1. Cơ sở pháp lý
2. Nội dung
2.1 Điều kiện mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Điều kiện để thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 cụ thể như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2.3 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
2.4 Mẫu đơn khởi kiện
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
……(1), ngày….. tháng …… năm…….
ĐƠN KHỞI KIỆN
Kính gửi: Toà án nhân dân (2)……………………………………
Người khởi kiện: (3).................................................................
Địa chỉ: (4) ..................................................................................
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ……… (nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ……….......................................... (nếu có)
Người bị kiện: (5).......................................................................
Địa chỉ (6) ...................................................................................
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: …………. (nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)
Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)....................
Địa chỉ: (8).....................................................................................
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………...(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử : ………………………………............(nếu có)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)...............
Địa chỉ: (10) .................................................................................
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ..………………………..……............. (nếu có)
Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11).............
...........................................................................................................
Người làm chứng (nếu có) (12)........................................................
Địa chỉ: (13) ......................................................................................
Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)
Địa chỉ thư điện tử: ………………………...…….…......... (nếu có).
Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)............
1..............................................................................................................
2..............................................................................................................
(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15)
................................................................................................................
Người khởi kiện (16)
Hướng dẫn viết đơn khởi kiện (mẫu số 23-DS)
(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).
(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.
(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.
(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, cư trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).
(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).
(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).
(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.
(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …).
(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).
(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp đó phải ký tên điểm chỉ; trường hợp người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ, không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện. Nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại điện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp. Nếu người khởi kiện không biết chữ thì phải có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự.
