Thủ tục đặt cọc và ủy quyền mua căn hộ chung cư?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

Việc đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp của bạn việc đặt cọc sẽ nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng dân sự, hợp đồng được bảo đảm giao kết ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Khi tiến hành đặt cọc, bên bán và bên mua sẽ tiến hành thỏa thuận về giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết, phương thức và thời gian thanh toán, quyền lợi trách nhiệm của các bên. Việc đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo cho việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, giá trị đặt cọc do các bên tự thỏa thuận nhưng thường có giá trị 5-10% giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết.

Trong quá trình thỏa thuận, để tránh sự rủi ro, bạn nên thỏa thuận về phương thức và thời gian thanh toán như sau:

- Yêu cầu bên mua thanh toán gần như toàn bộ số tiền mua nhà ngay khi hợp đồng mua bán nhà được kí và công chứng.

- Thanh toán số tiền còn lại ngay sau khi bên bán hoàn thành các thủ tục chuyển giao nhà và sổ đỏ.

Thỏa thuận như vậy sẽ tránh việc bên mua không thanh toán sau khi đã nhận được quyền sở hữu nhà.

Sau khi đặt cọc, bạn và bên mua sẽ tiến hành lập và kí hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng theo qui định tại :

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, hợp đồng mua bán được nhà nước soạn thảo mẫu sẵn, bên mua và bên bán sẽ cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến việc mua bán này cho công chứng viên để soạn thảo hợp đồng.

Sau khi kí hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, theo Điều 120 Luật nhà ở 2014, bạn sẽ có những quyền sau:

Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy, bạn có quyền yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn và không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận. Sau khi tiến hành ký hợp đồng, bạn có quyền yêu cầu bên mua thanh toán giá trị gần bằng giá trị hợp đồng và 2 bên sẽ kí biên bản giao nhận tiền. Và số tiền đã đặt cọc ban đầu sẽ được tính luôn vào tiền thanh toán mua nhà.

Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Sau khi đã thực hiện kí hợp đồng mua bán nhà, bên mua sẽ phải tiến hành đóng các loại thuế. Khi bên mua tiến hành đóng đầy đủ các loại thuế, bạn sẽ có nghĩa vụ hoàn thành các thủ tục chuyển giao nhà cho bên mua, đó là nộp hồ sơ và đăng kí sang tên. Sau khi hoàn thành đầy đủ các giấy tờ trên, bên mua sẽ phải thanh toán số tiền còn lại và bạn sẽ chuyển giao sổ đỏ cho bên mua. Tiến hành giao dịch như vậy sẽ đảm bảo được yếu tố an toàn và thuận lợi cho cả hai bên. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng mua bá nhà.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162 . Xem thêm: Cách lập hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng căn hộ?

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

1. Về thủ tục cấp sổ hồng đối với căn hộ:

Điểm đ Khoản 1 Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định

Điều 20. Xử lý các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định sau đây:....

đ) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tư (hoặc tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận) phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định sau đây:

- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;

- Giấy tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây dựng (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu;

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận của chủ đầu tư và biên lai nộp thuế thu nhập theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.

Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại ví dụ dưới đây:

Ví dụ: Ông B ký hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty A theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời gian chưa nhận bàn giao nhà ở mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho ông C thì B và C phải đi làm thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, ông B nộp thuế thu nhập (nếu có), sau đó đề nghị Công ty A xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này; nếu ông C lại chuyển nhượng hợp đồng này cho ông D và ông D lại chuyển nhượng tiếp cho ông E (E là người nhận chuyển nhượng cuối cùng) thì mỗi lần chuyển nhượng, các bên phải đi làm thủ tục theo quy định như trên.

Khi Công ty A (hoặc ông E) đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì phải nộp các giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa Công ty A và ông B; 03 văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng và xác nhận của chủ đầu tư kèm theo 03 biên lai thu thuế thu nhập (hoặc giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế của cơ quan thuế) cho 03 lần chuyển nhượng (giữa B và C, giữa C và D, giữa D và E); giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giữa Công ty A và ông B (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận phân chia nhà ở của Sở Xây dựng đối với trường hợp ông B được Công ty A phân chia sản phẩm là nhà ở.

Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chínhquy định:

“3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).”

Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có quy định như sau:

Điều 31: Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Theo đó, bên chủ đầu tư sẽ tha bạn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) theo quy định của pháp luật. Theo đó, bên bán (chủ đầu tư căn hộ) sẽ nộp đến Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố nơi có căn hộ 01 bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau: Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; Giấy tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây dựng (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu; Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận của chủ đầu tư và biên lai nộp thuế thu nhập theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.

Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thời hạn cấp Giấy chứng nhận là không quá 30 ngà đối với hò sơ hợp lệ.

Do đó,bạn chỉ cần tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận theo trình tự thủ tục trên và thủ tục khá đơn giản, không có gì trở ngại.

Về căn hộ văn phòng này được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được sử dụng 50 năm hay ổn định lâu dài?

Điều 55 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Trường hợp chung cư của bạn nêu ra là chung cư do nhà đầu tư là tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Do đó, sẽ thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Do đó, trường hợp này nhà nước giao đất có thu tiền nên đất sẽ được sử dụng có thời hạn. Theo đó, với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn của dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài. Còn đối với người sử dụng đất khi hết thời hạn giao đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn là 70 năm.

Về quyền bán căn hộ:

Luật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hiện tại bạn có căn hộ chung cư và muốn bán, bạn và phía bên mua ra gía tuy nhiên chỉ đặt cọc 50 triệu khi nào sang tên sổ đỏ thì sẽ hoàn trả nốt số tiền còn lại. Thực tế hiện nay có rất nhiều trường hợp khi mua bán nhà đất thì làm hợp đồng đặt cọc và cọc 1 số tiền nhất định sau khi hoàn tất thủ tục thì mới chuyển số tiền còn lại. Vì thế sễ không có rủi ro gì khi bạn xác lập 1 hợp đồng đăặt cọc với bên mua theo đúng như hai bên thỏa thuận. Bộ luật dân sự năm 2005 cũng quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

-Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2005 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 328 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

-Như vậy trước hết hợp đồng đặt cọc phải đảm bảo tính chặt chễ của nó, bạn co thể thỏa thuận điều khoản như sau: " Tại thời điểm bên mua đặt cọc cho bên bán số tiền ..... để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng. Nếu sau khi đặt cọc bên mua không mua nữa hoặc vi phạm hợp đồng dẫn tới trường hợp bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng nayf sẽ bị phạt gấp ....lần số tiền đã giao." Ngoài ra bạn hoàn toàn có thể sử dụng 1 số mẫu hợp đồng đặt cọc sẵn để đảm bảo lợi ích cho mình, tránh mọi rủi ro.

-Trong trường hợp bạn vấn lo lắng khi bạn đã sang tên sổ đỏ mà bên mua không thực hiện nghĩa vụ chuyển tiền (nói là không đủ tiền) bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu phạt cọc. Nếu như có dấu hiệu của sự lừa dối bạn có thể yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do lừa dối. Chi tiết liên hệ 1900.6162 .

Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp của bạn, do bạn muốn mua một căn hộ chung cư và có nhu cầu nhờ người sếp của bạn đứng ra mua giúp nên tốt nhất để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, đồng thời hạn chế được những rủi ro một cách thấp nhất thì bạn nên thỏa thuận với sếp của bạn kí kết một bản hợp đồng ủy quyền. Theo đó thì quy định về việc ủy quyền trong hợp đồng chính là đại diện đứng ra mua giúp bạn căn hộ chung cư đó, căn cứ quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng ủy quyền:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Nếu bạn và sếp bạn có thể kí kết hợp đồng này, thì hai bên sẽ phải thỏa thuận về các điều khoản cơ bản mà một hợp đồng ủy quyền cần có như công việc được ủy quyền, phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, hình thực thanh toán...và các điều khoản đảm bảo ràng buộc trách nhiệm khác để có thể hạn chế được rủi ro thấp nhất khi thực hiện công việc này. Về quyền và nghĩa vụ của bạn phát sinh sau khi kí kết hợp đồng ủy quyền sẽ được quy định cụ thể tại Điều 567, 568 Bộ luật dân sự 2015 :

Điều 567. Nghĩa vụ của bên ủy quyền

1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.

2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.

3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.

Điều 568. Quyền của bên ủy quyền

1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.

2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.

Khi hợp đồng ủy quyền được kí kết thì mặc định cả hai bên sẽ phát sinh những quyền và nghĩa vụ của riêng mình, tỷ lệ rủi ro cao hay thấp sẽ trực tiếp phụ thuộc vào những điều khoản và bạn và sếp bạn sẽ thỏa thuận. Ngoài ra, để phòng ngừa rủi ro và dự liệu những phát sinh nếu có tranh chấp có thể xảy ra, bạn nên lập những giấy biên nhận nhận tiền và yêu cầu sếp bạn kí vào đó để đảm bảo có căn cứ là sếp bạn đã nhận tiền (giá trị và thời điểm nhận tiền). Nếu trong quá trình mua bán nhà mà có xảy ra bất kì một tranh chấp nào thì hợp đồng ủy quyền và giấy biên nhận đã lập sẽ là căn cứ để có thể giải quyết vụ việc, đồng thời có thể là căn cứ đòi lại số tiền, bồi thường thiệt hại hay yêu cầu phạt hợp đồng do vi phạm hợp đồng khi một trong hai bên có đơn yêu cầu khởi kiện tới Tòa án.

Trân trọng./

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê