Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ?

Xin hỏi luật sư: Tói có mảnh đất hơn 1000m2 do cha ông khai phá từ khoảng những năm 1988 không có tranh chấp với ai năm 2001 được UBND xã Mai Sơn, huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái cấp sổ đỏ đất ao. Hiện tôi muốn chuyển sang đất ở xin luật sư tư vấn giúp thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng và phải đóng phí không và giá phải đóng như thế nào ? Tôi chân thành cảm ơn.

-Hoàng Đức Thọ

Trả lời:

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

 Để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp lên cơ quan Tài nguyên và môi trường gồm có:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Về nghĩa vụ tài chính thì pháp luật quy định như sau: Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.

 

>> Xem thêm:  Hướng dẫn khai thuế, nộp Lệ phí trước bạ theo quy định mới 2020

Chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở thực hiện như thế nào ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi có một mảnh đất có nguồn gốc từ năm 1978 đã có nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến năm 2007 gia đình có bán đi 150m là đất ở. Diện tích còn lại là 29m đất ở và 250m là đất vườn thừa vậy nay tôi muốn chuyển đổi 250m đất vườn sang đất ở thì tôi có phải nộp thuế không và nộp là bao nhiêu. Xin cảm ơn luật sư. Rất mong được trả lời sớm nhất!

-Nguyenquelba

Trả lời:

Điểm a, khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP  quy định về việc thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở như sau:

 Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì việc chuyển mục đích sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất. Do bạn không cung cấp rõ thông tin mảnh đất của gia đình bạn ở đâu, nằm ở vị trí nào nên chúng tôi không thể trả lời chính xác mức tiền gia đình bạn cần nộp là bao nhiêu. Tuy nhiên bạn có thể hiểu mức thu này sẽ bằng 50% (giá đất nông nghiệp tại thời điểm hiện tại - giá đất ở tại thời điểm hiện tại ) ở khu vực có đất của nhà bạn. 

 

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020

Tư vấn làm sổ đỏ khi chỉ có giấy tờ mua bán viết tay không có công chứng nhà nước ?

Kính thưa luật sư. Cho tôi xin phép được hỏi gia đình tôi năm 2003 có mua một lô đất rộng 75m vuông tại thành phố quy nhơn tỉnh bình định chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ qua sang tay bằng giấy viết tay không có công chứng nhà nước. Nay gia đình tôi muốn đăng kí quyền sử dụng đất có được không. Cả ba và mẹ tôi đều là thương binh thì khi đăng kí quyền SDĐ thì có được miễn giảm gì về phí chuyển mục đích sdd và thuế nhà đất không. Xin chân thành cảm ơn
-Công Nguyễn Viết

Trả lời:

Trong trường hợp gia đình bạn đã mua đất từ năm 2003, không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực nhưng theo quy định tại điều 101 Luật đất đai 2013  thì bạn vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, gia đình bạn hoàn toàn có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu xin được xác nhận của Ủy ban nhân dân xã với nội dung thể hiện gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất trên mà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch,... Về việc bố mẹ bạn đều là thương binh thì sẽ được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công. 

 

>> Xem thêm:  Lệ phí trước bạ là gì? Các trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ ?

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ?

Xin chào luật sư. Gia đình tôi có mảnh đất rộng 353m2, trong đó có 200m2 là đất xây dựng. Và 153m2 là đất trồng cây lâu năm. Giờ gia đình tôi muốn chuyển đổi hết 153m2 còn lại thành đất xây dựng thì chúng tôi cần phải làm những gì và trong thời gian là bao nhiêu lâu, kinh phí để chuyển đổi là bao nhiêu tiền / m2 ạ ( nhà tôi tại khu vực Quang Hanh - Cẩm Phả - Quảng Ninh. Đất mặt đường 18A). Tôi xin trân thành cảm ơn.

-Nguyễn Thị Thuý

Trả lời:

Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định :Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì chưa xác định rõ đất xây dựng bạn đang nói ở đây thuộc loại nào, nếu đó là đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất thì đó là đất nông nghiệp, bạn không cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.  Nếu mảnh đất của gia đình bạn là đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác,... thì mảnh đất này thuộc loại đất phi nông nghiệp. Do đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, dù chuyển sang loại đất xây dựng nào thì bạn cũng không cần phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP 

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường, bao gồm:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày ( không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và sửa đổi bổ sung hồ sơ).

 

>> Xem thêm:  Mức lệ phí nộp tại hải quan khi nhập khẩu hàng hóa, quà tặng

Thủ tục, phí chuyển mục đích sử dụng đất ?

Tôi mua mảnh đất năm 2002 giáp đường quốc lộ 1 thuộc xã Hàm Thắng huyện Hàm Thuận Bắc tỉnh Bình Thuận, diện tích 324,6m², đất màu không có sổ. Đến năm 2014 tôi chuyển mục đích sử dụng lên đất ở 60m² và đóng 100% tiền sử dụng đất + phí trước bạ - 50000₫/m²đất màu. Vậy hiện nay tôi muốn chuyển hết số diện tích còn lại lên đất ở thì tôi hưởng những quyền lợi nào: 1: Giảm tiền sử dụng đất và giá đất cây trồng 2: Có vượt quá hạn mức (300m² được giảm 50%) nhân hệ số k ( hệ số k là bao nhiêu) 3: Có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? 4: Có phải đóng phí trước bạ không ? Xin cảm ơn luật sư.

-Ngô Quyết Thắng

Trả lời:

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định theo thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

  Căn cứ theo pháp luật hiện hành thì khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại Điều 3 quy định:

- Đối với diện tích đất trong hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất của UBND tỉnh;

- Đối với diện tích đất vượt hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Còn mức 50% mà bạn hiểu là mức thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp nhất định.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng gọi: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

Rất mogn nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Biểu phí, lệ phí khi làm thủ tục cư trú, xuất , nhập cảnh cho người nước ngoài tại Việt Nam