1. Thủ tục chuyển 54m2 đất thổ canh sang thổ cư như thế nào?
2. Các loại thuế phải nộp là gì và giá tiền phải nộp được tính như thế nào?
Xin cảm ơn sự tư vấn của Luật sư.
Luật sư trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai. Với câu hỏi này chúng tôi đã nghiên cứu và đưa ra câu trả lời như sau:
1. Thủ tục chuyển 54m2 đất thổ canh sang thổ cư như thế nào?
Giả sử diện tích 54m2 đất nông nghiệp của bạn đang nằm trong diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng cần phải xin phép trong nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện nơi có bất động sản đó thì thủ tục để chuyển mục đích sử dung đất. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 như sau:
"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất là:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Các loại thuế phải nộp là gì và giá tiền phải nộp được tính như thế nào?
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối hộ gia đình, cá nhân như sau:
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Vì gia đình bạn chưa cũng cấp thông tin về vị trí diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng ở địa phương nào nên chúng tôi chưa đưa ra được tiền sử dụng đất cụ thể được.
3. Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
* Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
- Thành phần hồ sơ gồm:
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BNTMT.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân):
Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Cách 2: Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa sẽ nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.
- Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế người sử dụng đất phải nộp theo đúng số tiền và đúng thời hạn trên thông báo.
Bước 4. Trả kết quả
* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
4. Chi phí khi chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư
* Tiền sử dụng đất
Lưu ý: Cách tính tiền sử dụng đất dưới đây chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân
Tùy vào từng loại đất nông nghiệp mà cách tính và mức tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau, cụ thể:
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.
Theo đó, 02 trường hợp sau đây sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Như vậy, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
5. Khi nào được chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư?
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép UBND cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Như vậy, phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ khi nào có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất mới được chuyển, nếu tự ý chuyển sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Thủ tục chuyển từ đất thổ canh sang thổ cư và phí nhà nước cho thủ tục đó ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê
