Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định, lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn là bao lâu?

Luật Đất đai 2024, chính thức được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đã mang lại nhiều thay đổi quan trọng trong việc quản lý, sử dụng đất đai, đặc biệt là đối với đất phi nông nghiệp. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng phân tích chi tiết về khái niệm và phân loại đất phi nông nghiệp, các quy định về thời hạn sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Căn cứ pháp lý cụ thể sẽ được trích dẫn để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ.

1. Khái niệm và phân loại đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 10 của Luật Đất đai 2024, đất phi nông nghiệp là nhóm đất không được sử dụng cho các hoạt động nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hay lâm nghiệp. Thay vào đó, đất phi nông nghiệp được sử dụng cho các mục đích như xây dựng nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ, công nghiệp, hoặc cho các công trình công cộng và quốc phòng, an ninh. Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng các điều khoản về việc phân loại, sử dụng và quản lý đất phi nông nghiệp để đảm bảo sự phát triển bền vững và quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai.

Phân loại đất phi nông nghiệp

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đất phi nông nghiệp được phân loại thành nhiều loại khác nhau tùy vào mục đích sử dụng. Cụ thể, các loại đất phi nông nghiệp phổ biến gồm:

• Đất ở: Đây là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở cho cá nhân và hộ gia đình. Đất ở có thể nằm ở khu vực đô thị hoặc nông thôn và thường được phân loại thành đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Đất ở đô thị thường có giá trị cao hơn do sự phát triển hạ tầng, trong khi đất ở nông thôn có thể rộng hơn về diện tích nhưng giá trị thấp hơn.
• Đất thương mại, dịch vụ: Được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, cửa hàng, trung tâm thương mại và các dịch vụ công cộng khác. Thời hạn sử dụng của đất thương mại và dịch vụ phụ thuộc vào thời hạn của dự án đầu tư và thường có giới hạn thời gian, không vượt quá 50 năm theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024.
• Đất công nghiệp: Được sử dụng cho các mục đích sản xuất công nghiệp, xây dựng nhà máy, khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở sản xuất khác. Đất công nghiệp có thời hạn sử dụng được xác định theo thời gian hoạt động của dự án đầu tư, và trong một số trường hợp đặc biệt, thời hạn này có thể kéo dài tới 70 năm.
• Đất xây dựng công trình công cộng: Đây là loại đất được sử dụng cho các công trình giao thông, y tế, giáo dục và hạ tầng khác phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng. Việc quản lý và sử dụng đất này phải tuân theo quy hoạch và quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Đất quốc phòng, an ninh: Đây là loại đất được giao cho các đơn vị quân đội, công an và các cơ quan liên quan để xây dựng các cơ sở phục vụ cho nhiệm vụ bảo vệ quốc phòng và an ninh quốc gia.
• Đất tôn giáo, tín ngưỡng: Được sử dụng cho các hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng tại các chùa, nhà thờ, đình, miếu, và các cơ sở tôn giáo khác. Loại đất này có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài và ít khi thay đổi mục đích sử dụng.

Ngoài ra, còn có các loại đất khác được phân loại vào nhóm đất phi nông nghiệp như đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sử dụng cho mục đích xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật quốc gia.

2. Quy định về thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Nguyên tắc chung về thời hạn sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng đất, được xác định dựa trên mục đích sử dụng đất, loại đất và chủ thể sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất có thể là ổn định lâu dài hoặc có thời hạn.

• Đất sử dụng ổn định lâu dài: Đây là loại đất mà người sử dụng có quyền sở hữu và sử dụng không bị giới hạn thời gian. Ví dụ điển hình là đất ở được giao cho các cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài. Đối với loại đất này, người sử dụng không cần phải lo lắng về việc gia hạn thời gian sử dụng đất, ngoại trừ các trường hợp bị thu hồi đất vì mục đích công cộng hoặc an ninh quốc gia.
• Đất sử dụng có thời hạn: Thời hạn sử dụng đất đối với các loại đất này thường được xác định dựa trên thời gian thực hiện các dự án đầu tư hoặc hợp đồng thuê đất. Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các dự án có thể kéo dài từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án. Sau khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, người sử dụng đất có thể được xem xét gia hạn thời gian sử dụng.

Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Điều 173 của Luật này liệt kê các trường hợp và nguyên tắc xác định thời hạn sử dụng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể:

• Chuyển đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất có thời hạn: Khi chuyển đổi từ đất sử dụng ổn định lâu dài sang đất có thời hạn, thời hạn sử dụng đất sẽ được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và theo thời hạn của loại đất mới. Ví dụ, đất ở (ổn định lâu dài) chuyển sang đất thương mại, dịch vụ có thể có thời hạn sử dụng không quá 50 năm.
• Chuyển đất phi nông nghiệp có thời hạn sang đất sử dụng ổn định, lâu dài: Đây là trường hợp ngược lại khi đất thương mại, dịch vụ hoặc đất công nghiệp có thời hạn chuyển sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định, lâu dài. Theo khoản 3 Điều 173 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi trong trường hợp này sẽ là ổn định lâu dài.

Các trường hợp đặc biệt

Một số trường hợp đặc biệt về thời hạn sử dụng đất bao gồm:

• Thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư: Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm. Tuy nhiên, đối với các dự án có thời gian hoạt động trên 50 năm (theo Luật Đầu tư 2020), thời hạn sử dụng đất có thể kéo dài tới 70 năm.
• Gia hạn thời gian sử dụng đất: Khi thời hạn sử dụng đất hết, người sử dụng đất nếu có nhu cầu có thể nộp đơn xin gia hạn. Quyết định gia hạn phụ thuộc vào tính chất sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, và các điều kiện pháp lý khác theo quy định tại khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024.

3. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Các bước thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Để chuyển mục đích sử dụng đất, cá nhân hoặc tổ chức cần tuân thủ các bước sau:

Chuẩn bị hồ sơ: Trước khi nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết, bao gồm:

• Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Bản sao các giấy tờ liên quan khác, tùy thuộc vào loại đất và mục đích sử dụng đất mới.

Nộp hồ sơ: Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh (đối với tổ chức).

Thẩm định hồ sơ: Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của khu vực. Nếu hồ sơ đầy đủ và phù hợp, cơ quan sẽ ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhận kết quả: Sau khi thẩm định và xét duyệt, cá nhân hoặc tổ chức sẽ nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ cần thiết

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Giấy tờ liên quan đến chứng minh nhân thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân đối với cá nhân).
• Giấy phép kinh doanh (đối với tổ chức kinh tế).
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.

Cơ quan có thẩm quyền

Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Đối với tổ chức, doanh nghiệp, hoặc tổ chức tôn giáo.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Đối với cá nhân và hộ gia đình.

Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những quy định rõ ràng và cụ thể về việc sử dụng và quản lý đất phi nông nghiệp. Việc nắm rõ các quy định về thời hạn sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giúp người dân, tổ chức và doanh nghiệp thực hiện đúng các quy định pháp luật, bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình sử dụng đất.