhiệm cho cả bên hưởng quyền và bên chịu hưởng quyền.

- Thứ nhất, Đổi với chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền: có trách nhiệm thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý.

- Thứ hai, Đổi với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền: có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.

 

6. Một số câu hỏi thường gặp về bất động sản liên kề

6.1 Khi chuyển giao quyền sử dụng đất thì quyền đối với bất động sản liền kề có được chuyển giao không?

Theo Điều 247 Bộ luật dân sự 2015 thì khi chuyển giao quyền sử dụng đất thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được chuyển giao luôn. Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

 

6.2 Các bên có được phép thỏa thuận việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề không?

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì các bên được phép thỏa thuận việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc quy định tại Điều 248 Bộ luật dân sự.

 

6.3 Quyền đối với bất động sản liền kề có được xác lập theo di chúc không?

Theo Điều 246 Bộ luật dân sự 2015 thì quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập theo di chúc.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng./.