1. Thế nào thửa đất trống?

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thửa đất trống được định nghĩa là thửa đất không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thời điểm định giá.

Quy định này nhấn mạnh sự đơn giản của thửa đất trống, chỉ tập trung vào diện tích đất mà không có sự hiện diện của nhà ở hay bất kỳ tài sản nào khác kèm theo. Việc định nghĩa rõ ràng giúp làm rõ phạm vi và tính chất của thửa đất trống, tạo nền tảng cho quá trình định giá và quản lý tài sản đất đai. Điều này cũng có thể hỗ trợ trong việc thực hiện các biện pháp và chính sách quản lý đất đai một cách hiệu quả. Thửa đất trống được xác định dựa trên sự hiện diện hay không hiện diện của nhà ở và bất kỳ tài sản khác nào gắn liền với đất tại thời điểm định giá. Điều này cung cấp một phương tiện chính xác để xác định và quản lý thửa đất trống, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các chính sách và biện pháp quản lý đất đai.

 

2. Thửa đất trống có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì có thể cử người đại diện nhận sổ đỏ?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp theo từng thửa đất. Trong trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn và có yêu cầu, họ có thể được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

- Đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận riêng biệt. Trong trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu muốn, họ có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất sẽ được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người này không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, ghi nợ nghĩa vụ tài chính, hoặc là người thuê đất trả tiền hàng năm, họ có thể nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

Vì vậy, thỏa thuận cử người đại diện để nhận sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một giải pháp phù hợp trong trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất. Tổng kết nội dung trên, theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, khi có nhiều người chung quyền sử dụng đất trên một thửa đất, quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:

- Cấp Giấy chứng nhận theo từng thửa đất nếu người sử dụng đất sử dụng nhiều thửa đất tại cùng một địa phương.

- Đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận riêng biệt với đầy đủ thông tin về chủ sở hữu.

- Có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chung và trao cho người đại diện nếu các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ nhận Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

- Trong trường hợp thuộc các đối tượng được miễn, ghi nợ nghĩa vụ tài chính, hoặc là người thuê đất trả tiền hàng năm, có thể nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

Vì vậy, việc thỏa thuận cử người đại diện để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lựa chọn hợp lý khi có nhiều người chung quyền sử dụng đất trên một thửa đất.

 

3. Quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 167 của Luật Đất đai 2013, nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất sẽ được hưởng một số quyền và nghĩa vụ nhất định. Cụ thể:

- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất trong nhóm có quyền thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

- Quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất:

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân: Tương đương với quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai.

+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế: Nếu nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế, thì họ sẽ hưởng quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai.

- Phân chia quyền sử dụng đất trong nhóm:

+ Nếu quyền sử dụng đất của nhóm được phân chia, mỗi thành viên phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

+ Nếu không phân chia, nhóm có thể ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm.

Như vậy, nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất sẽ tuân theo các quy định và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai 2013.

 

4. Quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền sử dụng đất

Quy trình công chứng và chứng thực văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo các quy định cụ thể như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho:

+ Hợp đồng chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

+ Trường hợp kinh doanh bất động sản, có thể áp dụng quy định tại điểm b về việc không yêu cầu công chứng.

- Hợp đồng thế chấp, góp vốn:

+ Hợp đồng thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.

+ Đối với kinh doanh bất động sản, áp dụng quy định tại điểm b nếu được quy định.

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại:

+ Hợp đồng cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.

+ Đối với giao dịch bất động sản kinh doanh, có thể áp dụng quy định tại điểm b nếu được quy định.

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:

+ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.

+ Trường hợp các bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản, tuân theo quy định tại điểm b nếu có.

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng là bước quan trọng để bảo đảm tính chính xác và pháp lý của văn bản.​ Trường hợp không thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề, văn bản có thể được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thông qua quy trình này, việc công chứng và chứng thực giúp đảm bảo tính hợp pháp, rõ ràng và có hiệu lực pháp lý của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Công ty Luật Minh Khuê gửi quý khách nội dung sau: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu?

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.