1. Thủ tục mở thừa kế khi người chết không để lại di chúc ?

Em chào Luật sư, mong Luật sư tư vấn giúp em về vấn đề sau: - Ba em mất cách đây 17 năm không có di chúc, hiện tại nhà ở vẫn còn là giấy tờ tay và đứng tên ba em. Ba em có 2 người con, vợ và ông nội còn sống. Bây giờ em muốn tiến hành làm " SỔ HỒNG" do Mẹ em đứng tên thì có cần phải có Ông nội ký không vì Ông nội không hòa thuận, có khả năng sẽ không ký vào giấy thỏa thuận rất cao( mặc nhiên 2 chị em sẽ ký). Nếu như em chỉ có nhu cầu là để ở chứ không bán thì không cần phải ký đúng không ạ.
Trường hợp xấu nhất có phải đợi khi Ông nội mất thì em mới có thể tiến hành làm " SỔ HỒNG" được?
Mong luật sư tư vấn giúp em cách giải quyết. Em xin cảm ơn.

Luật sư phân tích:

Theo quy định tại Điều 675 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội thì:

"Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản."

Như vậy, trong trường hợp này, ông nội bạn mất mà không để lại di chúc thì những di sản của ông sẽ được giải quyết theo thừa kế theo pháp luật. và Điều 676 Bộ luật này quy định hướng giải quyết như sau:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Nếu như bố của bạn mất không để lại di chúc thì phần tài sản mà bố bạn sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật. Theo đó, để có thể tiến hành việc phân chia di sản thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhât gồm: ông nội, mẹ bạn và hai người con làm thủ tục khai nhận di sản, và mỗi người được hưởng phần bằng nhau. Còn nếu ông nội bạn không đồng ý, bạn có quyền yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải tại cấp cơ sở, nếu hòa giải tại UBND không thành công thì gia đình bạn có quyền làm đơn khởi kiện gửi đến TAND quận/huyện nơi có mảnh đất này để yêu cầu phân chia di sản. Theo đó, mẹ bạn chỉ được chuyển quyền sang tên mình đối với diện tích 3/4 mảnh đất, còn nếu ông bạn không đồng ý, thì mẹ bạn không được công nhận quyền sử dụng đối với toàn bộ diện tích đất mà bố của bạn để lại.

Thân chào các vị Luật sư ! Xin phép cho tôi được tư vấn. Bố, mẹ tôi đã mất và không để lại di chúc.Trước đây quyển sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất đưng tên Bố,mẹ tôi. Gia đình tôi hiện nay có 6 anh chị em. Vừa qua được sự đồng ý của các chị gái muốn sang tên cho tôi và anh trai tôi đứng tên chung trong quyển sổ đỏ đó. Vậy anh em chúng tôi cần phải làm những thủ tục gì đẻ được hợp thức hóa. Xin chân thành cảm ơn!

=> Trong trường hợp này, bạn và các anh chị em của mình làm biên bản thỏa thuận phân chia di sản và có đầy đủ chữ ký của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, theo đó, những người đồng ý để lại cho bạn và anh trai mình đứng tên cần làm văn bản từ chối nhận di sản thừa kế. Tất cả những văn bản này cần phải có công chứng của tổ chức công chứng có thẩm quyền. Sau đó, bạn và anh trai bạn đến Phòng công chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Sau khi có những văn bản này, bạn mang đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất để thực hiện thủ tục sang tên cho bạn và anh trai bạn được cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư, Xin cho hỏi: Tôi có một ông anh con bác ở quê, 2 bác đã mất nhưng bìa đỏ đứng tên bố anh tôi. Tuy nhiên không có di chúc để lại. Vậy giờ anh tôi muốn chuyển sang quyền sở hữu của mình thì cần những thủ tục gì? Đất ở quê thì chi phí khoảng bao nhiêu?

=> Anh của bạn cần làm thủ tục khai nhận di sản tại tổ chức công chứng có thẩm quyền, và sau đó, nộp văn bản khai nhận di sản đã được công chứng này cùng với bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Về chi phí:

Vì là nhận thừa kế từ cha sang con nên anh bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân, theo đó, anh bạn cần phải nộp lệ phí trước bạ, theo đó, lệ phí này được tính bằng 0,5% giá đất (theo quyết định của UBND cấp tỉnh tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất), lệ phí đo đạc (nếu có, tối đa 1.500 đồng/m2), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có tài sản gắn liền với đất: 500.000 đồng/giấy, nếu chỉ có đất 100.000 đồng/giấy)

Thưa luật sư Minh Khuê, nhà e có 2 chị e bố e đã mất không để lại di chúc gì vậy mảnh đất của bố e để lại 2 chị e thống nhất chia đều , nhưng e mới đi lấy chồng và e của e mới 16 tuổi vậy có thể chia được không và thủ tục ra sao . Cảm ơn đã tư vấn

=> Khoản 1 Điều 20 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác”.

Khoản 2 Điều 77 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 quy định việc định đoạt tài sản riêng của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự như sau: “Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ”.

Phạm vi đại diện được quy định tại khoản 1 Điều 144 BLDS 2005 như sau: Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Vì vậy, em gái bạn nếu 16 tuổi thì chưa được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Theo đó, em gái bạn phải có người đại diện theo pháp luật để thực hiện thủ tục khai nhận di sản, Điều 141 Bộ luật dân sự quy định:

"Điều 141. Người đại diện theo pháp luật

Người đại diện theo pháp luật bao gồm:

1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên;

2. Người giám hộ đối với người được giám hộ;

3. Người được Toà án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;"

Như vậy, cần phải xác định người đại diện theo pháp luật của em bạn, để làm thủ tục nhận di sản thừa kế và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

2. Tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến thừa kế ?

Xin chào Luật Minh Khuê!Xin luật sư tư vấn giúp mình như sau: Vào tháng 8/2004 mình có nhận chuyển nhượng của bà Hà 80m2 đất ở ( Bà Hà đã được cấp GCN QSDĐ năm 1993). Mình đã giao tiền và làm đầy đủ thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Tháng 12/2004 cơ quan nhà nước đã cấp GCN QSDĐ đất cho mình. Biết được tin cơ quan nhà nước đã cấp GCN QSD đất cho nhà mình , giữa anh em ruột bà Hà xảy ra tranh chấp thừa kế liên quan đến diện tích đất trên. Anh em ruột bà Hà xảy ra tranh chấp thừa kế liên quan đến diện tích đất nói trên.Anh em ruột nhà Bà Hà lấy lý do: đất đó là do bố mẹ để lại nên phải chia đều cho tất cả các anh chị em . Khi mình tiến hành xây dựng nhà trên diện tích nói trên thì anh em ruột bà Hà cản trở.
Vậy vụ việc trên mình cần giải quyết như thế nào ?
Mong luật sư giải đáp. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi.

>> Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà Hà là đúng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiện, bạn lại không hề biết về việc mảnh đất này là mảnh đất này do bố mẹ bà Hà để lại, chưa được sự đồng ý của anh em bà Hà trước khi bán cho bạn. Vì thế, mặc dù bà Hà đã được cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn là tài sản thừa kế chung của cả anh em bà Hà (nếu như không có di chúc). Theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2005 thì giao dịch giữa bạn và bà Hà bị vô hiệu do bị lừa dối. Nếu quyền thừa kế của anh em bà Hà là đúng pháp luật, thì họ có quyền đòi lại tài sản theo quy định của pháp luật như sau:

Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình

Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Điều 138. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Như vậy, khi anh em bà Hà gửi đơn yêu cầu chia tài sản chung lên Tòa án thì giao dịch giữa bạn và bà Hà trước đó, mặc dù đúng quy định pháp luạt nhwung vẫn bị vô hiệu. Hậu quả của giao dịch vô hiệu được quy định trong BLDS như sau:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Khi đó, bà Hà phải trao trả lạ số tiền mua bán nhà lại cho bạn, và bồi thường thiệt hại cho bạn.

Ngoài ra, để mọi chuyện được giải quyết nhanh gọn, bạn, bà Hà và anh em bà Hà nên ngồi lại cùng nhau để bàn bạc, vì mục đích chính của anh em bà Hà là được chia thừa kế, cụ thể ở đây là số tiền bán nhà. Bạn có thể nói và bàn bạc vs họ về việc bà Hà sẽ chia số tiền bán nhà cho họ, bạn sẽ vẫn tiếp tục được sử dụng mảnh đất và tiến hành xây dựng trên đó vì bạn cũng đã được cơ quan nhà nước cấp GCN QSDĐ, được cấp phép xây dựng. Nếu giờ họ yêu cầu ra tòa, sẽ mất lệ phí và thời gian, thêm các thủ tục phải tiến hành nữa. Nếu như họ không đồng ý, và muốn giữ lại mảnh đất thì bà Hà sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ của mình đối với bạn theo yêu cầu của pháp luật như đã nêu ở trên.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục lập di chúc phân chia tài sản cho con cháu ? Di chúc viết tay có hợp pháp không ?

3. Tư vấn làm thủ tục sang tên đất được thừa kế ?

Thưa luật sư. Em muốn nhờ anh/chị tư vấn giúp em về thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ liên quan đến thừa kế. Cụ thể như sau: Bố em mất cách một năm rưỡi rồi, và khoảng 6 tháng trước gia đình em có nguyện vọng đổi tên trên sổ đỏ sang tên mẹ em, vì trước đó sổ đỏ 3 thửa đất nhà em là mang tên cả bố và mẹ em, theo hướng dẫn của phòng địa chính xã thì gia đình em đã làm xong thủ tục thừa kế, các thành viên khác từ chối nhận tài sản thừa kế và thống nhất là chuyển hết cho mẹ em, phòng địa chính xã hướng dẫn gia đình em mang giấy tờ theo yêu cầu lên văn phòng đất đai huyện nộp để hoàn tất thủ tục cũng như chuyển tên cho mẹ em, ngày nộp giấy tờ hồ sơ là ngày 04/05/2015, và văn phòng đất đai huyện hẹn ngày 04/06/2015 lên lấy sổ đỏ. Nhưng tới ngày hẹn lấy giấy tờ thì trên đó lại nói do hồ sơ nhiều nên chuyển đi không kịp, để qua tháng 6 này đổi luật lại phải xuống đo lại diện tích thực tế và yêu cầu gia đình em làm đơn xin đo đạc để làm thủ tục thừa kế, nhưng khi đo lại thì có 1 thửa đất nhà em bị giảm 300m2 so với sổ đỏ cũ trước đây (nhân viên xuống đo tay rất sơ sài) , trong khi các mốc không có thay đổi so với trước đây cũng như không có tranh chấp gì và bên văn phòng đất đai huyện yêu cầu gia đình em đóng tiền phí đo đạc là hơn 2 triệu đồng.
Em muốn nhờ anh/chị tư vấn là thủ tục mà bên văn phòng đất đai huyện đã làm có đúng không ạ? Khoảng chênh lêch diện tích giữa thực tế đo lại và sổ đỏ(nếu có) thì sẽ giải quyết thế nào và ai phải chịu trách nhiệm? mức phí em phải đóng cho 3 lô đất chưa tới 5000m2 đất vườn là hơn 2 triệu đồng có đúng không ạ? Và theo em được biết thì nếu nhân viên văn phòng đất đai huyện làm đúng như trong giấy hẹn thì thủ tục sẽ không còn rườm rà khi để sang tháng 6 và phát sinh thêm nhiều chi phí khác có đúng không ạ?
Em xin cảm ơn anh/chị nhiều, và chúc sức khỏe các anh/chị!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

1. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất được thừa kế cho mẹ bạn.

Theo như thông tin bạn cung cấp hiện tại gia đình bạn đã thống nhất để mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất tức là để mẹ toàn quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này như vậy trình tự thủ tục sang tên đất trong trường hợp này như sau :

Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế tại phòng công chứng

Theo mục 1 và 2 Phần II Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì trình tự công chứng văn bản khai nhận thừa kế như sau:

- Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu. Phòng công chứng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ yêu cầu công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng văn bản (Theo mẫu)

+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Bản sao di chúc;

+ Bản sao giấy chứng tử

+ Văn bản khai nhận di sản

-Cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai trong vòng 30 ngày, nếu không có khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng sẽ công chứng văn bản khai nhận thừa kế theo Điều 58 Luật Công chứng

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 79 Luật đất đai 2013:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy sau khi tiến hành khai nhận di sản thừa kế xong bạn sẽ tiếp tục làm các bước sau :

1.1 Lập hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm :

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Các giấy tờ về khai nhận di sản thừa kế đã được công chứng.

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

1.2 : Nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng của địa phương.

1.3 : Tổ chức công chứng kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng tiếp đó công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

1.4 : Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng kí đất đai theo quy định của pháp luật.

Với trường hợp của bạn do gia đình đã thống nhất để lại toàn bộ mảnh đất đứng tên mẹ bạn không có tách thửa đát nên không cần đề nghị cơ văn phòng đăng kí đất đai thực hiện đo đạc lại đất vẫn có thể thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất bình thường.

Ngoài ra về thời gian thực hiện cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ căn cứ theo điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết về một số điều của luật đất đai:

"Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

Như vậy sau khi bạn đã có đủ giấy tờ hồ sơ nộp lên văn phòng địa chính xã để chuyển đổi quyền sử dụng đất thì thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất là không quán 10, theo đó phòng địa chính xã hẹn bạn 1 tháng sau mới lên lấy sổ đỏ sau đó lại tiến hành thêm các thủ tục khác với lý do là hồ sơ nhiều chưa chuyển đi được là chưa đúng với quy định của pháp luật. Nếu văn phòng đăng kí đất đai thực hiện đúng theo trình tự đã nêu trên thì bạn sẽ không mất phải mất thêm chi phí phát sinh khác như đã trình bày ở câu hỏi.

2. Về vấn đề đo đạc đất.

Như đã phân tích ở trên do gia đình đã thống nhất để lại toàn bộ mảnh đất đứng tên mẹ bạn nên không bắt buộc phải đề nghị cơ văn phòng đăng kí đất đai thực hiện đo đạc lại đất vẫn có thể thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất bình thường. Tuy nhiên nếu đã tiến hành đo rồi bạn có thắc mắc về phi đo đạc lại đất chúng tôi xin được tư vấn như sau : Căn cứ theo Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

"Điều 3 Về mức thu.

2. Tùy từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí, cần lưu ý một số điểm về nội dung và mức thu như sau:
a) Đối với các khoản phí

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2."

Như vậy tổng diện tích lô đất nhà bạn là 5000m2, phí đo đạc tối đa là 1.500/1m2 vậy số tiền tối đa bạn phải đóng là 7.500.000, vậy số tiền bạn phải đóng hơn hai triệu đồng là đúng với quy định.

Về số liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ có chênh lệch sẽ xử lý theo khoản 5 Điều 98 Luật đất đai và Luật Công chứng 2014.

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc bạn có thể gửi phản hồi vào Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc liên hệ trực tiếp tổng đài 1900.6162 . Chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Người không biết chữ muốn để lại di chúc thì phải làm thế nào ? Di chúc có phải công chứng ?

4. Tư vấn pháp luật về thừa kế đất ruộng ?

Kính chào luật sư! tôi có miếng đất 3 công (3000 m vuông) do mẹ ruột của tôi cho sau khi tôi kết hôn, và miếng đất 2400 m vuông do vợ chồng để dành tiền mua, tất cả do tôi đứng tên, hộ khẩu tôi đứng một mình tại xã Tân Phước, Gò Công đông, Tiền Giang.

Chồng tôi có hộ khẩu Hưng Nhượng, Giồng trôm, Bến Tre và là chủ hộ (hộ khẩu có mẹ chồng, chị chồng thứ ba và cháu ngoại con của chị chồng thứ sáu) và không ai xác lập hộ khẩu về, hai vợ chồng mỗi người một nơi.

Hiện tại tôi đang chạy thận nhân tạo do chồng đi làm kiếm tiền nuôi, và hai vợ chồng có giấy kết hôn. Xin hỏi:

1. Nếu sau này tôi chết và để lại ruộng đất toàn bộ cho chồng tôi mà có giấy di chúc hoặc không có giấy di chúc, thì chồng tôi phải làm thủ tục chuyển nhượng và đóng phí tất cả hai phần đất trên là bao nhiêu ? Và có đóng thêm phần thuế thu nhập cá nhân khi nhận được tài sản của vợ không ? (Nếu có là bao nhiêu ? Vì hiện tại hai vợ chồng thuê nhà sống ở tphcm, ở tiền giang tôi có đất ruộng mà không có nhà, ở bến tre a. ấy có hộ khẩu mà có nhà của má chồng để cho a.ấy đứng tên).

2. Phần đất 2400m vuông nếu lúc mua do chồng tôi đứng tên thì lỡ li hôn có phải chia đều cho những người đứng chung hộ khẩu với a ấy không ? Kính mong luật sư tư vấn sớm nhất giúp tôi nếu có thể ạ, tôi chân thành biết ơn luật sư và công ty tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi và mọi người.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Chồng bạn có phải làm thủ tục chuyển nhượng khi nhận thừa kế từ vợ không ?

Trước hết, nếu sau này bạn chết và bạn muốn để lại mảnh đất đó cho chồng mình thì bạn nên lập di chúc để tại thừa kế, bởi di chúc là sự thể hiện ý chí chủ quan của người để lại di chúc nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết (Điều 646 Bộ luật dân sự năm 2005) đồng thời khi lập di chúc bạn có quyền chỉ định đích danh ai là người có quyền thừa kế mảnh đất này (Di chúc phải được công chứng). Còn nếu bạn để thừa kế theo pháp luật thì rất khó có thể để thừa kế riêng cho chồng bạn mảnh đất đó, bởi theo quy định của pháp luật dân sự thì thừa kế theo pháp luật phải theo thứ tự và hàng thừa kế.

Sau khi để lại di chúc cho chồng bạn mảnh đất đó, chồng bạn không cần làm thủ tục chyển nhượng gì cả, mà việc cần làm của chồng bạn là tiến hành khai nhận di sản thừa kế và đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Tức là, chồng bạn cần làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, đứng tên chồng bạn và nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn (trường hợp nộp hồ sơ tại xã thị trấn thì trong vòng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường).

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Sau khi bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

- Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai về việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định như sau:

" Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung
1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này."

Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng về nguyên tắc thì phải mang tên hai vợ chồng. Nếu vì một lý do nào đó mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tên một người thì đó vẫn được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng nếu thỏa mãn quy định sau:

" Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

Theo đó nếu được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng mình thì khi ly hôn sẽ được chia đều cho hai vợ chồng mình.

Thứ ba về thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế:

"4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau".

Do đó, chồng bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Về lệ phí trước bạ

Thu quy định tại điều 4 Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Do đó, chồng bạn cũng không phải đóng thuế trước bạ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào ? Thời hiệu khởi kiện thừa kế là bao lâu ?

5. Bố mất rồi con có được thừa kế của bà không?

Xin chào luật sư, cháu tên T 24tuổi. Luật sư có thể giúp cháu ko ạ? Bà cháu có một mảnh đất rộng 4m mặt tiền.

Vậy khi bà cháu mất mảnh đất sẽ được chia như thế nào ạ? Trong khi ông bà cháu có ba người con trai ,ông cháu và bố cháu là út cũng đã mất rồi. Mảnh đất sẽ được chia làm ba và cháu được hưởng một phần hay chỉ được chia làm hai và chỉ hai bác được hưởng thôi ạ?.

Cháu xin cảm ơn!

Bố mất rồi con có được thừa kế của bà không?

Luật sư tư vấn luật phân chia tài sản thừa kế, gọi: 1900.6162

Trả lời

Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Nếu khi bà của bạn mất mà để lại di chúc và di chúc đó hợp lệ thì tài sản của bà bạn sẽ được chia theo di chúc. Nếu khi bà bạn mất đi mà không để lại di chúc thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì di sản của bà bạn được chia theo pháp luật.

Căn cứ Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo đó, bố bạn là con của bà bạn, bố bạn là người hưởng thừa kế thuộc hàng thừa kế tại hàng thừa kế thứ nhất của bà bạn. Nhưng bố của bạn đã mất, vì thế theo pháp luật, bạn được thừa kế thế vị bố bạn:

Điều 677. Thừa kế thế vị

Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

Tuy nhiên, nếu bạn thuộc một trong những trường hợp không được hưởng thừa kế theo quy định tại Điều 643 Bộ Luật Dân sự 2005 thì bạn không được hưởng thừa kế, bao gồm:

- Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

- Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

- Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

- Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thừa kế - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là gì ? Bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế có ý nghĩa gì ?