1. Tách thửa cần đáp ứng diện tích tối thiểu là bao nhiêu ?

Thưa luật sư, Tôi muốn thực hiện thủ tục tách thửa nhưng khi ra chính quyền hỏi thì họ nói không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa ? Như vậy có đúng luật không ? Có cần đảm bảo hiểm tích tối thiểu để tách được thửa đất (tách sổ đỏ) hay không ? Mong luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể! Cảm ơn luật sư!
Thưa luật sư, tôi có một vấn đề muốn được luật sư tư vấn giúp tôi ạ Hiện tại tôi đang ở trọ tại ấp Tân Mỹ - phường Thái Hòa - Tân Uyên - Bình Dương, tôi có ý định muốn mua một ngôi nhà với diện tích 4*11,5m cùng chung sổ hồng với 7 căn nhà như vậy luật sư cho tôi hỏi với diện tích nhà như vậy ở phường Thái Hòa có tách sổ được không, giấy tờ thủ tục mua căn nhà đó và tách sổ như thế nào ? Khi mua tôi cần làm những gì ?
Xin luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn ạ.

Trả lời:

Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương được quy định tại Điều 3 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND như sau:

Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất.

Theo đó, điều kiện để tách thửa tại Phường Thái Hòa là diện tích thửa đất ở sau tách phải đáp ứng 60m2, có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m. Với diện tích này, thửa đất của bạn hiện nay không đủ điều kiện tách thửa.

Thưa luật sư, Tôi mua mảnh đất đã có nhà cấp 4 trên diện tích 307m2 đã có sổ Hồng. Tôi xin hỏi luật sư khi tôi mua mảnh đất đấy tôi có thể tách được sổ Hồng không và cần những gì để có thể tách được ? Xin cảm ơn luật sư

Để tách thửa đất, bạn cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại địa phương.

- Đáp ứng đủ diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật. Diện tích này do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với từng loại đất trên cơ sở điều kiện cụ thể của địa phương.

- Đáp ứng điều kiện khác phụ thuộc vào từng địa phương.

Do bạn không nêu rõ vị trí thửa đất ở đâu nên chúng tôi không thể hỗ trợ cụ thể cho bạn được. Bạn có thể tham khảo quyết định của UBND tỉnh cũng như các quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để biết được với diện tích đó có được tách thửa không. Trường hợp còn vướng mắc bạn có thể liên hệ đến Công ty Luật Minh Khuê để được hỗ trợ thêm.

Xin chào văn phòng luật sư Minh Khuê. Em có câu hỏi xin được hỏi văn phòng. Mong được sớm hồi âm. Câu hỏi là: Em có mua 5m dài đất của một người mà tách từ 10 m dài đất của người đó ra. Nhưng trong giấy chứng nhận QSDĐ của em lại là sở tài nguyên và môi trường tỉnh ký. Vậy cho em hỏi là liệu đất và sổ đỏ của e có vướng mắc gì không ? Vì thường là ở huyện ký mà sao của em lại phải tỉnh ký ạ. Em xin cảm ơn. Mong được hồi đáp.

Về cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi bởi Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định như sau:

"Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận
1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này.
Các trường hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật đất đai và khoản này được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp."

Theo đó, nếu địa phương của bạn đã có văn phòng đăng ký đất đai thì việc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận là đúng theo quy định của pháp luật.

Thưa luật sư, Tôi có một lô đất chiều mặt tiền là 8m x 14 m đất ODT là 105 m2 tôi xin hỏi nếu tôi xin phép xây dựng thì bị trừ mật độ thì DT XD không đủ 100 m2 vậy sau khi xây nhà xong tôi có tách ra được 2 căn không thưa luật sư xin tư vấn giúp

Về căn cứ tách thửa bạn có thể tham khảo tại bài viết trên. Tuy nhiên vì bạn không cung cấp địa chỉ thửa đất nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể được. Bạn có thể liên hệ lại và cung cấp thông tin để chúng tôi tư vấn hoặc tham khảo các quyết định của tỉnh/thành phố để có được câu trả lời cụ thể.

Thưa luật sư, Luật sư cho em hỏi. Em mới mua một căn nhà cấp 4 ở TT Tân Phước Khánh, Tân Uyên, Bình Dương với diện tích 3.8x11 m. Nhà được chủ đầu tư xây phân lô từng căn để bán. Vậy với diện tich như trên em có được tách sổ hồng không ạ ? Em xin chân thành cảm ơn luật sư.

Theo Quyết định 38/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương thì diện tích tối thiểu để tách thửa ở thị trấn là 80m2 và chiều rộng cũng như chiều sâu tối thiểu 4m. Do một chiều đất của bạn là 3,8m nên thửa đất không đủ điều kiện tách thửa.

Thưa luật sư, Nhà tôi có mảnh đất của bố mẹ bây giờ muốn tách sổ đỏ chia làm 2. Mảnh đất có chiều dài 20m, chiều rộng một đầu 8.8m, một đầu 7.5m. Tôi ở xã Yên Bình huyện Ý Yên tỉnh Nam Định. Tôi lên xã xin tách thì cán bộ địa chính xuống đo đất sau đó họ bảo mảnh đất đó ko thể chia làm 2 thổ được. Vậy tôi không hiểu xin luật sư giải thích.

Để tách thửa, bạn cần đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 6 Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định ban hành như sau:

"Điều 6. Điều kiện thực hiện việc tách thửa:

1. Người sử dụng đất được tách thửa đất ở khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a. Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất ở để thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b. Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất ở để thực hiện quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c. Đất không có tranh chấp;

d. Diện tích được phép tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại Điều 5 của bản Quy định này.

2. Tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 5 của bản Quy định này phải đảm bảo các điều kiện: Thửa đất tách ra phải hợp với thửa đất liền kề tạo thành thửa đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 5 của bản Quy định này; đồng thời thửa đất còn lại sau khi chia tách phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu. Việc giải quyết cho tách thửa trong trường hợp này phải được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa đất."

Về diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất ở được tách thửa, Quyết định này cũng quy định:

Điều 5. Diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất ở được tách thửa:

STT

Khu vực

Diện tích tối thiểu
(m2)

Chiều rộng mặt tiền tối thiểu (m)

Chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng (m)

I

Khu vực I:

1

Khu vực nội thành phố Nam Định, Thị trấn:

1.1

Thửa đất là bộ phận cấu thành dãy phố

30

3,0

5,0

1.2

Thửa đất đơn lẻ, độc lập

45

4,5

5,0

2

Thửa đất trong các khu quy hoạch xây dựng đô thị:

2.1

Đường phố có lộ giới mặt cắt nhỏ hơn 20 m

36

4,0

5,0

2.2

Đường phố có lộ giới mặt cắt lớn hơn 20 m

45

4,5

5,0

II

Khu vực II

45

3,0

7,0

III

Khu vực III

50

4,0

7,0

IV

Khu vực IV

80

4,5

7,0

Trong đó:

1. Khu vực I: Các vị trí đất khu vực nội thành phố Nam Định, thị trấn, các vị trí đất trong phạm vi quy hoạch phát triển đô thị.

2. Khu vực II: Các vị trí đất thuộc khu trung tâm của các xã.

3. Khu vực III: Các vị trí đất thuộc khu dân cư nằm ven các đường Quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, các vị trí tiếp giáp với chợ, bến phà.

4. Khu vực IV: Các vị trí đất thuộc các khu vực khác còn lại.

Ngoài ra, thửa đất đó còn phải nằm ngoài các trường hợp sau:

"Điều 7. Các trường hợp không được tách thửa:

1. Không đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 5 và Điều 6 của bản Quy định này;

2. Đất ở thuộc các khu đô thị mới, khu tái định cư và các thửa đất ở có quy hoạch chia lô chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Thửa đất nằm trong khu vực đã có thông báo chủ trương thu hồi đất;

4. Thửa đất đang có tranh chấp;

5. Thửa đất hoặc tài sản gắn liền với thửa đất đó đang bị các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các biện pháp ngăn chặn để thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án có hiệu lực của Tòa án;

6. Người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất;

7. Trường hợp những người được nhận chuyển nhượng, tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng cùng một thửa đất; nếu chia tách thửa đất đó cho từng người mà diện tích đất của từng người được chia nhỏ hơn mức quy định tại Điều 5 của quy định này thì không được chia tách thửa đất mà thể hiện đồng chủ sử dụng.

8. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật không được tách thửa."

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi không thể khẳng định được miếng đất này có được tách thửa hay không. Bạn có thể dựa vào những quy định trên và tình hình thực tế để xem việc trả lời của cơ quan địa chính là đúng hay sai.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về điều kiện tách thửa đất trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Thủ tục tách thửa và sang tên thửa đất được tặng cho ?

Xin chào luật sư, mong luật sư giải đáp giúp em một số vấn đề sau về việc tách đất. Bố mẹ em đang sử dụng mảnh đất có diện tích 460m2 không tranh chấp và đã có sổ đỏ giờ bố em muốn tặng lại 1 nửa đất (không có nhà) cho em có được không? Hiện tại thì em chưa có gia đình vẫn chung sổ hộ khẩu với bố mẹ ( sổ hộ khẩu chỉ có tên 3 người bố mẹ e và em). Nếu tách được thì cần chuẩn bị những loại giấy tờ gì và những loại chi phí nào?
Mong luật sư hồi đáp sớm cho em. Em xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Để chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn thì hai bên có thể thỏa thuận lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Đối với trường hợp này thì bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân (theo điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân) và được miễn lệ phí trước bạ vì bạn nhận tặng cho từ bố mẹ bạn. Và trình tự, thủ tục được tiến hành như sau:

Trước hết, gia đình bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho bất động sản. Sau đó bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa kèm theo hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng/tặng cho (có công chứng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Lệ phí sang tên gồm:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Thời hạn giải quyết: theo điều 61 Nghị định số 43/2014 là không quá 15 ngày.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

3. Diện tích đất không đủ tách thửa khi mua có thể đứng tên đồng sở hữu với chủ nhà được không ?

Xin chào luật sư, hiện tôi có mua một căn nhà diện tích 4 x 10m. Trên cùng một thửa đất 4 x 30m có 3 căn nhà cùng diện tích 4 x 10m ở quận 12. Khi mua bán lập vi bằng bởi Thừa phát lại, chủ nhà hứa sẽ cho tôi đồng sở hữu với 2 chủ nhà còn lại sau khi bán xong hết.
Tuy nhiên do có 1 người mua cả 2 căn còn lại nên chủ nhà đã hứa với người đó sẽ được đứng tên sổ hồng một mình không có tôi đồng sở hữu. Tôi chỉ biết sự việc sau khi chủ nhà đã hoàn tất thủ tục mua bán. Khi tôi hỏi thì người bán nói sẽ nói với chủ nhà kia viết vi bằng cho tôi căn nhà tôi đang ở chứ không cho tôi đồng sở hữu. Luật sư vui lòng cho tôi biết tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình là được đứng tên đồng sở hữu sổ hồng. Nếu tôi không được đứng tên đồng sở hữu sổ hồng thì sau này tôi có thể gặp những bất lợi gì ?
Xin cảm ơn luật Minh Khuê.

Diện tích đất không đủ tách thửa khi mua có thể đứng tên đồng sở hữu với chủ nhà được không ?

Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.1975

Luật sư tư vấn:

"Điều 28. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập (Nghị định số 135/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung tên gọi và một số điều của Nghị định số 61/2009/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2009 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại Thành phố Hồ Chí Minh)

1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật."

Việc lập vi bằng đối với việc mua căn nhà được thực hiện theo đùng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết việc mua bán giữa hai bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.

Bạn có quyền yêu cầu người bán cho bạn đồng sở hữu sổ hồng với người mua hai căn nhà trên. Trong trường hợp mà người bán không đồng ý cho bạn đồng sở hữu với người mua kia thì bạn có thể tiến hành hai phương thức sau:

Điều 202 Luật đất đai năm 2013Nghị định số 61/2009/NĐ-CP của Chính phủ : Về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại thành phố Hồ Chí Minh quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Khi mà bạn không được đồng sở hữu sổ hồng thì sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Ví dụ như xây nhà trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp... Do vậy, sau khi mua nhà bạn có thể phải đối mặt với tranh chấp bất cứ lúc nào. Đối với việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt đọng này không được cấp phép. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt khi sử sụng tài sản.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về "Chủ nhà không cho tôi đồng sở hữu sổ hồng với chủ nhà khác cùng thửa đất!" Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.1975 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Diện tích đất tối thiểu để tách thửa tại tỉnh nghệ an?

Chào luật sư, Mình có một vấn đề đang vướng về luật đất đai cần Luật Sư tư vấn giúp Mình ở Diễn Lợi, Diễn Châu, Nghệ An. Gia đình mình có mảnh đất đấu giá 250 m2, rộng 12,5 x sâu 20m. giờ muốn tách thửa đất làm đôi chia cho 2 người thì diện tích tối thiểu là bao nhiêu và mặt tiền tối thiểu là bao nhiêu ạ. ( thửa đất nằm trục đường chính liên xã và là đất mua được từ đấu giá ).
Cảm ơn Luật Sư.
Người gửi:K.H

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo điều 3 Quyết định 49/2014/QĐ-UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An quy định như sau:

Điều 3 .Thửa đất ở được hình thành sau tách thửa ,nhập thửa được chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Thửa đất ở được hình thành sau khi tách thửa, nhập thửa phải có diện tích tối thiểu theo quy định sau đây và phù hợp với quy hoạch, phải có kích thước (chiều rộng, chiều dài) đủ điều kiện xây dựng nhà ở theo quy định của Bộ xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận. Cụ thể:

a) Tại địa bàn thành phố Vinh, các thị xã, thị trấn và các xã ven biển là 50 m2;

b) Các địa bàn còn lại là 80 m2.

2. Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích theo quy định tại Khoản 1 Điều này, nhưng được hình thành trước ngày 29/12/2007 (ngày Quyết định số 146/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ở có hiệu lực thi hành) thì được cấp giấy chứng nhận theo Quy định này.

Trường hợp khi tách thửa, nhập thửa sau ngày 29/12/2007 không đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (trừ các trường hợp: Người được sử dụng đất theo Bản án hoặc Quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người được sử dụng đất do thừa kế theo quy định pháp luật).

Căn cứ vào điều này thì việc để được cấp giấy chứng nhận đất với thửa đất được hình thành sau khi tách thửa ,nhập thửa phải có diện tích tối thiểu tại địa bàn thành phố Vinh các thị xã ,thị trấn và các xã ven biển là 50m2 còn đối với các địa bàn còn lại diện tích tối thiểu là 80m2.Như vậy bạn ở diễn lợi diễn châu nghệ an có nghĩa là bạn thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản1 điều này,diện tích đất của bạn có là 250m2 bạn có đủ điều kiện để tách ra làm 2 phần cho hai người mỗi ngừời 125m2 theo quy định này.

Trân trọng./.

5. Hỏi về thủ tục tách thửa đất, vẽ sơ đồ đất đai ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có mua 1 đám đất của người cô ruột, lúc đo đạc và làm thủ tục thì có cán bộ địa chính xã lên đo đạc làm thủ tục tách thửa đất, vẽ sơ đồ, có đầy đủ thủ tục, bên bán (Cả chồng, vợ) ký vào hợp đồng chuyển nhượng, bên mua cũng ký như vậy và có xác nhận của UBND xã xác nhận, ký và đóng dấu.

Nhưng bên bán lại không đưa sổ đỏ gốc mà là đưa bản pho to nên không làm được tách sổ đỏ cho tôi. Như vậy khi chưa làm được sổ đỏ thì các giấy tờ trên có đảm bảo quyền lợi cho tôi không theo pháp luật không ? liệu bên bán có lật mặt đòi lại đất không ? Còn về giấy nhận tiền thì chỉ có hai bên giao nhận ký tên với nhau thôi , như vậy có đảm bảo tính pháp lý không. Xin luật sư tư vấn để tôi làm được sổ đỏ. Nếu như họ có tình không làm cho tôi thì tôi phải làm gì ?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Hỏi về thủ tục tách thửa đất, vẽ sơ đồ đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào ban! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:


"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng. Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi không biết bạn mua đất khi nào nhưng dù bạn mua đất tại thời điểm nào thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất của bạn đã được công chứng chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền thì hợp đồng mua bán này có hiệu lực pháp luật.Giaý biên nhận tiền của hai bên chỉ ký và không công chứng thi giấy biên nhận này vẫn có giá trị pháp lý vì pháp luật không quy định giấy nhận tiền bắt buộc phải công chứng.

Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Căn cứ vào điều trên cho thấy thửa đất bạn mua chỉ được phép tiến hành chuyển nhượng và các quyền khác khi có đủ các điều kiện nêu trên. Như vậy nếu bạn mới chỉ có hợp đồng mua đất được công chứng và có chữ ký của hai bên thì chưa đủ điều kiện để bạn thực hiện các quyền về sở hữu và sử dụng đất mà bạn phải làm thủ tục sang tên tách thửa đất bạn mua thì bạn mới có đầy đủ căn cứ pháp lý để thực hiện quyền lợi của mình .Tuy nhiên bạn có cầm hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng của UBND xã và các giấy tờ biên nhận tiền nên bên bán không thể đòi lại đất mà bạn đã mua được. Nếu bạn muốn làm thủ tục tách sổ đỏ thì bạn có thể thỏa thuận với gia đình cô bạn người bạn mua đất mượn sổ đỏ để làm thủ tục sang tên nhưng nếu cô bạn không đồng ý cho bạn mượn sổ đỏ gốc để làm thủ tục tách sổ đỏ thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan tòa án có thẩm quyền nơi có đất để giải quyết cho bạn .

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Tư vấn thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Gia đình em có 1 miếng đất diện tích 2500m2 (50mx50m) tại xã Tân Hiệp, Huyện Hóc Môn, TP.HCM; trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ ) ghi ký hiệu mục đích sử dụng đất là: ĐM
1.Ba mẹ em cho vợ chồng em đất để xây nhà và 2 người nữa, mỗi người 1 miếng (8mx50m)=400m2. Vậy em cần làm những thủ tục gì? Có cần đo vẽ lại toàn bộ miếng đất không? mức phí phải đóng trên diện tích là bao nhiêu?
2.Ba em muốn chuyển tất cả phần đất còn lại sang đất ở thì làm thế nào? Có được ghi nợ về phí chuyển mục đích sử đụng không?
3.Em nghe nói nếu tổng diện tích đất trên 2000m2 khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Sở tài nguyên mội trường thụ lý phải không? Mong quý luật sư hỗ trợ giúp đỡ giải thích những thắc mắc cho em có thể làm được hồ sơ trên.
Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: T.L

Thủ tục tách thưở và chuyển mục đích sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai : 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất. Thủ tục tách thửa

Trường hợp của bạn được tặng cho quyền sử dụng đất, thì để đảm bảo những quyền của người sử dụng đất bạn cần làm thủ tục tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất được tách đo.

về thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 như sau :

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa

1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc nộp thửa

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Điều 4 Khoản 1, 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012 quy định thu nhập được miễn thuế bao gồm:

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”


Khoản 10 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định:

10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


Như vậy, đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố, mẹ và con ruột thì không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. là hai loại nghĩa vụ tài chính phải nộp đối với người sử dụng đất khi thực hiện tặng cho quyền sủ dụng đất.

Thư hai. Chuyển mục đích sử dụng và ghi nợ nghĩa vụ tài chính

Theo như chúng tôi có tìm hiểu thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi loại đất “ĐM” có nghĩa là "Đất Màu". Nếu như chưa rõ thì bạn có thể liên hệ tới văn phòng quản lý đất đai ở địa phương để được trả lời một cách cụ thể và chính xác hơn

Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất :

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Và theo khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: "Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ vào Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết, thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành như sau:

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất.

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
..................
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.
3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.
Bạn xem xét tình trạng đất ban đầu để làm căn cứ tính phí chuyển đổi.
Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, theo quy định trên thì bạn có thể nợ nghĩa vụ tài chính, tuy nhiên sẽ chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính.

Thứ ba. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất

Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai quy định

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài1900.1975 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê