Mục lục bài viết

1. Quy định pháp luật về việc cho tặng nhà đất giữa anh chị em ruột

Việc tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa anh chị em ruột là giao dịch dân sự được pháp luật Việt Nam cho phép, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Khi thực hiện đúng quy định, giao dịch sẽ có giá trị pháp lý, bảo đảm quyền lợi của các bên và là căn cứ để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên.

Về quan hệ anh chị em ruột, pháp luật không chỉ giới hạn đối với người có cùng cha và mẹ mà còn bao gồm anh, chị, em cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha. Việc xác định đúng mối quan hệ này có ý nghĩa quan trọng vì đây là căn cứ để cơ quan thuế xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định.

Người sử dụng đất chỉ được quyền tặng cho khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Theo đó, thửa đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp, không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, vẫn còn thời hạn sử dụng đất và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài các điều kiện chung, Luật Đất đai 2024 còn quy định một số điều kiện riêng đối với từng loại đất.

Đối với đất thuộc rừng đặc dụng hoặc rừng phòng hộ, người nhận tặng cho chỉ được nhận trong trường hợp đáp ứng điều kiện về nơi cư trú theo quy định của pháp luật.

Đối với đất được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ đồng bào dân tộc thiểu số, việc tặng cho chỉ được thực hiện trong phạm vi các trường hợp mà pháp luật cho phép nhằm bảo đảm đúng mục tiêu của chính sách hỗ trợ.

Đối với đất trồng lúa, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền nhận tặng cho khi cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất. Trường hợp nhận vượt hạn mức thì người nhận phải thực hiện các điều kiện bổ sung theo quy định, trừ trường hợp thuộc diện được miễn theo pháp luật.

Bên cạnh điều kiện về tài sản, giao dịch tặng cho còn phải tuân thủ điều kiện về hình thức. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Sau khi hợp đồng có hiệu lực, người nhận phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để việc chuyển quyền được pháp luật công nhận.

Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc thuộc sở hữu chung của nhiều người thì việc tặng cho chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng hợp pháp. Nếu thiếu sự đồng ý của một trong các chủ thể có quyền thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

Pháp luật cũng cho phép bên tặng cho đặt ra các điều kiện hợp pháp trong hợp đồng, chẳng hạn yêu cầu người nhận thực hiện nghĩa vụ chăm sóc cha mẹ hoặc thực hiện một nghĩa vụ dân sự nhất định. Nếu người nhận không thực hiện đúng điều kiện đã cam kết thì bên tặng cho có quyền yêu cầu xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự.

 

2. Anh chị em ruột cho tặng đất có mất thuế và lệ phí không?

Một trong những ưu điểm lớn nhất của hình thức tặng cho nhà đất giữa anh chị em ruột là được hưởng chính sách miễn nhiều nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, việc được miễn thuế không đồng nghĩa với việc không phải thực hiện các thủ tục kê khai hoặc không phát sinh bất kỳ khoản chi phí nào.

Theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn thi hành, thu nhập phát sinh từ việc nhận quà tặng là bất động sản giữa anh, chị, em ruột thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân. Điều kiện quan trọng là các bên phải chứng minh được quan hệ huyết thống bằng giấy tờ hợp lệ như Giấy khai sinh hoặc trích lục khai sinh.

Bên cạnh đó, khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà đất được nhận thông qua hình thức tặng cho giữa anh chị em ruột cũng được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên. Đây là khoản ưu đãi đáng kể bởi trong các giao dịch thông thường, lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá trị nhà đất theo quy định.

Mặc dù được miễn hai khoản nghĩa vụ tài chính quan trọng nêu trên, người dân vẫn phải thực hiện đầy đủ việc kê khai thuế và lệ phí với cơ quan thuế để được xem xét miễn theo đúng trình tự thủ tục.

Cần phân biệt rõ giữa giao dịch tặng cho và giao dịch chuyển nhượng. Nếu các bên thực chất mua bán nhà đất nhưng lập hợp đồng tặng cho nhằm hưởng chính sách miễn thuế thì đây là giao dịch giả tạo. Khi bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện, các bên có thể bị truy thu thuế, truy thu lệ phí trước bạ, xử phạt vi phạm hành chính về thuế, đồng thời giao dịch còn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự.

Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được miễn, người thực hiện thủ tục vẫn phải thanh toán một số khoản chi phí hành chính và chi phí dịch vụ phát sinh trong quá trình sang tên.

Trong đó có phí công chứng hợp đồng tặng cho. Khoản phí này được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng theo biểu mức thu quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Nếu việc tặng cho chỉ thực hiện đối với một phần thửa đất thì có thể phát sinh thêm chi phí đo đạc địa chính để phục vụ việc tách thửa.

Ngoài ra còn có lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lệ phí địa chính theo mức thu do Hội đồng nhân dân từng địa phương quy định.

Như vậy, về bản chất, giao dịch tặng cho giữa anh chị em ruột không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và được miễn lệ phí trước bạ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Tuy nhiên, người dân vẫn cần chuẩn bị kinh phí cho các khoản phí công chứng, đo đạc, thẩm định và cấp Giấy chứng nhận trong quá trình hoàn tất thủ tục sang tên.

 

3. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh chị em ruột mới nhất

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh chị em ruột được thực hiện theo trình tự thống nhất nhằm bảo đảm việc chuyển quyền sử dụng đất được ghi nhận hợp pháp và người nhận được cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận theo quy định.

Quy trình thông thường gồm ba bước sau:

Trước hết, các bên tiến hành lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có). Hợp đồng phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân, năng lực hành vi dân sự của các bên cũng như điều kiện chuyển quyền đối với thửa đất.

Theo quy định hiện hành, thời hạn công chứng thông thường không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với hồ sơ có nội dung phức tạp hoặc cần xác minh thêm thì thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Sau khi hợp đồng được công chứng, bên nhận tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, thời hạn đăng ký biến động là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực. Đây là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất nhằm bảo đảm thông tin trên Giấy chứng nhận phù hợp với thực tế.

Nếu không thực hiện đăng ký đúng thời hạn, cá nhân có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP, với mức phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng, đồng thời vẫn phải hoàn tất việc đăng ký biến động.

Người dân có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất.

Ngoài ra, hồ sơ cũng có thể được nộp tại Bộ phận Một cửa của cơ quan có thẩm quyền hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu địa phương tổ chức tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.

Đồng thời, cơ quan này chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế để xác định việc miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ đối với trường hợp tặng cho giữa anh chị em ruột.

Khi hoàn tất việc xác định nghĩa vụ tài chính hoặc xác nhận thuộc diện miễn, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin người sử dụng đất trên hồ sơ địa chính, xác nhận nội dung thay đổi trên Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định.

Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động do tặng cho quyền sử dụng đất không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với các địa bàn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian lấy ý kiến, giám định hoặc các ngày nghỉ theo quy định.

Để quá trình giải quyết diễn ra thuận lợi, người dân nên rà soát kỹ hồ sơ trước khi nộp, đặc biệt là các giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột nhằm bảo đảm đủ điều kiện được miễn thuế và lệ phí trước bạ.

 

4. Hồ sơ cần chuẩn bị khi làm thủ tục sang tên nhà đất cho anh em ruột

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu giúp hạn chế việc phải bổ sung giấy tờ nhiều lần, rút ngắn thời gian giải quyết và tạo điều kiện để cơ quan đăng ký đất đai cũng như cơ quan thuế xử lý hồ sơ nhanh chóng.

Trên thực tế, hồ sơ được chia thành hai nhóm tương ứng với hai giai đoạn là công chứng hợp đồng và đăng ký biến động đất đai.

Đối với giai đoạn công chứng hợp đồng tặng cho, các bên cần chuẩn bị Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.

Trường hợp đã soạn sẵn thì nộp dự thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; nếu chưa có, công chứng viên có thể hỗ trợ soạn thảo theo yêu cầu.

Các bên phải xuất trình bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đồng thời chuẩn bị bản chính căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của bên tặng cho và bên nhận tặng cho.

Để được hưởng chính sách miễn thuế và lệ phí trước bạ, cần nộp giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột, phổ biến nhất là Giấy khai sinh hoặc trích lục khai sinh của cả hai bên thể hiện cùng cha, mẹ hoặc cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha.

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì phải có Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn và chữ ký của cả hai vợ chồng trong hợp đồng.

Nếu là tài sản riêng thì cần có giấy tờ chứng minh tài sản riêng theo quy định của pháp luật.

Sau khi hoàn tất công chứng, người nhận tiếp tục chuẩn bị hồ sơ để đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Hồ sơ bao gồm Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Kèm theo đó là hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực, bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản sao giấy tờ tùy thân của người nhận.

Người dân cũng cần nộp giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột để cơ quan thuế xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Ngoài ra còn có tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ theo các mẫu hiện hành và văn bản ủy quyền có công chứng nếu người thực hiện thủ tục là người được ủy quyền.

Trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, nếu cơ quan đăng ký đất đai thấy còn thiếu hoặc chưa đúng quy định thì sẽ hướng dẫn bổ sung. Vì vậy, việc kiểm tra kỹ toàn bộ giấy tờ trước khi nộp sẽ giúp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí đi lại.

 

5. Các trường hợp đặc biệt và lưu ý khi tách thửa, tặng cho tài sản trong gia đình

Bên cạnh các quy định chung, việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh chị em ruột còn có thể phát sinh nhiều tình huống đặc biệt. Hiểu rõ các quy định này sẽ giúp các bên hạn chế rủi ro pháp lý và tránh việc hợp đồng bị vô hiệu hoặc hồ sơ bị từ chối giải quyết.

Trường hợp chỉ tặng cho một phần diện tích của thửa đất thì không thể lập hợp đồng tặng cho ngay mà phải thực hiện thủ tục tách thửa trước.

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải bảo đảm thửa đất mới có lối đi hợp pháp, kết nối với đường giao thông công cộng và đáp ứng yêu cầu về cấp nước, thoát nước theo quy định.

Một điểm mới của Luật Đất đai 2024 là khi người sử dụng đất dành một phần đất ở để làm lối đi chung phục vụ việc tách thửa thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dùng làm lối đi này.

Ngoài điều kiện về lối đi, diện tích của thửa đất sau khi tách và phần đất còn lại đều phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Nếu không đáp ứng điều kiện này thì cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối thực hiện thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận.

Trong quá trình đo đạc phục vụ tách thửa, pháp luật hiện hành không bắt buộc phải có đầy đủ chữ ký giáp ranh của các hộ sử dụng đất liền kề. Việc xác định ranh giới chủ yếu căn cứ vào hồ sơ địa chính và kết quả đo đạc thực tế của đơn vị có chức năng.

Đối với nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, việc tặng cho phải có sự đồng ý của cả hai người. Nếu một bên tự ý ký hợp đồng mà không được người còn lại chấp thuận thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung.

Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người hoặc được cấp cho hộ gia đình thì việc tặng cho chỉ được thực hiện khi tất cả những người có quyền sử dụng hợp pháp đồng ý bằng văn bản theo quy định.

Pháp luật cũng cho phép các bên xác lập hợp đồng tặng cho có điều kiện theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nhất định trước hoặc sau khi nhận tài sản, miễn là các điều kiện này không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Nếu bên nhận không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết thì bên tặng cho có quyền yêu cầu xử lý theo nội dung hợp đồng và quy định của pháp luật.

Một vấn đề cần đặc biệt lưu ý là không được lợi dụng hình thức tặng cho để che giấu giao dịch mua bán nhằm trốn thuế.

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định các bên thực chất có thanh toán tiền nhưng lại lập hợp đồng tặng cho để được miễn thuế và lệ phí trước bạ thì giao dịch có thể bị xem là giao dịch giả tạo. Khi đó, các bên không chỉ bị truy thu đầy đủ các khoản thuế và lệ phí phải nộp mà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Để hạn chế rủi ro, các bên nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột, thực hiện công chứng hợp đồng đúng quy định và đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Việc tuân thủ đầy đủ các quy định này sẽ giúp quá trình tặng cho nhà đất diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật và bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

Bạn đọc cũng có thể xem thêm: