Khái niệm hoà giải tranh chấp đất đai
Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”
Hoà giải tranh chấp đất đai có bao nhiêu loại?
Theo đó, hòa giải tranh chấp đất đai gồm 02 loại:
- Loại 1: Hòa giải tự nguyện (được Nhà nước khuyến khích).
Khi xảy ra tranh chấp đất đai các bên có thể tự hòa giải để giải quyết tranh chấp hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở).
- Loại 2: Hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Bắt buộc thể hiện ở chỗ nếu tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) mà không được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì Tòa án sẽ trả đơn khởi kiện khi các bên nộp hồ sơ khởi kiện hoặc UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh từ chối tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai dù thuộc thẩm quyền của những cơ quan này. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTPnhư sau:
“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.
Xuất phát từ tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên hiện nay tranh chấp đất đai có nhiều dạng khác nhau. Có thể liệt kê các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay như sau:
– Nhóm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tức tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Nhóm tranh chấp này có một số dạng tranh chấp cụ thể như: một bên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cò một bên đang trực tiếp sử dụng một phần hoặc toàn bộ đất mà bên kia được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp về ranh giới đất liền kề, chủ đất cũ đòi lại đất cho thuê, cho mượn trước đó; cấp trùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về một phần hoặc toàn bộ thửa đất cho hai người hoặc hộ gia đình; …
– Nhóm tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…Các bên tranh chấp trong nhóm tranh chấp này thường yêu cầu một bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng hoặc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
– Nhóm tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Một số yêu cầu cụ thể trong nhóm tranh chấp này là yêu cầu phân chia di sản thừa kế theo di chức hoặc theo pháp luật…
Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai
Tại UBND:
- UBND thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thấp giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử dụng đất… Sau khi nắm được thông tin, hội đồng hòa giải sẽ đưa ra lời khuyên cho các bên để các bên hiểu được vấn đề 1 cách toàn diện để có thể đưa ra qđ của mình
- Thành lập hội đồng hòa giải. Thành phần gồm: Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn là Chủ tịch hội đồng; Đại diện Uỷ ban mặt trận tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của 1 số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn, biết rõ về nguồn gốc và quá trình sd đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy trường hợp cụ thể có thể mời đại diện hội nông dân, hội phụ nữ, hội cựu chiến binh, đoàn thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh
- Hội đồng hòa giải gồm đại diện của các ban, ngành, là những chủ thể trực tiếp quản lý, theo dõi những biến động về nhà đất tại cơ sở nên có kiến thức chuyên môn nghiệp vụ và cũng là người nắm bắt được thông tin cũng như hiện trạng -> ý kiến đóng góp sẽ chính xác, phù hợp
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hoà giải và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp 1 trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải không thành
- Kết quả hòa giải phải được lập thành văn bản, gồm nội dung về thời gian, địa điểm; thành phần tham dự; tóm tắt ndung tranh chấp; ý kiến của Hội đồng hoà giải; những nội dung đã được các bên thỏa thuận, không thỏa thuận
Biên bản Hoà giải phải có chữ ký của Chủ tịch hội đồng, các bên tranh chấp có mặt, các thành viên tgia hòa giải và phải đóng dấu của Uỷ ban nhân dân xã; phải gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND xã
- Thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với ndung đã thống nhất thì Chủ tịch UBND xã tổ chức cuộc họp Hội đồng hoà giải để xem xét giải quyết đvs ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Kết quả hòa giải: Gồm hòa giải thành, hòa giải không thành
- Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND xã, phường, thị trấn lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Thời gian giải quyết: Không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
Kết luận: Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện nếu không sẽ không đủ điều kiện khởi kiện tại Toà án nhân dân.
Phân biệt hoà giải tranh chấp ở UBND và hoà giải tiền tố tụng
|
