1. Giới thiệu tác giả
Sách Bình luận luật nhà ở năm 2014 do TS. Nguyễn Minh Oanh làm chủ biên.
2. Giới thiệu hình ảnh sách
.jpg)
Bình luận luật nhà ở năm 2014
Tác giả: TS. Nguyễn Minh Oanh (chủ biên)
Nhà Xuất bản Lao Động
3. Tổng quan nội dung sách
Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống con người. Sở hữu nhà ở, sử dụng nhà ở giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác liên quan đến nhà ở được mọi người quan tâm đặc biệt. Điều chỉnh các vấn để về nhà ở cũng là một nội dung pháp lý cần thiết mà bất kỳ quốc gia nào cũng chú trọng. Ngày 25 tháng 11 năm 2014, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi tắt là Luật Nhà ở năm 2014). Chủ tịch nước đã ký Lệnh công bố ngày 08 tháng 12 năm 2014 và Luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015. Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn được ban hành đã tạo một hành lang pháp lý cần thiết điều chỉnh các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở như phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở…
Hiểu được tầm quan trọng phải làm rõ vấn đề này, Nhà xuất bản Lao động đã biên soạn Cuốn “ Bình luận luật nhà ở năm 2014” Do TS Nguyễn Minh Oanh làm chủ biên đi sâu bình luận các quy định của Luật nhà ở năm 2014.
Nội dung cuốn sách được biên soạn với cấu trúc chương mục như sau:
Chương 1. Những quy định chung (Điều 1 đến Điều 6)
Chương 2. Sở hữu nhà ở (Điều 7 đến Điều 12)
Chương 3. Phát triển nhà ở (Điều 13 đến Điều 48)
Chương 4. Chính sách về nhà ở xã hội (Điều 49 đến Điều 66)
Chương 5. Tài chính cho phát triển nhà ở (Điều 67 đến Điều 74)
Chương 6. Quản lý sử dụng nhà ở (Điều 75 đến Điều 97)
Chương 7. Quản lý, sử dụng nhà chung cư (Điều 98 đến Điều 116)
Chương 8. Giao dịch về nhà ở (Điều 117 đến Điều 158)
Chương 9. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 159 đến Điều 162)
Chương 10. Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở (Điều 163 đến Điều 166)
Chương 11. Quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 167 đến Điều 176)
Chương 12. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở (Điều 177 đến Điều 180)
Chương 13. Điều khoản thi hành (Điều 181 đến Điều 182)
Dưới đây là trích đoạn một số nội dung bình luận trong cuốn sách để bạn đọc tham khảo:
Điều 60. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư
Việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này được thực hiện như sau:
1. Trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chỉ phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở;
2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua;
3. Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;
4. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81của Luật này quy định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Bình luận:
Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể do rất nhiều chủ thể thực hiện, trong đó Nhà nước thông qua các cơ quan, tổ chức năm trong bộ máy của mình thực hiện việc xây dựng nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư có cách thức tính giá thuê, giá thuê mua riêng biệt. Quy định về việc tính giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư tuân thủ theo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giá thuê nhà, giá thuê mua nhà ở xã hội áp dụng theo quy định tại điều luật này phải là các dự án được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014. Như vậy, các trường hợp đầu tư không bằng nguồn vốn hoặc hình thức đã ghi nhận tại khoản 1 Điều 53 thì sẽ không áp dụng nguyên tắc quy định tại Điều 60 này,
Thứ hai, giá thuê áp dụng cho nhà ở xã hội chỉ dùng vào phải dù trả chi phí cho việc bảo trì nhà ở, chi phí thu hồi vốn mục đích cho thuê nhà ở sẽ được tính theo công thức giá thuê đầu tư xây dựng trong thời hạn tối thiểu 20 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê.
Riêng nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì giá thuê được tỉnh trên cơ sở chi phí cho việc quản lý, vận hành, chi phí bảo trì. Chi phí thu hồi vốn đầu tư không được tính vào giá cho thuê đối với học sinh, sinh viên.
Thứ ba, giả thuê mua áp dụng cho nhà thuê mua được tính theo chỉ phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 (năm) năm. Quy định này đảm bảo sự đồng bộ đổi với các trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư theo nguồn vốn hoặc hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư có quyền bán sau 05 (năm) năm thuê.
Thứ tư, giá thuê, giá thuê mua đối với những nhóm nhà ở xã hội này sẽ không được tính tiền sử dụng đất, tiền thuê để đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền được ghi nhận tại khoản 2 Điều 81 Luật Nhà ở năm 2014 có quyền xác định giá thuê, giá thuê mua đối với nhà ở xã hội gồm:
- Bộ Xây dựng có quyền xác định giá thuê, giá thuê mua đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn trung ương.
- Bộ Quốc phòng có quyền xác định giá thuê, giá thuê mua đối với nhà ở xã hội do Bộ mình đầu tư.
- Bộ Công an có quyền xác định giá thuê, giả thuê m đối với nhà ở xã hội do Bộ mình đầu tư.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền xác định giá thuê giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của của phương.
Quy định tại Điều 60 này tạo nguyên tắc cơ bản để xác định giá thuê, giá thuê mua đối với nhà ở xã hội và cũng là cơ sở dễ các văn bản hướng dẫn dưới luật có quy định chi tiết.
Điều 61. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng
1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau:
a) Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;
b) Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này;
c) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;
d) Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.
2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 58 của Luật này.
Bình luận:
- Giá thuê nhà ở xã hội: chủ đầu tư là người có thẩm quyền xác định giá thuê nhà ở xã hội trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở, chi phí vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay trong trường hợp chủ đầu tư phải vay nguồn vốn phải trả lãi, lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phú. Giá thuê nhà ở xã hội sẽ không được tính trên các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở năm 2014.
- Giá thuê mua nhà ở xã hội: chủ đầu tư có thẩm quyền quyết định giá thuê mua nhà. Công thức tính giá thuê mua nhà ở được áp dụng như công thức tính gái thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong giá thuê mua nhà phải trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật nhà ở năm 2014.
- Giá bán nhà ở xã hội: chủ đầu tư có thẩm quyền quyết định giá bán nhà. Công thức tính giá ban nhà bao gồm: chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay trong trường hợp chủ đầu tư phải vay nguồn vốn phải trả lãi, lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ.
Trên đây là công thức tính tiền thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội mà pháp luật quy định làm cơ sở cho các chủ đầu tưu tính và thực hiện trong thực tế để cho thuê, cho thuê mua hoặc bán nhà ở xã hội do mình làm chủ đầu tư xây dựng.
........................."
4. Đánh giá bạn đọc
Các vấn đề liên quan đến nhà ở là vấn đề rộng, phức tạp còn nảy sinh nhiều tranh cãi. Do đó, để hiểu đúng và vận dụng đúng quy định pháp luật trên thực tế là điều không hề dễ dàng, đặc biệt đối với những người dân bình thường không có kiến thức về pháp lý. Do vậy, nội dung cuốn sách sẽ giải quyết phần nào những mông lung của bạn đọc về tinh thần của điều luật. Hơn nữa, tác giả còn có dẫn chiếu, bình giải các quy định pháp luật liên quan ở nhiều văn bản pháp luật khác giúp người đọc hệ thống được toàn diện và đa chiều hơn các vấn đề pháp lý.
Tuy rằng, có những bình luận trong cuốn sách sẽ có thể chưa là quan điểm thống nhất (còn tranh cãi), song chúng tôi cho rằng, đây vẫn là một tài liệu có giá trị không chỉ về mặt khoa học pháp lý mà còn có giá trị thực tiễn đối với bạn đọc nói chung.
5. Kết luận
Cuốn sách "Bình luật Luật nhà ở năm 2014" là một tài liệu tham khảo hữu ích không chỉ đối với bạn đọc là sinh viên, nghiên cứu sinh, giảng viên, người làm công tác tư vấn pháp lý, người làm công tác trong cơ quan nhà nước mà còn giúp bạn đọc nói chung có cách hiểu đầy đủ, sâu sắc làm cơ sở cho việc áp dụng, nghiên cứu và tìm hiểu Luật Nhà ở trên thực tiễn dễ dàng hơn phần nào.
Hy vọng những chia sẻ trên đây của chúng tôi sẽ là một nguồn tư liệu đánh giá chất lượng sách hiệu quả tin cậy của bạn đọc. Nếu thấy chia sẻ của chúng tôi hữu ích, bạn hãy lan tỏa nó đến với nhiều người hơn nhé!
