1. Những hạng mục cần kiểm tra trước khi đưa bất động sản vảo kinh doanh
Theo Điều 26 Thông tư 11/2015/TT-BXD, sàn giao dịch bất động sản có những trách nhiệm chính sau:
* Kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản:
- Sàn giao dịch có nghĩa vụ kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào giao dịch trên sàn. Hồ sơ pháp lý đầy đủ và hợp lệ là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch bất động sản được thực hiện tại sàn.
- Việc kiểm tra hồ sơ pháp lý bao gồm:
+ Kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai;
+ Rà soát các văn bản pháp lý liên quan đến bất động sản như bản đồ địa chính, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền thừa kế,...;
+ Xác minh thông tin về các khoản thế chấp, tranh chấp,... liên quan đến bất động sản.
* Cung cấp thông tin chính xác cho khách hàng:
- Sàn giao dịch có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng thông tin đầy đủ, chính xác và kịp thời về bất động sản được giao dịch trên sàn, bao gồm:
+ Thông tin về vị trí, diện tích, giá cả, tình trạng pháp lý của bất động sản;
+ Thông tin về các khoản phí, lệ phí liên quan đến giao dịch;
+ Thông tin về các rủi ro tiềm ẩn liên quan đến bất động sản.
- Sàn giao dịch không được phép cung cấp thông tin sai lệch, thiếu chính xác hoặc đánh lừa khách hàng.
* Chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật:
- Sàn giao dịch chịu trách nhiệm trước khách hàng về những thiệt hại mà khách hàng gặp phải do thông tin do sàn cung cấp không chính xác hoặc do sàn vi phạm các quy định của pháp luật.
- Sàn giao dịch cũng có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có hành vi gian dối, lừa đảo khách hàng.
Ngoài những trách nhiệm trên, sàn giao dịch bất động sản còn có nghĩa vụ thực hiện nhiều nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật, ví dụ như nghĩa vụ bảo mật thông tin của khách hàng, nghĩa vụ phối hợp với các cơ quan chức năng,...
Việc thực hiện đầy đủ và trách nhiệm các nghĩa vụ của mình sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng và đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
2. Quy trình kiểm tra các hạng mục trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về quy trình kiểm tra các hạng mục trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, dựa trên các trường hợp cụ thể và quy định của pháp luật có liên quan thì có thể thấy quy trình này được diễn ra như sau:
* Bước 1. Thu thập thông tin:
- Tiếp nhận hồ sơ từ chủ sở hữu BĐS:
+ Bao gồm các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), Giấy phép xây dựng, Hợp đồng mua bán,...
+ Cần lưu ý tính hợp pháp, nguyên bản và đầy đủ của các giấy tờ trong hồ sơ.
- Tìm kiếm thông tin từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
+ Tra cứu thông tin quy hoạch, ranh giới, vị trí BĐS trên hệ thống bản đồ quy hoạch của địa phương.
+ Xác minh thông tin về các khoản thuế, phí liên quan đến BĐS.
+ Kiểm tra xem BĐS có nằm trong diện tranh chấp, giải phóng mặt bằng hay không.
- Khảo sát thực tế BĐS:
+ Đến trực tiếp BĐS để kiểm tra hiện trạng, diện tích, vị trí, ranh giới,...
+ Ghi chép và lưu lại hình ảnh, video BĐS làm bằng chứng.
* Bước 2. Phân tích, đánh giá thông tin:
- So sánh, đối chiếu các thông tin thu thập được:
+ So sánh thông tin trên giấy tờ với thông tin thực tế, thông tin từ cơ quan nhà nước.
+ Phát hiện những điểm bất thường, mâu thuẫn giữa các nguồn thông tin.
- Xác định tính chính xác, hợp lệ của thông tin:
+ Dựa vào các căn cứ pháp lý, quy định liên quan để đánh giá tính chính xác, hợp lệ của thông tin.
+ Sử dụng kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn để đưa ra kết luận.
* Bước 3. Lập báo cáo kết quả kiểm tra:
- Ghi chép đầy đủ, chi tiết các hạng mục kiểm tra:
+ Liệt kê tất cả các thông tin đã thu thập được, bao gồm nguồn gốc, phương pháp thu thập.
+ Ghi rõ các bước phân tích, đánh giá thông tin đã thực hiện.
- Đánh giá mức độ phù hợp của BĐS với quy định của pháp luật và thị trường:
+ Xác định xem BĐS có vi phạm quy định nào của pháp luật hay không.
+ Đánh giá tiềm năng thị trường, giá trị sử dụng của BĐS.
- Đề xuất giải pháp xử lý nếu có bất kỳ vấn đề nào phát sinh:
+ Nếu phát hiện bất kỳ vấn đề nào về pháp lý hoặc thực tế của BĐS, cần đề xuất giải pháp khắc phục.
+ Giải pháp đề xuất cần cụ thể, khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật.
- Lưu ý:
+ Quy trình kiểm tra hồ sơ pháp lý BĐS có thể thay đổi tùy theo từng trường hợp cụ thể.
+ Nên sử dụng dịch vụ của luật sư hoặc công ty tư vấn uy tín để được hỗ trợ kiểm tra hồ sơ pháp lý BĐS một cách chính xác và hiệu quả nhất.
3. Lưu ý khi kiểm tra các hạng mục trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh
Lưu ý quan trọng khi kiểm tra BĐS
* Về hồ sơ pháp lý:
- Kiểm tra kỹ lưỡng tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan đến BĐS, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), Giấy phép xây dựng, Hợp đồng mua bán,...
- Cần lưu ý các trường hợp sau:
+ Giấy tờ giả mạo, tẩy xóa, sửa chữa.
+ BĐS đang trong tranh chấp, kiện tụng.
+ BĐS đã được thế chấp.
+ BĐS nằm trong diện giải phóng mặt bằng, quy hoạch.
- Nên tra cứu thông tin BĐS tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: Phòng đăng ký đất đai, Sở Quy hoạch và Kiến trúc,...
* Về tình trạng thực tế của BĐS:
- Khảo sát trực tiếp BĐS để kiểm tra hiện trạng, diện tích, vị trí, ranh giới,...
- Ghi chép và lưu lại hình ảnh, video BĐS làm bằng chứng.
- Lưu ý các vấn đề sau:
+ BĐS có xuống cấp, hư hỏng hay không.
+ BĐS có bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn, ô nhiễm môi trường hay không.
+ BĐS có đầy đủ các tiện ích cần thiết hay không.
+ BĐS có phù hợp với nhu cầu sử dụng của bạn hay không.
* Về giá cả:
- So sánh giá bán của BĐS với giá thị trường của những BĐS tương tự trong khu vực.
- Tham khảo ý kiến của các chuyên gia về giá BĐS.
- Cân nhắc các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS như: vị trí, diện tích, chất lượng, tiện ích,...
- Tránh mua BĐS với giá quá cao so với giá thị trường.
* Về các khoản phí liên quan:
- Tìm hiểu kỹ về các khoản phí liên quan đến giao dịch BĐS như: thuế, phí trước bạ, phí môi giới,...
- Thương lượng giá cả với chủ sở hữu BĐS để đảm bảo bạn phải trả mức phí hợp lý.
* Chuyên môn và nghiệp vụ:
- Việc kiểm tra BĐS là một công việc đòi hỏi trình độ chuyên môn và nghiệp vụ cao. Do đó, cần giao trách nhiệm này cho đội ngũ nhân viên có đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm về pháp luật, quy hoạch, thị trường BĐS,...
- Nhân viên kiểm tra cần được đào tạo bài bản, cập nhật thường xuyên các quy định mới của pháp luật liên quan đến BĐS.
- Đồng thời, họ cũng cần có kỹ năng thu thập, phân tích thông tin và đưa ra đánh giá chính xác, khách quan về BĐS.
* Tính khách quan và trung lập:
- Sàn giao dịch BĐS cần đảm bảo tính khách quan, trung lập trong quá trình kiểm tra BĐS. Không vì bất kỳ lý do nào mà thiên vị cho một bên nào trong giao dịch.
- Việc kiểm tra BĐS phải được thực hiện một cách độc lập, không chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài như lợi ích cá nhân, hoa hồng,...
- Kết quả kiểm tra BĐS phải phản ánh đúng sự thật, khách quan về tình trạng pháp lý, chất lượng và giá trị của BĐS.
* Công khai minh bạch:
- Kết quả kiểm tra BĐS phải được công khai minh bạch cho khách hàng.
- Sàn giao dịch BĐS cần cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS cho khách hàng, bao gồm cả những thông tin bất lợi.
- Khách hàng có quyền được biết đầy đủ thông tin trước khi đưa ra quyết định giao dịch.
* Ngoài ra, cần lưu ý thêm một số điểm sau:
- Việc kiểm tra BĐS cần được thực hiện một cách cẩn thận, tỉ mỉ và đầy đủ các bước theo quy trình.
- Cần sử dụng các nguồn thông tin chính thống, tin cậy để đảm bảo tính chính xác của kết quả kiểm tra.
- Lưu giữ đầy đủ hồ sơ liên quan đến việc kiểm tra BĐS để làm bằng chứng trong trường hợp cần thiết.
Việc thực hiện đầy đủ và nghiêm túc các lưu ý trên sẽ góp phần đảm bảo tính chính xác, khách quan của kết quả kiểm tra BĐS, từ đó bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần cho sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.
Ngoài ra, có thể tham khảo: Những quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản; thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.
