1. Thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ?

Chào luật sư! Em nhờ anh chị tư vấn giúp em vấn đề sau: 1/ thửa đất của em có đường vạch ghi là hành lang an toàn giao thông và sổ đỏ được cấp sau khi đã có công trình nhà ở trên đó. Nhà được xây dựng từ năm 1993 đã xập xệ và xuống cấp nghiêm trọng. 2/ giờ em xin giấy phép xây dựng nhà ở cấp 4 và đồng ý cam kết khi nhà nước thu hồi đất sẽ tự động tháo dỡ không yêu cầu bồi thường nhưng cán bộ thanh tra xây dựng ở huyện báo là không cấp phép được.
Sau đó em có nhờ nếu không cho em xây thì cho em dựng tạm lên nhưng cũng không cấp phép. Anh chị cho em hỏi như vậy là có đúng luật không?
Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 43. Phạm vi đất dành cho đường bộLuật giao thông đường bộ 2008 thì:

"1. Phạm vi đất dành cho đường bộ gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.

2. Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.

3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

4. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật. [...]"

Như vậy, trong trường hợp này, Bạn đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ. Do đó, việc xây được nhà hay không bạn cần căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền địa phương cho phép.

Việc cơ quan Thanh tra huyện trả lời bạn như vậy có thể vì lí do việc xây dựng sẽ làm ảnh hưởng tới hành lang an toàn giao thông. Trường hợp bạn không đồng ý với ý kiến của Thanh tra huyện thì có quyền làm đơn khiếu nại lên cơ quan đó để giải quyết.

Thưa luật sư, Luật sư cho Tôi hỏi: Hiện tại tôi có một mảnh đất nông nghiệp 10,000 m2 ở trong xã Tân Bằng, ấp Tân Bằng, huyện Thôi Binh, tỉnh Cà Mau ( có nguồn gốc đất từ thời xưa của ông cố tôi, con cháu vẫn làm ăn từ năm 1983 tới bây giờ khoảng 10 mấy năm tôi có nghe lệnh cấp lại quyền sử dụng đât) Vậy tôi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

=> Vì bạn không trình bày rõ việc sử dụng đất có giấy tờ về đất hay không? Đất sử dụng ổn định hay không? Trong quá trình sử dụng đất có tranh chấp hay không? Do đó, căn cứ quy định tại Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. [...]"

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Nếu bạn có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, Điều 100 Luật đất đai thì bạn có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

Trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 mà bạn thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì phần đất này của gia đình bạn vẫn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư, em tên Bách ở huyện Đình Lập tỉnh Lạng Sơn mong được ct tư vấn về đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất. Em có mảnh đất trồng cây hàng năm tổng diện tích 955 mét vuông. Nhà nước có quyêt định thu hồi là 737.8 mét vuông đất thuộc vùng 3 vị trí 1 đường liên xã. Giá đất của mảnh đất nhà em bị thu hồi là 42 nghìn đồng trên 1 mét vuông. Vậy nhà nước đã thu hồi trên bảy mươi phần trăm đất nhà em sử dụng canh tác trồng trọt. Trường hợp thu hồi đất của nhà em sẽ đươc nhà nước hỗ trợ những gì? Nhiều hay chỉ được 42 nghìn 1 mét nhân với số diện tích thu hồi. Số diện tích đất nhà em bị thu hồi sẽ được bao nhiêu tiền theo giá của nhà nước? Em rất mong được công ty tư vấn giúp đỡ em. Em xin chân thành cám ơn!

=> Căn cứ khoản 3, điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"3. Việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định sau:

a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.

Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

b) Diện tích đất thu hồi quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo từng quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương".

Như vậy, trường hợp này gia đình bạn bị thu hồi 70% diện tích đất nông nghiệp thì sẽ được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định trên.

Căn cứ Quyết định số 32/2019/QĐ-UBND tỉnh Lạng Sơn quy định như sau:

II. BẢNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM KHÁC ĐVT: đồng/m2

Số
TT

Tên đơn vị hành chính

Giá đất

VT1

VT2

VT3

1

Các xã, thị trấn thuộc khu vực I

54.000

47.000

40.000

2

Các xã Thuộc khu vực II

48.000

42.000

36.000

3

Các xã Thuộc khu vực III

42.000

37.000

32.000

Như vậy, phần đất nông nghiệp nhà bạn thuộc khu vực III nằm ở vị trí 1 với mức giá 42.000 đồng/m2.

Thưa luật sư, Em năm nay 20 tuổi đang làm sổ đỏ lên sổ Hồng nhưng bên làm giấy tờ nói là em chưa đủ tuổi nên phải để cho ba em đứng tên giùm mới sang lại tên em moi được. Em không biết luật đó có đúng không? Chân thành cảm ơn luật sư.

=> Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

Điều 20 Người thành niên

1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên.

2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này.

Điều 22. Mất năng lực hành vi dân sự

1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện."

Điều 23. Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi

1. Người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.

2. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.

Điều 24. Hạn chế năng lực hành vi dân sự

1. Người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người này là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Tòa án quyết định người đại diện theo pháp luật của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và phạm vi đại diện.

2. Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hoặc luật liên quan có quy định khác.

3. Khi không còn căn cứ tuyên bố một người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự."

Như vậy, trường hợp này bạn đã 20 tuổi có năng lực hành vi dân sự nếu không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 22, 23 và 24 nêu trên thì bạn có thể thực hiện các giao dịch dân sự mà không cần sự đồng ý của người đại diện. Do đó, bạn có thể thực hiện việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu phần tài sản đó là tài sản riêng của bạn. Việc các bên còn lại trả lời cho bạn như vậy là không đúng theo quy định của pháp luật.

2. Mức đền bù đất đai khi nhà nước thu hồi phục vụ mục đích công cộng?

Thưa luật sư tôi có ký hợp đồng thuê đất trong 10 năm trả tiền một lần với UBND xã từ năm 2014 nhằm nuôi trồng thủy sản ở ven sông, đến năm nay UBND xã thông báo thanh lý hợp đồng thuê đất vì có dự án nước sạch, trong quá trình 2 năm qua tôi có đầu tư và đắp bờ giữ nước. Tôi chưa ký thanh lý hợp đồng với xã vì xã chưa có phương án đền bù hỗ trợ, trong hợp đồng thanh lý cũng không nhắc tới phương án đền bù cụ thể. Trong khi đó chúng tôi lên tiếng vấn đề đền bù. UBND xã cam kết cứ thanh lý công hợp đồng mới giải quyết đền bù. Trong hợp đồng thanh lý cũng chỉ nói là sẽ ban về vấn đề đền bù ngày hôm sau, không ghi ngày nào cụ thể.
Vậy tôi muốn nhờ luật sư tư vấn pháp lý và phương pháp lấy tiền đền bù công san lấp gia cố bờ giữ nước?
Mong luật sư giúp cho. Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Luật Đất đai năm 2013 có quy định các trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất như sau:

"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Vậy trong trường hợp này bạn có quyền được yêu cầu đền bù giá trị tương đương với phần giá trị bạn đã dầu tư vào đất khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất. Vậy trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu UBND xã khi thanh lý hợp đồng cần phải có văn bản đề nghị lên UBND cấp huyện (bởi thoe điều 66 luật đất đai 2013 thì thẩm quyền thu hồi đát nông nghiệp của hộ gia ddingf đang dược nhà nước giao hoặc cho thuê đất thuộc về UBND cấp huyện) để có phương án đền bù phần chi phí bạn đã đầu tư vào đất.

Kính thưa luật sư, tôi muốn hỏi nhà tôi có 1ha rừng có sổ đỏ! 1 công ty có đường điện 6kv đi qua khu đất nhà tôi nên có thỏa thuận đền bù, tuy nhiên họ chỉ đền bù với mức giá 5 nghìn đồng trên 1m vuông, vậy tôi hỏi mức đền bù như vậy quá thấp nên tôi muốn hỏi là mức đền bù như vậy có đúng không?

=> Vậy trong trường hợp của bạn, nếu công ty nói trên có đường dây điện đi qua phần đất của bạn, khiến cho bạn không thể canh tác được trên phần đất có đường dây đi qua thì mức đền bù sẽ do hai bên thỏa thuận nhưng không dưới mức giá đất do nhà nước quy định. Mức giá đất này bạn có thể tham khảo bảng giá đất hằng năm do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

Mặt khác, nếu công ty có đường dây điện đi qua nhưng không làm ảnh hưởng đến việc sản xuất của bạn thì việc bồi thường sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên.

Thưa luật sư tôi có 500m2 đất bến bãi được dùng để kinh doanh vật liệu xây dựng và đào ao, một nửa được đào sâu 3m và một phần còn lại đào sâu 6m. Bây giờ nhà nước làm đường đi qua đất của tôi thì tôi được đền bù như thế nào?

=> Phần đất bị thu hồi của bạn thuộc loại đất bến bãi (Đất phi nông nghiệp) dùng để sản xuất kinh doanh và đào ao, khi nhà nước thu hồi đất thì phần đất này được đền bù theo Điều 80 Luật đất đai 2013, cụ thể:

"Điều 80. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn."

Vậy trong trường hợp này bạn có thể được bồi thường bằng 1 mảnh đất khác có giá trị tương đương với giá trị mảnh đất bị thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền nếu không có đất. Mặt khác bạn còn được bồi thường các chi phí đầu tư, cải tạo đất theo quy định của pháp luật.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất vườn sau khi đất có nhà ở bị thu hồi?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Gia đình tôi có mảnh đất gồm đất ở và đất vườn đồi nay đã bị giải phóng một phần để xây dựng cơ quan nhà nước. Diện tích bị thu hồi có cả nhà ở.

Gia đình tôi đã giao phần đất đó cho nhà nước thực hiện xây dựng và công trình đó đã đi vào sử dụng được hơn 10 năm nay vậy mà vẫn chưa nhận được đền bù đất tái định cư như kế hoạch. Nay do nhu cầu cần xây nhà tôi muốn chuyển đổi một phần đất vườn đồi còn lại thành đất nhà ở thì có được phép hoán đổi diện tích đất nhà ở đã bị thu hồi sang phần diện tích đất còn lại không và thủ tục như thế nào?

Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư ạ. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin mà bạn cung cấp, diện tích đất còn lại sau thu hồi là đất vườn đồi, diện tích đất này được sử dụng trồng các loại cây hằng năm và cây lâu năm, do đó là đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

"5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."

Căn cứ vào quy định trên, gia đình bạn có thể được chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất vườn đồi sau khi bị thu hồi phần đất ở từ đất nông nghiệp thành đất ở để tiến hành xây nhà ở và gia đình bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trên.

Bạn nói rằng, diện tích đất ở của gia đình bạn bị thu hồi vẫn chưa được bồi thường theo kế hoạch. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay không có quy định cụ thể về việc có được phép hoán đổi diện tích đất nhà ở đã bị thu hồi mà chưa được bồi thường sang phần diện tích đất nông nghiệp còn lại đúng bằng diện tích đất thu hồi hay không. Mặt khác, việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền được bồi thường chỉ áp dụng đối với khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp (khoản 1 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP).

Do đó, yêu cầu của bạn có thể được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CPNghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất:

"2. Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;

b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này." Do đó, số tiền bạn được trả lại hoặc phải đóng thêm căn cứ vòa chênh lệch về giá trị của diện tích đất bị thu hồi với nghĩa vụ tài chính bạn phải chịu khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.

4. Giải đáp về thu hồi GCNQSDĐ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Ngày 21/4/2016,tôi có nhận được quyết định số 2763 ngày 13/4/2016 về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định số 535 – QĐ/UBND ngày 22/6/2006 của UBND huyện Kim Bảng cấp cho hộ gia đình ông Bùi Văn C và bà Trần Thị T với diện tích là 205 m2 đất, thời hạn sử dụng đất lâu dài. Lý do thu hồi là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên là chưa đúng. Năm 2002 gia đình tôi có mua xuất đất của gia đình ông T.V.T cùng vợ là bà T.T.H.T với diện tích là 125m2 (chiều rộng là 5m, chiều dài là 25m). Sau đó gia đình tôi có vượt lập, trong quá trình vượt lập do ao sâu nên diện tích có vượt lên là 80,2m2.
Năm 2005 thực hiện theo thông báo số 18 -TB/UBND, ngày 10/11/2005 của UBND xã Văn Xá về việc nộp tiền theo phương án giải quyết các trường hợp sử dụng đất chưa hợp pháp của UBND xã Văn Xá và theo quyết định số 1131/QĐ – UBND huyện Kim Bảng ngày 10/10/2005 quyết định việc phê duyệt phương án xử lý các trường hợp sử dụng đất chưa hợp pháp tại xã Văn Xá, huyện Kim Bảng, theo hiện trạng với tổng diện tích là 205 m2 của gia đình tôi và đã được hội đồng thẩm định của UBND xã Văn Xá phê duyệt phương án xử lý vi phạm chuyển quyền sử dụng dụng đất là 80,2 m2 và không thu tiền sử dụng đất, cùng với các hộ liền kề. Diện tích được cấp giấy chứng nhận QSĐ là 205 m2 và diện tích cho hợp pháp hoá là 205 m2 theo phương án xử lý vi phạm chuyển quyền sử dụng đất theo phương án trang số 12, số 66 của UBND xã Văn Xá tại tờ số 3 thửa 275 và đã được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Vậy việc UBND huyện Kim Bảng ra quyết định số 2763 về việc thu hồi giấy chứng nhận của gia đình tôi có đúng không?
Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ các quy định tại Luật đất đai 2013:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Vì gia đình bạn nhận chuyển nhượng năm 2002 và thực hiện lấn chiếm sau đó tức là sau ngày 15/10/1993 nên sẽ không rơi vào khoản 1 điều này. Theo khoản 6 điều này thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo thông tin mà bạn cung cấp thì đã có sự xác nhận của ủy ban nhân dân xã là đất không có tranh chấp) và phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên gia đình bạn đã không phải nộp tiền sử dụng đất. Điều đó là trái với quy định của pháp luật.

Vì quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ban hành ngày 13/4/2016,nên để xem xét tính hợp pháp của quyết định này phải dựa vào quy định của pháp luật hiện hành là Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn.

Theo khoản 2,Điều 106 Luật đất đai 2013. Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trong các trường hợp sau:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo đó,quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện Kim Bảng là đúng.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 20, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013thì trường hợp của gia đình bạn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng một số điều kiện.

5. Bị nhà nước thu hồi nhà do chuyển nhượng không có giấy tờ?

Thưa luật sư, gia đình tôi có một thắc mắc về đất đai rất mong nhận được tư vấn: Căn nhà bà ngoại tôi đang ở không có giấy tờ. Trước đây, đó là nhà của bà thông gia với gia đình tôi, sau bà thông gia đi Mỹ rồi mất, để lại đất cho 2 người con trai. Hai người đó đã viết giấy chuyển nhượng đất cho bà ngoại tôi. Nay chính quyền tuyên bố phần đất đó là của nhà nước và yêu cầu gia đình tôi trả tiền thuê đất mấy chục năm. Gia đình tôi phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình.

Căn nhà số *** Phan Ngọc Hiển Khóm * Phường * Thành Phố Cà Mau,Tỉnh Cà Mau hiện tại bà ngoại tôi đang ở không có giấy chủ quyền nhà đất. Căn nhà trên vốn thuộc sở hữu căn của bà Thài Thị Ba, nhưng bà Thái Thị Ba đi nước ngoài định cư nên để lại cho bà ngoại tôi ở từ trước năm 1978 cho đến nay. Vì bà ngoại tôi với bà Ba là thông gia với nhau nên chẳng có giấy sang bán. Sau đó bà Ba đã mất tại Hoa Kỳ không có để lại di chúc cho ai nhưng theo luật pháp việt nam: khi cha mẹ mất thì phần tài sản thừa kế thuộc về 2 người con của bà Ba là ông: Hứa Thanh Liêm và ông: Hứa Kim Long. Hai người con bà Ba đã viết giấy chuyển nhượng lại cho bà ngoại tôi và mẹ tôi để ở ngôi nhà đó.

Sáng hôm nay ngày 01-06-2015 phía nhà đất tại Cà Mau có mời bà ngoại tôi và mẹ tôi lên làm việc tại sở xây dựng tỉnh Cà Mau để giải quyết vụ việc thì được cô Lý, cô Khoa nói nhà nước không chấp nhận phần đất nhà ở địa chỉ trên là của hai người con của bà Thái Thị Ba và cho rằng phần đất tại số nhà trên là của nhà nước. Lý do vì hai người con của bà Thái Thị Ba không có ở Việt Nam nên phần đất trên là của nhà nước là đúng hay sai? Họ cũng đòi lấy tiền thuê nhà từ năm 1997 cho đến nay, đồng thời bắt làm hợp đồng thuê nhà lại của nhà nước

Hiện tại bà ngoại tôi đã già và ốm, mẹ tôi cũng như tôi rất cần sự giúp đỡ của luật sư tư vấn. Nếu cần thiết thì có thể nhờ đến luật sư giúp đỡ trực tiếp để dành quyền lợi cho gia đình

Người gửi: N.T.H

Bị nhà nước thu hồi nhà do chuyển nhượng không có giấy tờ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số:1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì ngôi nhà bạn đang ở là của bà Thái Thị Ba để lại, nhưng trước đó bà ấy cũng không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất nên hiện tại sẽ không có căn cứ để xác định đó là đất do bà Thái Thị Ba để lại. Tuy nhiên mảnh đất trên gia đình bạn đã sử dụng từ năm 1978 cho đến nay và không có bất kì một tranh chấp nào nên theo quy định của pháp luật đất đai thì bạn có thể làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Căn cứ vào Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Sau khi bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ có quyền sử dụng mảnh đất và ngôi nhà trên đất đó, và không phải nộp tiền thuê nhà như bạn đã trình bày ở trên.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê