Thực trạng tranh chấp quyền đối với bất động sản liền kề

1. Khái niệm và cơ sở pháp lý

Quyền đối với bất động sản liền kề, theo quy định của Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015, là quyền mà một cá nhân hoặc tổ chức có thể thực hiện trên một bất động sản cụ thể (được gọi là bất động sản chịu hưởng quyền). Mục đích của quyền này là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác, sử dụng hoặc bảo vệ một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (được gọi là bất động sản hưởng quyền).

Nói một cách đơn giản hơn, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền sử dụng hoặc thực hiện một số hành vi nhất định trên bất động sản này để hỗ trợ hoặc phục vụ cho việc sử dụng bất động sản khác mà bạn không sở hữu. Quyền này thường được áp dụng khi hai bất động sản có sự liên kết hoặc cần sự tương hỗ lẫn nhau trong quá trình sử dụng.

* Căn cứ pháp lý: Bộ luật dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015.

2. Thực trạng tranh chấp quyền đối với bất động sản liền kề

* Theo quy định tại Khoản 1, Điều 254 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, nghĩa là các bất động sản không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu các chủ sở hữu của bất động sản liền kề mở một lối đi hợp lý để kết nối với đường công cộng. Điều này nhằm đảm bảo rằng chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể tiếp cận các tuyến đường công cộng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của mình.

Tuy nhiên, việc xác định lối đi “thuận tiện và hợp lý nhất” hiện nay đang gặp phải nhiều khó khăn do thiếu các hướng dẫn cụ thể. Điều này dẫn đến việc các bên liên quan có thể có các quan điểm khác nhau về điều gì là “thuận tiện” và “hợp lý”, làm gia tăng khả năng phát sinh tranh chấp.

Khi xác định vị trí, chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi, các bên thường phải tự thỏa thuận để đảm bảo rằng lối đi này sẽ thuận lợi cho việc đi lại đồng thời ít gây phiền hà cho các bên. Tuy nhiên, việc này không phải lúc nào cũng dễ dàng do mỗi bên đều có những yêu cầu và quan điểm khác nhau về sự phù hợp và tiện lợi. Thực tế cho thấy, việc thiếu sự đồng thuận trong vấn đề này thường dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu và tối đa cho lối đi, dẫn đến sự không đồng nhất trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến lối đi. Theo Khoản 2, Điều 254 của Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu xảy ra tranh chấp về lối đi, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, vì thiếu hướng dẫn cụ thể, việc giải quyết tranh chấp từ Tòa án và cơ quan có thẩm quyền vẫn còn thiếu sự đồng nhất, gây khó khăn cho các bên trong việc đạt được một giải pháp công bằng.

Một vấn đề quan trọng là cách xác định “không đủ lối đi”. Cụ thể, khái niệm này vẫn còn mơ hồ và chưa có sự định nghĩa rõ ràng. Cần phải có những căn cứ cụ thể để xác định liệu lối đi có đủ cho nhu cầu sử dụng hay không, điều này trở nên phức tạp hơn khi xét đến sự khác biệt về địa hình và đặc điểm địa lý của các khu vực khác nhau.

Theo quy định tại Điều 254, lối đi được hiểu là lối đi dành cho người, phương tiện giao thông, gia súc, và vật nuôi, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Tuy nhiên, trong trường hợp các bất động sản nằm trên đất hoang hóa, đồi núi, mới khai hoang, hoặc trong các khu vực khai thác kinh doanh, việc áp dụng quy định về lối đi vẫn chưa có sự hướng dẫn cụ thể.

Trong thực tiễn, có những tình huống phức tạp như bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản liền kề với các chủ sở hữu khác nhau. Ví dụ, khi lối đi phía sau phải đi qua hai bất động sản liền kề và chỉ ra đường nhỏ, tiện ích kém, trong khi lối đi phía trước chỉ qua một bất động sản liền kề và dẫn ra quốc lộ, tiện ích cao hơn. Hiện tại, mặc dù Điều 254 quy định mở lối đi sao cho “thuận tiện và hợp lý nhất”, nhưng không có quy định rõ ràng về việc ưu tiên lợi ích khai thác bất động sản vây bọc hay chi phí đền bù. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp, khi các bên phải quyết định giữa việc chi phí đền bù cao hơn để mở lối đi qua nhiều bất động sản hoặc việc tiếp cận tiện ích cao hơn qua một bất động sản duy nhất.

* Khi một chủ sở hữu bất động sản yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề, quy định pháp luật yêu cầu việc đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoặc bất động sản liền kề nơi lối đi được mở qua. Tuy nhiên, hiện tại, vấn đề đền bù vẫn đang gặp phải nhiều bất cập và thiếu rõ ràng, gây ra xung đột lợi ích và khó khăn trong thực tiễn.

Trước tiên, một trong những vấn đề nổi cộm là thiếu quy định cụ thể về giá đất dùng để tính toán mức đền bù. Hiện nay, không có quy định rõ ràng về việc giá đất để đền bù được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hay theo giá thị trường bất động sản. Trong thực tế, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thường mong muốn mức đền bù theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trong khi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền lại ưa thích mức giá thị trường do nó thường cao hơn. Sự khác biệt này dễ dẫn đến xung đột lợi ích giữa các bên liên quan.

Vấn đề còn chưa được giải quyết thấu đáo là cách xác định mức đền bù hợp lý. Các quy định hiện tại chưa đưa ra hướng dẫn cụ thể về mức đền bù, khiến việc thỏa thuận giữa các bên trở nên khó khăn. Các câu hỏi cần được làm rõ bao gồm: mức đền bù nào là hợp lý? Nếu không thực hiện đền bù thì có được phép mở lối đi không? Thời gian để hoàn tất việc đền bù là bao lâu? Và các chế tài áp dụng trong trường hợp các bên không tuân thủ quy định về đền bù là gì?

Các vấn đề này chưa được quan tâm đúng mức trong các quy định hiện hành, dẫn đến nhiều tranh chấp và bất cập trong thực tiễn. Do đó, việc xem xét và sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến đền bù là rất cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hợp lý trong việc mở lối đi qua bất động sản liền kề. Cần có các quy định cụ thể và rõ ràng hơn để giải quyết các vấn đề này, đồng thời tạo ra một cơ chế đồng thuận hiệu quả hơn giữa các bên liên quan.

* Theo quy định tại Điều 249 Bộ luật Dân sự năm 2015, trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thực hiện thay đổi trong việc sử dụng hoặc khai thác bất động sản của mình, dẫn đến việc thay đổi cách thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền, thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có trách nhiệm thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời gian hợp lý. Đồng thời, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cũng phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền để họ có thể thích ứng với các thay đổi này.

Trong thực tế, khi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thực hiện các thay đổi lớn về kết cấu, hình thái, hoặc cơ sở hạ tầng trên bất động sản của mình – chẳng hạn như thay đổi liên quan đến mục đích sử dụng, kinh doanh, mua bán, tặng cho, hoặc thừa kế – những thay đổi này có thể liên quan trực tiếp đến phần bất động sản hưởng quyền. Các thay đổi này có thể gây ra ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đối với bất động sản hưởng quyền.

Một vấn đề quan trọng trong thực tiễn là, nếu các thay đổi không cần thiết hoặc có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến bất động sản hưởng quyền, liệu bên bất động sản hưởng quyền có quyền yêu cầu bên bất động sản chịu hưởng quyền điều chỉnh lại các thay đổi sao cho phù hợp và hạn chế ảnh hưởng tiêu cực hay không? Câu hỏi này đặt ra thách thức lớn trong việc đảm bảo quyền lợi và sự công bằng giữa các bên liên quan.

Cũng cần làm rõ thời gian cụ thể của "thời hạn hợp lý" mà bên bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo cho bên hưởng quyền. Trong thực tiễn, việc xác định thời gian này có thể gặp khó khăn vì không có quy định cụ thể. Thời gian hợp lý có thể thay đổi tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và mức độ ảnh hưởng của các thay đổi đến bất động sản hưởng quyền.

Nếu bên chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không thực hiện nghĩa vụ thông báo theo quy định, và các thay đổi gây ra ảnh hưởng tiêu cực hoặc thiệt hại cho bên hưởng quyền, liệu bên chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có bị áp dụng chế tài nào không? Nếu có, hình thức chế tài sẽ là gì? Ngoài ra, trong trường hợp không thực hiện thông báo nhưng không gây ảnh hưởng tiêu cực đến bên hưởng quyền, liệu bên chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có phải chịu trách nhiệm gì không?

Những vấn đề này đang được thảo luận và cần có sự làm rõ trong các quy định pháp lý để bảo đảm tính công bằng và minh bạch trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Cần có các quy định chi tiết hơn để hướng dẫn và giải quyết những tình huống phát sinh, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên liên quan.

3. Các yếu tố tác động đến tranh chấp

Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng bất động sản liền kề thường phát sinh từ nhiều yếu tố khác nhau, ảnh hưởng đến cách thức giải quyết và kết quả của các tranh chấp này. 

- Sự không đồng nhất trong quy định của pháp luật

+ Các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng bất động sản liền kề, như quyền mở lối đi hoặc quyền thay đổi việc thực hiện quyền, thường thiếu sự cụ thể và rõ ràng. Điều này dẫn đến các cách hiểu khác nhau giữa các bên liên quan và gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật một cách đồng bộ.

+ Những quy định chưa được quy định rõ ràng về giá đất đền bù, thời gian thông báo, và các yêu cầu cụ thể liên quan đến việc thay đổi quyền sử dụng, tạo ra khoảng trống pháp lý khiến các bên phải tự thỏa thuận, dễ dẫn đến tranh chấp.

- Khác biệt về lợi ích và quan điểm

+ Các chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền có thể có lợi ích kinh tế khác nhau. Ví dụ, bên hưởng quyền có thể muốn đền bù theo giá thị trường để đạt được lợi ích tối đa, trong khi bên chịu hưởng quyền lại có thể muốn theo giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để giảm thiểu chi phí.

+ Sự khác biệt trong cách đánh giá giá trị tài sản và cách tính toán đền bù có thể dẫn đến tranh chấp. Bên hưởng quyền có thể coi việc đền bù không đủ nếu giá thị trường không được áp dụng, trong khi bên chịu hưởng quyền có thể thấy mức đền bù theo giá hành chính là hợp lý.

- Thay đổi trong việc sử dụng và khai thác bất động sản

+ Khi một chủ sở hữu thay đổi kết cấu, hình thái, hoặc cơ sở hạ tầng của bất động sản của mình, điều này có thể ảnh hưởng đến bất động sản liền kề. Nếu các thay đổi này không được thông báo đúng cách hoặc gây ảnh hưởng tiêu cực, sẽ dễ dẫn đến tranh chấp.

+ Việc không tạo điều kiện thuận lợi cho bên hưởng quyền trong quá trình thay đổi cũng có thể dẫn đến tranh chấp, đặc biệt là khi các thay đổi làm giảm giá trị hoặc tiện ích của bất động sản hưởng quyền.

- Tình trạng địa lý và hiện trạng khu vực

+ Các yếu tố như địa hình, kết cấu đất đai, và điều kiện địa lý có thể ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền và các tranh chấp phát sinh. Ví dụ, việc mở lối đi qua khu vực có địa hình khó khăn có thể gây ra chi phí cao hoặc tạo ra các vấn đề trong việc thực hiện quyền.

+ Ở các khu vực đô thị, các vấn đề như mật độ dân cư cao và sự phát triển đô thị có thể dẫn đến tranh chấp về không gian và sử dụng đất, trong khi ở khu vực nông thôn, các vấn đề về khai thác tài nguyên và sử dụng đất có thể tạo ra các xung đột khác.

- Tính chất và đặc điểm của các bên liên quan

+ Các bên liên quan trong tranh chấp có thể là cá nhân hoặc tổ chức với các đặc điểm khác nhau, như mục đích sử dụng bất động sản, khả năng tài chính, và mức độ hiểu biết về pháp luật. Sự khác biệt này có thể ảnh hưởng đến cách thức giải quyết tranh chấp.

+ Mối quan hệ xã hội giữa các bên, chẳng hạn như mối quan hệ hàng xóm, có thể ảnh hưởng đến thái độ và cách thức giải quyết tranh chấp. Những tranh chấp trong các cộng đồng nhỏ có thể phức tạp hơn do yếu tố tình cảm và xã hội.

- Khả năng và sự sẵn sàng đàm phán

+ Các bên có thể có khả năng đàm phán và thỏa thuận khác nhau, ảnh hưởng đến khả năng giải quyết tranh chấp một cách hòa bình. Các bên có khả năng đàm phán tốt hơn thường có thể đạt được các thỏa thuận hợp lý và giảm thiểu tranh chấp.

+ Nếu một hoặc cả hai bên không sẵn sàng thỏa thuận hoặc không thể đạt được đồng thuận, tranh chấp có thể kéo dài và trở nên phức tạp hơn.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Thế nào là quyền đối với bất động sản liền kề? Các quy định về bất động sản liền kề theo Bộ luật dân sự 2015. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.