Bố mẹ tặng cho con đất đai, nhà ở trình tự, thủ tục thế nào?

1. Quy định của pháp luật về việc bố mẹ tặng cho đất đai, nhà ở cho con

Việc bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho con là một giao dịch dân sự được pháp luật Việt Nam cho phép và bảo hộ. Tuy nhiên, đây không chỉ là sự thỏa thuận giữa các thành viên trong gia đình mà còn là giao dịch liên quan đến bất động sản nên phải tuân thủ đồng thời quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật về nhà ở, công chứng và đăng ký đất đai.

Hiện nay, căn cứ pháp lý chủ yếu điều chỉnh hoạt động tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và con gồm:

• Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Luật Đất đai năm 2024.
• Luật Nhà ở năm 2023.
• Luật Công chứng năm 2014.
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về đăng ký đất đai.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về thủ tục đăng ký đất đai và biểu mẫu hành chính.
• Các văn bản pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và hướng dẫn thi hành.

1.1. Tặng cho nhà đất là quyền hợp pháp của người sử dụng đất

Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 ghi nhận người sử dụng đất có đầy đủ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, để thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện luật định.

Đối với nhà ở, Điều 10 và Điều 159 Luật Nhà ở 2023 cũng xác định quyền tặng cho nhà ở là một trong những quyền cơ bản của chủ sở hữu nhà ở hợp pháp.

Như vậy, nếu cha mẹ là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp thì hoàn toàn có quyền chuyển giao tài sản cho con thông qua hợp đồng tặng cho mà không cần thực hiện thủ tục mua bán.

1.2. Hợp đồng tặng cho bắt buộc phải lập thành văn bản

Không giống nhiều giao dịch dân sự thông thường, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở phải tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức.

Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 và điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho bất động sản phải:

• được lập thành văn bản;
• được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;
• thực hiện đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất.

Việc chỉ lập giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng giữa cha mẹ và con sẽ không đủ điều kiện để sang tên trên Giấy chứng nhận và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.

1.3. Quyền sở hữu chỉ được chuyển giao sau khi đăng ký sang tên

Đây là nội dung nhiều người thường hiểu chưa đầy đủ.

Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký nếu pháp luật quy định tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.

Điều đó có nghĩa:

• Công chứng hợp đồng mới là bước xác lập giao dịch.
• Người con chỉ chính thức trở thành chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và được cơ quan đăng ký đất đai cập nhật hoặc cấp Giấy chứng nhận mang tên mình.

Nếu chỉ ký hợp đồng công chứng mà không thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì quyền sở hữu chưa được chuyển giao đầy đủ theo quy định của pháp luật.

1.4. Pháp luật cho phép tặng cho có điều kiện

Một điểm đáng chú ý của Bộ luật Dân sự 2015 là Điều 462 cho phép các bên xác lập hợp đồng tặng cho có điều kiện.

Theo đó, cha mẹ có thể quy định người con phải thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nhất định trước hoặc sau khi nhận tài sản, chẳng hạn như:

• chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ;
• không được chuyển nhượng tài sản trong một thời gian nhất định;
• sử dụng tài sản đúng mục đích đã thỏa thuận;
• thực hiện các nghĩa vụ khác không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Các điều kiện này cần được thể hiện rõ trong hợp đồng công chứng để bảo đảm giá trị pháp lý khi phát sinh tranh chấp.

1.5. Đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ bắt buộc

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi hợp đồng tặng cho có hiệu lực, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày.

Việc đăng ký biến động nhằm:

• cập nhật thông tin người sử dụng đất mới;
• chỉnh lý hồ sơ địa chính;
• cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia;
• bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận tặng cho.

Nếu không thực hiện đúng thời hạn, người có nghĩa vụ đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai.

1.6. Việc tặng cho phải phù hợp với điều kiện của từng loại tài sản

Không phải mọi bất động sản đều được phép tặng cho.

Đối với quyền sử dụng đất, đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024 như:

• có Giấy chứng nhận hợp pháp;
• không có tranh chấp;
• không bị kê biên để thi hành án;
• còn thời hạn sử dụng đất;
• không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch theo quy định.

Đối với nhà ở, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu nhà ở phải:

• có Giấy chứng nhận;
• không thuộc diện tranh chấp;
• không bị kê biên;
• không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền.

Đặc biệt, nhà ở hình thành trong tương lai chưa được cấp Giấy chứng nhận không được phép thực hiện giao dịch tặng cho theo quy định hiện hành.

1.7. Quy định về chủ thể ký hợp đồng

Việc ai được quyền ký hợp đồng phụ thuộc vào chế độ sở hữu tài sản.

Đối với tài sản chung của vợ chồng, cả cha và mẹ đều phải cùng ký vào hợp đồng tặng cho.

Nếu là tài sản riêng của cha hoặc mẹ thì người có quyền sở hữu riêng được quyền tự mình quyết định việc tặng cho mà không cần sự đồng ý của người còn lại.

Đối với quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, việc định đoạt tài sản phải có sự đồng ý của tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Đây là quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của các đồng chủ sử dụng đất và hạn chế tranh chấp phát sinh sau này.

1.8. Người nhận tặng cho cũng phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật

Ngoài điều kiện đối với người tặng cho, pháp luật còn quy định một số trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc nhận quyền sử dụng đất bị hạn chế đối với một số chủ thể hoặc một số loại đất đặc thù theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người con là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì việc được đứng tên quyền sử dụng đất còn phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

1.8. Chính sách ưu đãi đối với việc tặng cho giữa cha mẹ và con

Nhằm khuyến khích việc chuyển giao tài sản trong phạm vi gia đình, pháp luật hiện hành dành nhiều chính sách ưu đãi về nghĩa vụ tài chính.

Theo quy định về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, việc cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở cho con thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện, đồng thời có giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con theo quy định.

Tuy được miễn hai khoản nghĩa vụ tài chính quan trọng này, người thực hiện thủ tục vẫn phải kê khai hồ sơ thuế và có thể phải nộp một số khoản phí hành chính khác như phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận hoặc chi phí đo đạc (nếu phát sinh).

Có thể thấy, pháp luật hiện hành đã xây dựng một cơ chế tương đối đầy đủ nhằm bảo đảm quyền định đoạt tài sản của cha mẹ, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người nhận và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước đối với đất đai, nhà ở. Vì vậy, để việc tặng cho phát sinh đầy đủ hiệu lực pháp lý, các bên cần tuân thủ đầy đủ quy định về điều kiện giao dịch, hình thức hợp đồng, công chứng, đăng ký biến động và thực hiện đúng các nghĩa vụ hành chính theo quy định hiện hành.

2. Điều kiện để bố mẹ thực hiện thủ tục cho tặng nhà đất cho con

Để việc tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở từ cha mẹ sang con được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận và hoàn tất thủ tục sang tên, cả tài sản và các chủ thể tham gia giao dịch đều phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, hợp đồng tặng cho mới có thể được công chứng và đăng ký biến động theo đúng quy định của pháp luật.

Điều kiện đối với quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch tặng cho phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp hợp pháp.

Đây là điều kiện quan trọng nhất để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của cha mẹ. Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì về nguyên tắc không đủ điều kiện thực hiện việc tặng cho, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định.

Thứ hai, đất không có tranh chấp.

Nếu quyền sử dụng đất đang phát sinh tranh chấp hoặc đang được Tòa án, Trọng tài hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện thủ tục cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.

Đối với đất có thời hạn sử dụng, nếu đã hết thời hạn mà chưa được gia hạn thì chưa đủ điều kiện thực hiện việc tặng cho.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, một số loại đất còn phải đáp ứng điều kiện riêng. Ví dụ, việc nhận tặng cho đất trồng lúa hoặc đất thuộc khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng phải tuân thủ các quy định riêng của Luật Đất đai 2024 về đối tượng được phép nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện đối với nhà ở

Nếu tài sản được tặng cho bao gồm cả nhà ở thì ngoài điều kiện về đất, nhà ở cũng phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.

Cụ thể, nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; không thuộc diện đang có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai chưa được cấp Giấy chứng nhận, Luật Nhà ở 2023 không cho phép thực hiện giao dịch tặng cho.

Điều kiện đối với cha mẹ là bên tặng cho

Cha mẹ phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và là chủ sử dụng hợp pháp của quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở.

Tùy từng trường hợp cụ thể mà người có quyền ký hợp đồng sẽ khác nhau.

Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng thì cả cha và mẹ đều phải cùng ký vào hợp đồng tặng cho.

Nếu là tài sản riêng của một người thì người đó được quyền tự mình quyết định việc tặng cho mà không cần sự đồng ý của người còn lại.

Đối với quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, việc tặng cho phải có sự đồng ý của tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Nếu thiếu ý kiến của một thành viên có quyền sử dụng đất thì hợp đồng có thể bị từ chối công chứng hoặc phát sinh tranh chấp sau này.

Điều kiện đối với người con nhận tặng cho

Người nhận tặng cho phải thuộc trường hợp được pháp luật cho phép nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với một số loại đất hoặc một số chủ thể nhất định.

Nếu người con là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì việc được đứng tên quyền sử dụng đất còn phụ thuộc vào điều kiện của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

Tài sản đang thế chấp có được tặng cho hay không?

Trong thực tế, nhiều gia đình đang sử dụng Giấy chứng nhận để thế chấp tại ngân hàng.

Khi quyền sử dụng đất hoặc nhà ở đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn thì cha mẹ không được tự ý tặng cho tài sản nếu chưa hoàn tất thủ tục giải chấp hoặc chưa được bên nhận thế chấp đồng ý theo quy định của pháp luật.

Ý nghĩa của việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện

Việc đáp ứng đầy đủ điều kiện không chỉ giúp hợp đồng được công chứng thuận lợi mà còn bảo đảm quá trình đăng ký biến động, sang tên Giấy chứng nhận được thực hiện nhanh chóng, hạn chế tối đa nguy cơ bị trả hồ sơ, phát sinh tranh chấp hoặc bị tuyên vô hiệu sau này.

3. Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị khi làm thủ tục cho tặng nhà đất

Thủ tục tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và con được thực hiện qua hai giai đoạn gồm công chứng hợp đồng và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Mỗi giai đoạn yêu cầu một bộ hồ sơ riêng, vì vậy người thực hiện cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ ngay từ đầu để tránh phải bổ sung nhiều lần.

3.1. Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho

Khi đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã (nếu thực hiện chứng thực theo quy định), cha mẹ và người con cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
• Dự thảo hợp đồng tặng cho (nếu các bên đã tự soạn trước).
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Căn cước công dân hoặc giấy tờ tùy thân hợp lệ của cha, mẹ và người con.
• Giấy xác nhận thông tin cư trú hoặc giấy tờ cư trú theo quy định hiện hành.
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của cha mẹ nếu tài sản là tài sản chung.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc bản án ly hôn nếu tài sản là tài sản riêng.
• Giấy khai sinh của người con hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ nuôi con nuôi hợp pháp để xác định quan hệ giữa các bên.

Nếu tặng cho một phần thửa đất thì cần có bản vẽ kỹ thuật hoặc hồ sơ tách thửa theo quy định.

3.2. Hồ sơ đăng ký biến động sau khi công chứng

Sau khi hợp đồng đã được công chứng, người nhận tặng cho phải nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai.

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18.
• Hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký trong từng trường hợp cụ thể.

3.3. Giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ và con

Đây là nhóm giấy tờ đặc biệt quan trọng vì là căn cứ để được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Các giấy tờ thường được sử dụng gồm:

• Giấy khai sinh.
• Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi.
• Giấy xác nhận thông tin cư trú thể hiện quan hệ gia đình.
• Các giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng.

3.4. Lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ

Toàn bộ thông tin về họ tên, ngày tháng năm sinh, số định danh cá nhân, địa chỉ cư trú trên các giấy tờ phải thống nhất với dữ liệu trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Nếu có sự khác nhau, người dân nên thực hiện điều chỉnh hoặc bổ sung giấy tờ trước khi nộp hồ sơ để tránh bị yêu cầu sửa đổi, bổ sung.

4. Quy trình, thủ tục thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở cho con

Việc tặng cho nhà đất từ cha mẹ sang con được thực hiện theo trình tự gồm nhiều bước liên tiếp. Mỗi bước đều có ý nghĩa pháp lý riêng và cần được thực hiện đúng thời hạn theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Bước 1. Tách thửa nếu chỉ tặng cho một phần đất

Nếu cha mẹ chỉ muốn tặng cho một phần diện tích đất thì phải thực hiện thủ tục tách thửa trước.

Việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật và các điều kiện khác theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Sau khi hoàn thành thủ tục tách thửa và được cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận, các bên mới tiến hành bước tiếp theo.

Bước 2. Lập và công chứng hợp đồng tặng cho

Cha mẹ và người con chuẩn bị đầy đủ hồ sơ rồi đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có bất động sản.

Công chứng viên sẽ:

• kiểm tra giấy tờ;
• xác minh quyền sở hữu;
• kiểm tra năng lực hành vi dân sự;
• giải thích quyền và nghĩa vụ của các bên;
• lập hợp đồng;
• chứng kiến việc ký kết;
• công chứng hợp đồng.

Sau khi hoàn tất, các bên nhận bản chính hợp đồng tặng cho để thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Bước 3. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Người nhận tặng cho thực hiện kê khai:

• thuế thu nhập cá nhân;
• lệ phí trước bạ;
• hồ sơ miễn thuế và miễn lệ phí trước bạ (nếu thuộc diện miễn).

Mặc dù giao dịch giữa cha mẹ và con thường được miễn thuế và lệ phí trước bạ nhưng việc kê khai vẫn là thủ tục bắt buộc để cơ quan thuế xác nhận.

Bước 4. Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, người nhận tặng cho phải thực hiện đăng ký biến động.

Hiện nay, người dân có thể nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng Đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai;
• Bộ phận Một cửa;
• cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã theo quy định về phân cấp, phân quyền hiện hành.

Bước 5. Cơ quan nhà nước giải quyết hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ:

• kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ;
• chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính;
• chỉnh lý hoặc cấp Giấy chứng nhận mới mang tên người con.

Bước 6. Nhận kết quả

Sau khi hoàn thành toàn bộ thủ tục và nghĩa vụ tài chính (nếu có), người nhận tặng cho sẽ được trả Giấy chứng nhận đã chỉnh lý hoặc Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Kể từ thời điểm hoàn tất đăng ký biến động, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người con được pháp luật công nhận đầy đủ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

5. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi cho tặng

Một trong những ưu đãi quan trọng của pháp luật hiện hành là chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với việc tặng cho nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Chính sách này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển giao tài sản trong phạm vi gia đình, giảm bớt gánh nặng tài chính khi cha mẹ thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở cho con.

Tuy nhiên, để được hưởng ưu đãi này, người nhận tài sản không chỉ phải thuộc đúng nhóm đối tượng được miễn mà còn phải thực hiện đầy đủ thủ tục kê khai thuế, lệ phí và xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn thi hành, thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu việc tặng cho diễn ra giữa các đối tượng sau:

• Vợ với chồng.
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
• Cha nuôi, mẹ nuôi hợp pháp với con nuôi.
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể.
• Ông nội, bà nội với cháu nội.
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Đối với trường hợp cha mẹ tặng cho nhà đất cho con, nếu chứng minh được quan hệ cha mẹ – con theo quy định thì toàn bộ khoản thu nhập phát sinh từ việc nhận tặng cho sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Đây là chính sách ưu đãi áp dụng đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Bên cạnh việc được miễn thuế thu nhập cá nhân, người nhận tặng cho còn được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên.

Theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà đất được nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho giữa các đối tượng có quan hệ gia đình nêu trên sẽ được miễn lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Như vậy, nếu cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở cho con thì người con sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ khi sang tên nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về quan hệ nhân thân.

Hồ sơ chứng minh để được miễn thuế và lệ phí

Việc thuộc diện miễn không đồng nghĩa với việc được miễn tự động. Người nhận tặng cho phải nộp hồ sơ chứng minh quan hệ với người tặng cho.

Tùy từng trường hợp, giấy tờ chứng minh có thể bao gồm:

Đối với cha mẹ đẻ và con đẻ:

• Bản sao Giấy khai sinh.
• Giấy xác nhận thông tin cư trú thể hiện quan hệ cha mẹ – con.
• Các giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quan hệ huyết thống trong trường hợp cần thiết.

Đối với cha mẹ nuôi và con nuôi:

• Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Đối với cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu hoặc con rể:

• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
• Giấy khai sinh của người con ruột để xác lập quan hệ gia đình.

Đối với ông bà và cháu:

• Giấy khai sinh của cháu.
• Giấy khai sinh của cha hoặc mẹ cháu để chứng minh chuỗi quan hệ huyết thống.

Các giấy tờ này phải được nộp cùng hồ sơ kê khai thuế hoặc hồ sơ đăng ký biến động để cơ quan thuế xem xét việc miễn nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp vẫn phải kê khai dù được miễn

Trong thực tế, nhiều người cho rằng thuộc diện miễn thì không cần khai thuế. Đây là cách hiểu chưa chính xác.

Theo quy định hiện hành, người nhận tặng cho vẫn phải:

• lập tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• lập tờ khai lệ phí trước bạ;
• nộp hồ sơ chứng minh thuộc diện miễn.

Sau khi kiểm tra hồ sơ, cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo xác nhận miễn thuế và miễn lệ phí trước bạ theo quy định.

Nếu không thực hiện việc kê khai hoặc không bổ sung đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ thì hồ sơ sang tên có thể bị tạm dừng để yêu cầu hoàn thiện.

Một số khoản phí vẫn phải nộp

Mặc dù được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, người thực hiện thủ tục vẫn có thể phải thanh toán một số khoản chi phí khác như:

• phí công chứng hợp đồng tặng cho;
• phí thẩm định hồ sơ;
• lệ phí cấp Giấy chứng nhận;
• chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính nếu phát sinh;
• các khoản phí hành chính khác theo nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Do đó, khi thực hiện thủ tục sang tên, người dân nên tìm hiểu trước mức thu tại địa phương để chủ động chuẩn bị kinh phí.

Trường hợp chỉ một phần tài sản được miễn

Nếu trong cùng một hợp đồng tặng cho có nhiều người nhận nhưng không phải tất cả đều thuộc diện được miễn thì cơ quan thuế sẽ xác định nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần giá trị tài sản của từng người.

Phần giá trị thuộc về người có quan hệ được miễn sẽ không phải nộp thuế và lệ phí trước bạ; phần giá trị thuộc về người không thuộc diện miễn vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Điều này bảo đảm chính sách miễn thuế được áp dụng đúng đối tượng và phù hợp với bản chất của từng giao dịch.

6. Những lưu ý quan trọng khi sang tên nhà đất từ cha mẹ sang con

Việc tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở giữa cha mẹ và con tuy là giao dịch phổ biến nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không nắm rõ quy định của pháp luật. Thực tế cho thấy không ít trường hợp hợp đồng bị vô hiệu, hồ sơ bị từ chối hoặc phát sinh tranh chấp chỉ vì thiếu một bước trong quá trình thực hiện.

Để hạn chế những rủi ro này, cha mẹ và người con cần lưu ý một số vấn đề quan trọng sau.

Chỉ thực hiện tặng cho khi tài sản đủ điều kiện giao dịch

Trước khi lập hợp đồng, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và nhà ở.

Nếu tài sản đang có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án, đang thế chấp mà chưa được giải chấp hoặc không có Giấy chứng nhận hợp pháp thì giao dịch có thể không được công chứng hoặc không được cơ quan đăng ký đất đai chấp nhận.

Việc kiểm tra trước tình trạng pháp lý sẽ giúp hạn chế nguy cơ bị trả hồ sơ và kéo dài thời gian giải quyết.

Xác định đúng chủ thể có quyền ký hợp đồng

Một trong những nguyên nhân phổ biến khiến hợp đồng bị vô hiệu là xác định sai người có quyền định đoạt tài sản.

Nếu là tài sản chung của vợ chồng thì cả cha và mẹ đều phải cùng ký hợp đồng.

Nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định.

Việc thiếu chữ ký của người có quyền định đoạt có thể khiến hợp đồng không được công chứng hoặc bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.

Cân nhắc việc lập hợp đồng tặng cho có điều kiện

Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép việc tặng cho tài sản kèm theo điều kiện.

Cha mẹ có thể thỏa thuận với con về các nghĩa vụ như:

• chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ;
• không chuyển nhượng tài sản trong thời gian nhất định;
• sử dụng tài sản đúng mục đích;
• thực hiện các nghĩa vụ khác không trái pháp luật.

Nếu muốn áp dụng các điều kiện này thì cần ghi rõ trong hợp đồng công chứng. Việc chỉ thỏa thuận bằng lời nói hoặc giấy viết tay rất khó được bảo vệ khi phát sinh tranh chấp.

Không chậm thực hiện thủ tục sang tên

Sau khi hợp đồng được công chứng, người nhận tặng cho phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày theo Luật Đất đai 2024.

Nhiều người cho rằng chỉ cần có hợp đồng công chứng là đã hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu nên không đi đăng ký sang tên. Đây là quan niệm không đúng.

Việc chậm đăng ký không chỉ làm phát sinh nguy cơ tranh chấp mà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kê khai đúng bản chất của giao dịch

Trong thực tế, có trường hợp các bên lập hợp đồng tặng cho nhằm che giấu giao dịch mua bán để được miễn thuế.

Đây là hành vi tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định bản chất giao dịch là chuyển nhượng có thanh toán bằng tiền thì việc miễn thuế sẽ không được chấp nhận. Người vi phạm có thể bị truy thu thuế, xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị xem xét trách nhiệm theo quy định của pháp luật nếu có dấu hiệu gian lận.

Do đó, các bên cần kê khai trung thực, đúng bản chất của giao dịch để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, người nhận tặng cho phải chứng minh được quan hệ với người tặng cho.

Các giấy tờ như Giấy khai sinh, Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi hoặc các giấy tờ hợp pháp khác nên được chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu để tránh việc phải bổ sung nhiều lần, kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.

Kiểm tra thông tin cá nhân trước khi nộp hồ sơ

Thông tin trên Căn cước công dân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy khai sinh và dữ liệu cư trú cần thống nhất về họ tên, ngày tháng năm sinh, số định danh cá nhân và địa chỉ.

Nếu phát hiện có sai lệch, người dân nên thực hiện điều chỉnh trước khi nộp hồ sơ để hạn chế việc bị yêu cầu sửa đổi, bổ sung.

Lựa chọn cơ quan tiếp nhận phù hợp

Theo quy định hiện hành, người dân có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, Bộ phận Một cửa hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã theo quy định về phân cấp, phân quyền.

Việc lựa chọn đúng nơi tiếp nhận sẽ giúp quá trình giải quyết hồ sơ thuận lợi và tiết kiệm thời gian đi lại.

Chủ động lưu giữ toàn bộ hồ sơ giao dịch

Sau khi hoàn thành thủ tục, các bên nên lưu giữ cẩn thận:

• hợp đồng tặng cho đã công chứng;
• biên lai nộp phí và lệ phí;
• thông báo miễn thuế của cơ quan thuế;
• Giấy chứng nhận đã được sang tên;
• các giấy tờ khác liên quan đến giao dịch.

Đây là những tài liệu quan trọng để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và giải quyết khi phát sinh tranh chấp hoặc thực hiện các giao dịch tiếp theo.

Có thể thấy, việc sang tên nhà đất từ cha mẹ sang con không chỉ là thủ tục hành chính đơn thuần mà còn là quá trình chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản có giá trị lớn. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tuân thủ đúng trình tự, thực hiện đúng thời hạn và kê khai trung thực sẽ giúp giao dịch được thực hiện thuận lợi, đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tất cả các bên tham gia.

Ngoài ra quý bạn đọc cũng có thể tham khảo thêm một số nội dung khác về tặng cho đất đai, nhà đất như:

• Tặng cho đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?
• Thủ tục cho tặng nhà đất cho anh em ruột mới nhất
• Vợ chồng tặng cho đất cho em trai có được miễn thuế không?