Thuế chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

1. Giới thiệu về thuế chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

Thuế chuyển nhượng bất động sản là loại thuế áp dụng đối với việc chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng bất động sản, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Đối với doanh nghiệp, thuế này được áp dụng khi doanh nghiệp thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Mức thuế thường được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị tài sản tại thời điểm giao dịch.

Thuế chuyển nhượng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Đầu tiên, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và chiến lược tài chính của doanh nghiệp. Một mức thuế hợp lý sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế chung. Ngoài ra, thuế này còn là nguồn thu ngân sách nhà nước, góp phần đảm bảo sự công bằng trong việc sử dụng và khai thác tài nguyên đất đai.

Thứ hai, việc nắm rõ quy định về thuế chuyển nhượng bất động sản giúp doanh nghiệp lập kế hoạch tài chính hiệu quả hơn. Nếu doanh nghiệp không tính toán kỹ lưỡng về thuế này, họ có thể gặp rủi ro về tài chính và pháp lý. Hơn nữa, việc tuân thủ quy định thuế cũng góp phần nâng cao uy tín và hình ảnh của doanh nghiệp trong mắt đối tác và khách hàng.

Cuối cùng, thuế chuyển nhượng bất động sản còn tạo ra sự minh bạch trong giao dịch, giúp các bên liên quan có thể theo dõi và xác định nghĩa vụ tài chính một cách rõ ràng, từ đó giảm thiểu các tranh chấp phát sinh trong quá trình chuyển nhượng.

2. Quy định pháp luật về thuế chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

Thông tư 13/2023/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành quy định về hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Cụ thể, Bộ Tài chính đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 219/2013/TT-BTC, trong đó có sửa đổi Khoản 10 Điều 7. Theo quy định, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ thực hiện theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP ngày 29/7/2022 của Chính phủ.

Từ ngày 14/4/2023, giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ là giá chuyển nhượng trừ đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Giá đất được trừ sẽ được quy định cụ thể như sau:

- Nếu được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà bán, giá đất được trừ sẽ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách (không tính tiền được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được trừ là giá trúng đấu giá.

- Đối với thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê hoặc xây dựng nhà bán, giá đất được trừ bao gồm tiền thuê đất (không tính tiền miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng.

- Khi cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ là giá tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Nếu không bao gồm cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh doanh có thể kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào cho phần chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất.

- Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ sẽ là giá do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm ký hợp đồng.

- Đối với hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất, giá đất được trừ là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT. Nếu chưa xác định được giá, thì giá đất được trừ sẽ theo quyết định của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh.

- Khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giá đất được trừ là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất nhận góp vốn, chỉ được trừ theo giá chuyển nhượng.

- Trong trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc nhà để bán, giá tính thuế GTGT sẽ là số tiền thu được theo tiến độ dự án trừ đi giá đất tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

3. Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

(1) Thuế thu nhập doanh nghiệp

Khi doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp đó có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho cơ quan thuế tại địa phương có bất động sản. Doanh nghiệp cần xác định riêng thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này để thực hiện kê khai nộp thuế.

Đối với doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, việc kê khai sẽ được thực hiện theo từng lần phát sinh, với thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ khi phát sinh nghĩa vụ thuế (dựa theo điểm e, khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP).

Cách xác định thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập doanh nghiệp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (20%)

Trong đó:

Thu nhập tính thuế = Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS - Giá vốn của BĐS - Các chi phí được trừ liên quan đến chuyển nhượng BĐS - Các khoản lỗ từ chuyển BĐS của các năm trước (nếu có)

(Dựa theo Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

4. Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

Đối tượng chịu thuế:

- Doanh nghiệp: Các tổ chức, cá nhân kinh doanh có hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

- Thu nhập chịu thuế: Bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.

Hồ sơ cần chuẩn bị:

- Tờ khai thuế:

+ Mẫu 02/TNDN: Dành cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh.

+ Mẫu 03-8A/TNDN: Bảng phân bổ số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp.

- Các giấy tờ liên quan đến giao dịch:

+ Hợp đồng chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Các giấy tờ chứng minh giá trị chuyển nhượng.

Thủ tục thực hiện:

Bước 1: Xác định số thuế phải nộp:

- Tính toán số thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng.

- Phân bổ số thuế phải nộp cho từng địa phương có liên quan.

Bước 2: Lập hồ sơ khai thuế:

- Điền đầy đủ thông tin vào các mẫu tờ khai theo quy định.

- Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ chứng minh.

Bước 3: Nộp hồ sơ:

- Nộp trực tiếp tại cơ quan thuế có thẩm quyền.

- Nộp hồ sơ qua dịch vụ công trực tuyến.

Bước 4: Thanh toán thuế:

- Thanh toán số thuế đã tính vào tài khoản của cơ quan thuế.

Thời hạn nộp thuế:

- Tạm nộp: Hàng quý.

- Quyết toán: Cuối năm.

5. Các trường hợp miễn thuế hoặc giảm thuế

- Chuyển nhượng bất động sản để đầu tư vào các dự án ưu đãi: Nếu doanh nghiệp sử dụng số tiền thu được từ việc chuyển nhượng để đầu tư vào các dự án được nhà nước ưu đãi, doanh nghiệp có thể được giảm hoặc miễn một phần thuế thu nhập doanh nghiệp.

- Chuyển nhượng bất động sản để thực hiện các hoạt động tái cơ cấu doanh nghiệp: Trong một số trường hợp tái cơ cấu doanh nghiệp theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp có thể được hưởng ưu đãi về thuế khi chuyển nhượng tài sản.

- Các trường hợp khác: Một số chính sách thuế đặc biệt hoặc các hiệp định quốc tế có thể quy định các trường hợp miễn giảm thuế khác.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Bất động sản là gì?
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ cụ thể.