Thủ tục, phương án đấu giá đất công ích của UBND cấp xã?

1. Đấu giá là gì? Đất công ích của xã là gì? 

Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất. Người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng. Hình thức này thường được áp dụng cho các mặt hàng có giá trị cao như đồ cổ, trang sức,… Tuy nhiên, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cần tuân theo quy định cụ thể tại Quyết định số 1068/2011/QĐ-UBND ngày 15 tháng 7 năm 2011 quy định về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 132 Luật đất đai năm 2013 thì đất công ích xã được căn cứ vào quỹ đất, nhu cầu riêng, đặc điểm nhưng không quá 5% tổng diện tích trồng cây hàng năm. Số đất này được lấy từ quỹ đất nông nghiệp, dùng cho nhu cầu của địa phương như chăn nuôi, trồng trọt, tăng cường hiệu suất nông nghiệp cho địa phương. Đất nông nghiệp nếu là do cá nhân, gia đình hoặc tổ chức trao lại cho nhà nước, thì sẽ được thu hồi lại và bổ sung vào quỹ đất nông nghiệp chung của địa phương. Từ đây quỹ đất sẽ được quản lý và phân bổ sản xuất dựa theo nhu cầu phát triển của xã, phường và địa phương đó. Trong trường hợp đất công ích của xã có diện tích lớn hợp 5%, thì phần đất thừa ra sẽ được dùng để bồi thường hoặc là xây dựng những công trình dành cho cá nhân, hộ gia đình hay địa phương. Những trường hợp được nhận phần đất thừa ra này có thể dùng để sản xuất nuôi trồng thủy hải sản, nông nghiệp, lâm nghiệp…. Đặc biệt ưu tiên tại các địa phương bị thiếu đất hoặc chưa được giao đất. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn sử dụng vào các mục đích sau: Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn; Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này; Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Như vậy, đất công ích được sử dụng vào mục đích chung của công cộng nên việc sử dụng loại đất này phải đáp ứng các quy định của pháp luật về đất đai: Thẩm quyền, hạn mức sử dụng đất.

2. Thẩm quyền quản lý đất công ích xã?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 59 Luật đất đai năm 2013 Ủy ban nhân dân xã thẩm quyền cho thuê đất công ích: “3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn”. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (khoản 4 Điều 132 Luật Đất đai 2013).

Khoản 5 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định đất sử dụng có thời hạn, thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Đất công ích của xã, phường, thị trấn hết thời hạn thuê sẽ thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc bị thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

3. Nguyên tắc và điều kiện đấu giá đất công ích xã?

Theo điểm đ, khoản 1 Điều 118 Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp khi Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 117 Luật đất đai 2013 thì hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo được 2 nguyên tắc:

- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. 

- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

Như vậy, các bên khi tham gia đấu giá thuê đất công ích chưa sử dụng phải đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc đã được nêu như trên. Tuy nhiên, nếu đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất công ích này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai năm 2013, để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã phải đáp ứng được một số điều kiện sau: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định về những điều kiện về đấu giá đất công ích này nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến hành thuận lợi, đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể tham gia hoạt động này. Ngoài ra, đất đai là tài sản đặc biệt, càng cần phải quy định cụ thể về điều kiện bao nhiêu thì việc sử dụng đất được đảm bảo hiệu quả càng tốt bấy nhiêu.

4. Thủ tục đấu giá đất công ích của Ủy ban nhân dân xã

Về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thì tại Chương II Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp ban hành. Để có thể đấu giá đất công ích của Ủy ban nhân dân xã cần thực hiện các bước thủ tục sau:

Bước 1. Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất:

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo ủy ban nhân dân xã đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất:

Hồ sơ bao gồm: Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất; Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền; Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính; Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất.

Bước 3. Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất:

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất. Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất này phải được thể hiện bằng văn bản.

Bước 4. Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá:

Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt.

Bước 5. Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 6. Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất:

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 7. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất:

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất.

5. Phương án đấu giá đất công ích

Phương án đấu giá đất công ích có thể căn cứ theo khoản 2 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định về nội dung chính của phương án đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:

- Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với các thửa đất đấu giá (nếu có).

- Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất.

- Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất.

- Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá.

- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá.

- Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá.

- Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá.

- Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng đấu giá đặc biệt theo quy định).

- Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Nếu còn vướng mắc hoặc ý kiến đóng góp về Thủ tục, phương án đấu giá đất công ích của UBND cấp xã, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài với hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ giải đáp thắc mắc.