Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2024

 Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, giữ vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định đời sống của nhân dân. Trong thực tiễn, cùng với sự phát triển của đô thị hóa, công nghiệp hóa và nhu cầu đa dạng trong sản xuất, kinh doanh cũng như sinh hoạt, việc chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng diễn ra phổ biến. Nhận thức rõ yêu cầu này, Luật Đất đai năm 2024 đã kế thừa và hoàn thiện các quy định liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có nội dung quan trọng về thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích. Việc xác định đúng thời hạn sử dụng đất không chỉ là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác đất đai hiệu quả mà còn góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

1. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian pháp lý mà Nhà nước ghi nhận và bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với loại đất mới sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn này không chỉ phản ánh quyền khai thác, sử dụng đất của người sử dụng đất mà còn là căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai. Theo đó, thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích được xác định cụ thể trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải phù hợp với chế độ sử dụng của loại đất sau chuyển đổi.

Về bản chất pháp lý, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện sự chuyển tiếp quyền sử dụng đất từ chế độ pháp lý cũ sang chế độ pháp lý mới. Trước hết, thời hạn sử dụng của loại đất trước khi chuyển mục đích có thể chấm dứt hiệu lực tại thời điểm chuyển đổi hoặc được tiếp tục bảo lưu trong một số trường hợp do pháp luật quy định. Đồng thời, một thời hạn sử dụng đất mới được thiết lập tương ứng với loại đất sau khi chuyển mục đích, chẳng hạn như đất ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh. Thời điểm bắt đầu tính thời hạn sử dụng đất mới được xác định thống nhất là ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, qua đó bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch và thống nhất trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

2. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2024

2.1. Thời hạn sử dụng đất đối với cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất 

Theo khoản 1 điều 173 Luật đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất đối với cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: 

(1) Chuyển từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang loại đất khác

• Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
• Thời hạn này được tính kể từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.

(2) Chuyển từ đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất rừng đặc dụng hoặc đất rừng phòng hộ

Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

- Chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nông nghiệp (không thuộc trường hợp quy định tại (1) và (2) 

Cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê trước đó.

- Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất phi nông nghiệp sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Thời hạn sử dụng đất được tính kể từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tóm lại, khi cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể: hoặc theo thời hạn của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và được tính kể từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoặc được xác định là ổn định lâu dài đối với trường hợp chuyển sang đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ; hoặc tiếp tục sử dụng theo thời hạn đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó trong trường hợp chuyển mục đích giữa các loại đất nông nghiệp. Quy định này nhằm bảo đảm sự thống nhất trong quản lý, sử dụng đất đai và phù hợp với mục đích sử dụng của từng loại đất theo pháp luật đất đai.

2.2. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 

Theo khoản 2 điều 173 Luật đất đai 2024 thì Thời hạn sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được xác định theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 tức là cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê. Theo đó, thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào tính chất, quy mô và thời gian hoạt động của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, bảo đảm phù hợp với mục đích sử dụng đất sau khi chuyển mục đích.

Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với các trường hợp đặc biệt được nêu tại khoản 3 của điều này, trong đó pháp luật có quy định riêng về thời hạn sử dụng đất. Việc dẫn chiếu như trên nhằm bảo đảm sự thống nhất trong áp dụng pháp luật, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc xác định thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất gắn với hoạt động đầu tư.

Quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm hiệu quả sử dụng đất và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc xác định thời hạn sử dụng đất gắn với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư giúp hạn chế tình trạng sử dụng đất kéo dài nhưng không triển khai hoặc sử dụng sai mục đích, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước xem xét gia hạn, thu hồi hoặc điều chỉnh đất đai khi dự án kết thúc hoặc vi phạm pháp luật. Qua đó, quy định này góp phần sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm, hợp lý và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội theo từng giai đoạn.

2.3. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích giữa các loại đất phi nông nghiệp

Tại khoản 3 Điều 173 Luật đất đai 2024 thì trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài, thì thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích vẫn được xác định là ổn định lâu dài. Quy định này thể hiện nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tránh làm giảm giá trị pháp lý của quyền sử dụng đất chỉ do sự thay đổi mục đích sử dụng trong cùng nhóm đất phi nông nghiệp. Đồng thời, việc xác định thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài còn góp phần tạo sự ổn định trong quản lý và sử dụng đất, khuyến khích người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác đất đai đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, quy định này còn bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật đất đai khi phân loại và xác định thời hạn sử dụng đối với đất phi nông nghiệp. Việc giữ nguyên thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài trong các trường hợp chuyển mục đích nêu trên giúp hạn chế sự phát sinh tranh chấp, khiếu nại liên quan đến thời hạn sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho cơ quan nhà nước trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý biến động đất đai. Qua đó, quy định góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và bền vững.

3. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, như chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền (bao gồm người mua, người được tặng cho hoặc đối tác góp vốn) cần đặc biệt lưu ý đến thời hạn sử dụng đất được pháp luật ghi nhận. Đây là yếu tố quan trọng, không chỉ xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà còn đảm bảo tính liên tục và ổn định trong quản lý đất đai. Điều 174 Luật Đất đai 2024 xác định nguyên tắc “kế thừa thời hạn sử dụng đất”, theo đó, người nhận chuyển quyền sẽ tiếp tục sử dụng đất dựa trên thời hạn còn lại hoặc chế độ sử dụng của loại đất đã được xác lập trước đó, bảo đảm tính liên tục và ổn định trong quản lý đất đai.

- Đối với loại đất có thời hạn sử dụng cụ thể 

Theo khoản 1 điều 174 Luật đất đai 2024, Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 172 của Luật này.

Cụ thể việc gia hạn được quy định tại khoản 3 điều 172 Luật đất đai 2024 như sau: 

"Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này."

Trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn.

- Thời hạn sử dụng đất của nhóm đất này được quy định tại điều 172 Luật đất đai 2024 cụ thể như sau: 

- Đối với loại đất sử dụng ổn định lâu dài 

Theo khoản 2 điều 174 Luật đất đai 2024, Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng ổn định lâu dài, chẳng hạn như đất ở, đất tín ngưỡng, đất cơ sở tôn giáo, đất thổ cư, sẽ được tiếp tục sử dụng đất theo chế độ ổn định lâu dài, không bị giới hạn về thời gian. Quy định này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của người nhận chuyển quyền hoàn toàn liên tục và được bảo vệ pháp lý, đồng thời bảo đảm quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Việc duy trì chế độ sử dụng ổn định lâu dài cho người nhận chuyển quyền có ý nghĩa quan trọng về mặt pháp lý và thực tiễn. Về mặt pháp lý, nó thể hiện nguyên tắc kế thừa quyền sử dụng đất, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người nhận chuyển quyền, tránh tình trạng gián đoạn hoặc mất quyền do thời hạn sử dụng đất trước đó. Về mặt thực tiễn, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người nhận quyền tiếp tục khai thác, sử dụng và quản lý đất đai một cách ổn định, đảm bảo sự yên tâm trong sinh sống, xây dựng và đầu tư trên đất.

Ngoài ra, việc xác lập quyền sử dụng đất ổn định lâu dài còn góp phần tạo sự ổn định trong quản lý đất đai, hạn chế tranh chấp giữa các bên trong các giao dịch chuyển quyền, đồng thời khuyến khích sử dụng đất đúng mục đích, lâu dài và bền vững, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của Nhà nước.

Kết luận 

Quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 thể hiện sự thống nhất giữa yêu cầu quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc xác định thời hạn sử dụng đất phù hợp với mục đích mới giúp sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đúng quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt. Đồng thời, các quy định này cũng tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững trong giai đoạn mới.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.