1. Quyền bề mặt là gì?
Nếu như pháp luật các quốc gia trên thế giới quan niệm theo hướng “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể được tạo lập công trình trên đất mà đất đó thuộc về quyền sở hữu của một chủ thể khác” thì quan niệm này hẳn sẽ không thể đúng tại Việt Nam khi mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Toàn dân là chủ sở hữu của toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trên cơ sở thẩm quyền luật định, các cơ quan nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác nhau trong xã hội sử dụng. Chính vì vậy, quyền sở hữu trong quan niệm trên tất yếu phải được thay thế bằng quyền sử dụng đất. Một khác biệt nữa đó là quyền bề mặt trong luật Việt Nam không chỉ là quyền được tạo lập công trình mà cho phép chủ thể có quyền bề mặt có thể sử dụng, khai thác đất đai trên một phạm vi mục đích rộng lớn hơn.
Theo Điều 267 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 267. Quyền bề mặt
Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác
“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất” - điều đó có nghĩa là chủ thể có quyền sẽ được phép thực hiện những quyền năng không khác gì một chủ đất đích thực. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất đó lại “thuộc về chủ thể khác”.
2. Quyền bề mặt được xác lập trên căn cứ nào?
Theo Điều 268 Bộ luật dân sự 2015 thì:
Điều 268. Căn cứ xác lập quyền bề mặt
Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.
- Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật:
Luật đất đai khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã có những quy định cho thấy trong một số trường hợp, người sử dụng được thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất nhưng trong trường hợp khác thì lại không được thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sản gắn liền với đất.
Ví dụ: Điều 183 Luật đất đai năm 2013 về Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Mặc dù chưa có quy định chính xác về quyền bề mặt nhưng trong pháp luật Việt Nam hiện hành, mà cụ thể là Luật đất đai thì quyền của các chủ thể sử dụng đất được xác lập trên cơ sở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cũng mang những đặc điểm pháp lý của quyền bề mặt, với việc giới hạn quyền của các chủ thể sử dụng chỉ liên quan đến tài sản họ tạo lập chứ không liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận:
Ngoài trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo luật định, nghĩa là theo ý chí của Nhà nước thì quyền bề mặt còn có thể được xác lập dựa trên cơ sở là sự thống nhất ý chí giữa các chủ thể dân sự thông qua một thỏa thuận.
Thỏa thuận này, với bản chất là một trái quyền nhưng lại làm phát sinh một vật quyền mới. Việc một người khai thác sử dụng, thậm chí tạo lập tài sản một cách hợp pháp trên đất của người khác là một vấn đề pháp lý không mới. Luật đất đai hiện hành có các quy định về việc chứng nhận quyền đối với các chủ thể này như sau:
Tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 có các quy định; Điều 31. Chứng nhận quyển sở hữu nhà ở; Điều 32. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà; Điều 33. Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; Điều 34. Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm.
- Quyền bề mặt được xác lập theo di chúc:
Một điều kiện quan trọng của quyền bề mặt đó là người có quyền bề mặt phải có một sự cho phép, chấp thuận từ người có quyền sử dụng đất thì mới có thể khai thác, sử dụng được diện tích đất này. Do đó, bên cạnh trường hợp người sử dụng đất chấp thuận thông qua việc hai bên xác lập một thỏa thuận thì quyền bề mặt còn có thể được xác lập thông qua ý chí đơn phương thể hiện bằng một di chúc.
3. Quyền bề mặt phát sinh hiệu lực khi nào?
Theo Điều 269 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 269. Hiệu lực của quyền bề mặt
Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Quy định có hai nội dung, đó là thời điểm phát sinh hiệu lực và quyền bề mặt có hiệu lực với đối tượng nào.
Thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt được xác định:
- Từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Có thể coi đây là thời điểm thực tế người có quyền bề mặt bắt đầu có mặt đất, mặt nước, khoảng không phía trên, lòng đất để tiến hành các hoạt động khai thác, sử dụng của mình. Do đó, về mặt thực tiễn thì thời điểm này chính xác là thời điểm quyền bề mặt bắt đầu có hiệu lực trong thực hiện.
- Là thời điểm xác lập do thỏa thuận.
Bình đẳng thỏa thuận là nguyên tắc điều chỉnh quan trọng của Luật dân sự. Vì vậy nếu như các bên đã có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt thì sẽ xác định theo thỏa thuận này.
- Là thời điểm khác do luật liên quan có quy định.
Hiện tại liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung, quyền khai thác mặt đất, mặt nước... nói riêng thì quy định cụ thể tập trung vào luật đất đai. Trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật (trong quan hệ thuê đất với Nhà nước) thì thời điểm có hiệu lực sẽ được xác định theo quy định của pháp luật đất đai, đó là thời điểm đăng ký và vào sổ địa chính. Do yêu cầu của quản lý nhà nước nên thời điểm đăng ký việc sử dụng đất luôn được lấy làm mốc thời gian từ đó để các chủ thể xác lập quyền hợp pháp của mình đối với đất.
Quyền bề mặt khi đã được xác lập sẽ có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường họp luật liên quan có quy định khác. Các chủ thể trong xã hội sẽ không được xâm phạm quyền của người có quyền bề mặt, không được cản trở người có quyền bề mặt trong việc thực hiện các hoạt động sử dụng, khai thác hợp pháp của mình. Tuy nhiên, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
4. Quyền bề mặt có hiệu lực trong bao lâu?
Dựa trên quy định tại Điều 268 Bộ luật dân sự 2015 về các căn cứ xác lập quyền bề mặt, tương ứng theo đó thời hạn của quyền bề mặt cũng được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc.
Theo quy đinh tại Điều 270 Bộ luật dân sự 2015 ta có:
Điều 270. Thời hạn của quyền bề mặt
1. Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền bề mặt là dạng vật quyền phái sinh và có sự lệ thuộc chặt chẽ vào quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. Vì vậy, thời hạn của quyền bề mặt cũng phải lệ thuộc vào thời hạn của quyền sử dụng đất, không được vượt quá thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
Luật đất đai năm 2013 xác định có hai loại thời hạn sử dụng đất, đó là Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 125) và Đất sử dụng có thời hạn (Điều 126). Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất có thể có sự thay đổi trong trường họp chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 127) và chuyển sang chủ thể sử dụng mới (Điều 128).
Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.
5. Quyền bề mặt chấm dứt khi nào?
Do xuất phát từ hình thức sở hữu đất đai (thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất...) nên việc quy định căn cứ chấm dứt quyền bề mặt theo pháp luật Việt Nam bao gồm các căn cứ được quy định tại Điều 272 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 272. Chấm dứt quyền bề mặt
Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết.
2. Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một.
3. Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.
4. Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.
5. Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
- Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết
Thời hạn của quyền bề mặt theo quy định tại Điều 270 Bộ luật dân sự năm 2015 được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc. Thời hạn là khoảng thời gian mà trong khoảng thời gian đó một chủ thể có quyền bề mặt. Khi thời hạn này đã hết thì chủ thể đó cũng chấm dứt việc hưởng quyền.
- Chủ thể có qưyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một
Điều 267 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.
Điều đó có nghĩa chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất không thể là một mà phải là hai chủ thể riêng biệt. Trường hợp khi chủ thể có quyền bề mặt “mua” lại diện tích đất mà ban đầu anh ta chỉ có quyền bề mặt. Lúc này, chủ thể có quyền bề mặt lại trở thành chủ thể sử dụng đất. Từ thời điểm đó, việc sử dụng đất của chủ thể này sẽ dựa trên cơ sở là quyền sử dụng đất chứ không còn là quyền bề mặt nữa. Quyền bề mặt sẽ chấm dứt do điều kiện về chủ thể không còn được thỏa mãn.
- Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình
Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình nghĩa là họ tự mình, đơn phương chấm dứt quyền. Như vậy, việc đơn phương chấm dứt quan hệ giữa người sử dụng đất và người hưởng quyền bề mặt chỉ được công nhận đối với chủ thể có quyền bề mặt.
- Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.
Khi thu hồi đất, UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (theo thẩm quyền) sẽ ban hành Quyết định thu hồi đất. Đây là căn cứ chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, từ thời điểm ban hành Quyết định này, quyền sử dụng đất của chủ sử dụng không còn. Quyền bề mặt lại là quyền được hình thành trên cơ sở chủ thể ban đầu phải có quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, khi chủ thể ban đầu không còn quyền sử dụng thì quyền bề mặt cũng sẽ chấm dứt theo bởi nó không thể tồn tại khi không có cơ sở là quyền sử dụng đất.
- Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Trân trọng./.
