1. Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Trong các văn bản pháp luật hiện hành, không có sự đề cập cụ thể về khái niệm "dự án đầu tư có sử dụng đất" hoặc định nghĩa về "dự án có sử dụng đất". Tuy nhiên, hiểu theo cách thức thông qua các điều kiện quy định dự án đầu tư có sử dụng đất.

Theo đó, dự án được coi là dự án đầu tư có sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây được quy định tại Điều 11 của Nghị định 25/2020/NĐ-CP:

Dự án thuộc danh mục các dự án yêu cầu thu hồi đất và đã được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, hoặc dự án thuộc khu đất do Nhà nước quản lý và sử dụng, bao gồm cả chương trình phát triển đô thị (nếu có), tuân thủ quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
Dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, và tuân thủ các quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có), hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
Dự án không đủ điều kiện để được tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP), việc Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định như sau:

Khu đô thị được xác định theo quy định tại khoản 1 Mục VII Phụ lục IX Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Khu đô thị bao gồm hai loại dự án đầu tư xây dựng: a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở: Đây là dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bao gồm cả các công trình nhà ở. Đơn vị đầu tư có thể là từ một đơn vị ở trở lên, theo quy hoạch phân khu đã được phê duyệt. Ngoài ra, đối với các trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở, dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên cũng được xem là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở. b) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở: Đây là dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bao gồm các công trình xây dựng khác. Các dự án này có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.
Nhà ở thương mại: Việc xác định nhà ở thương mại được điều chỉnh theo quy định tại khoản 4 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014. Nhà ở thương mại là nhà ở được xây dựng với mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Công trình trụ sở, văn phòng làm việc: Công trình trụ sở, văn phòng làm việc được xác định theo quy định tại điểm h khoản 2 Mục I Phụ lục I của Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Công trình nàyCông trình trụ sở, văn phòng làm việc bao gồm các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức xã hội-nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khác. Các tòa nhà này thường có mục đích để đặt văn phòng kết hợp với khả năng lưu trú.
Công trình thương mại: Công trình thương mại được xác định theo quy định tại điểm e khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Công trình này bao gồm trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng và các cơ sở như nhà hàng, cửa hàng ăn uống, giải trí.
Công trình dịch vụ: Công trình dịch vụ được xác định theo quy định tại điểm g khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Công trình này bao gồm khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, cơ sở nghỉ dưỡng, biệt thự lưu trú, căn hộ lưu trú và các cơ sở dịch vụ lưu trú khác.

Vì vậy, để bổ sung hướng dẫn xác định dự án đầu tư có sử dụng đất, cần thêm các quy định cụ thể đối với hai đối tượng: khu đô thị và công trình trụ sở, văn phòng làm việc.

3. Thời điểm tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng với dự án đầu tư chậm sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong trường hợp chủ dự án đầu tư không sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, chủ dự án có quyền được gia hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, chủ dự án đầu tư sẽ bị thu hồi đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án mà không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế.

Trong trường hợp chủ dự án không sử dụng đất, chủ đầu tư có thể được gia hạn sử dụng đất trong 24 tháng và phải nộp khoản tiền tương ứng cho Nhà nước, tương đương với tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án.

Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng trong trường hợp không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 12 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

(1) Trong trường hợp dự án đầu tư không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế, chủ đầu tư được phép gia hạn sử dụng đất trong 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế.

(2) Trong trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế, thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng sẽ được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.

Trong trường hợp dự án được giao đất, cho thuê theo tiến độ, việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng sẻ áp dụng cho từng phần diện tích đất tương ứng; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng sẽ được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.

(3) Trường hợp dự án đầu tư cho đến khi kiểm tra, thanh tra mới xác định rằng không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng:

Thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng sẽ được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn;
Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền sẽ được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra, nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị.

(4) Người sử dụng đất không sử dụng đất mà muốn gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để xem xét và quyết định về việc gia hạn.

Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn, UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định thu hồi đất theo quy định, trừ trường hợp bất khả kháng.

Nếu hết thời hạn được gia hạn như đã nêu trên mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ các trường hợp bất khả kháng sau:

Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
Các trường hợp bất khả kháng khác do quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

>> Tham khảo: Thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết hạn sử dụng đất

Công ty Luật Minh Khuê xin gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích và quan trọng. Chúng tôi rất mong muốn được hỗ trợ và giúp đỡ quý khách trong mọi vấn đề pháp lý mà quý khách đang gặp phải. Nếu quý khách cần tư vấn hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến bằng cách gọi số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia pháp lý của chúng tôi sẽ sẵn sàng lắng nghe và cung cấp giải đáp chính xác và đáng tin cậy cho quý khách. Chúng tôi sẽ đồng hành cùng quý khách và cung cấp sự hỗ trợ toàn diện để giải quyết mọi thắc mắc một cách nhanh chóng và hiệu quả. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và tin tưởng của quý khách hàng đối với Công ty Luật Minh Khuê!