Tiền sẽ được phân chia như thế nào sau khi bán nhà ? Mẹ bán nhà con không ký tên không ?

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Bạn chưa nói rõ rằng lúc ban đầu khi ông bạn mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( sổ hồng) đang đứng tên chỉ ghi tên là ông ngoại bạn thôi hay ông ngoại bạn đứng tên với vai trò là chủ hộ.

+ Nếu ông bạn là chủ hộ đại diện cho hộ gia đình: Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Cụ thể theo quy định tại khoản 29 Điều 2013 Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó. Nếu gia đình bạn thuộc trường hợp này thì bà bạn, mẹ và các dì bạn đều có quyền với ngôi nhà và đất này nếu lúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là cấp cho hộ và những người này đều có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm đó.

+ Nếu đất do ông bà ngoại bạn mua trong thời kỳ hôn nhân thì theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình thì đây là tài sản chung của ông bà bạn: ông bạn sẽ có một nửa phần quyền với phần đất và nhà đó, phần còn lại thuộc sở hữu của bà bạn. Khi ông bạn mất vì ông bạn không để lại di chúc nên sẽ được chia di sản theo pháp luật. Theo quy định tại khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 Người thừa kế theo pháp luật a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; thì bà bạn, mẹ bạn, các dì đều là người thừa kế của ông ngoại bạn ( dù dì bạn không phải con ruột của ông ngoại bạn tuy nhiên ông bạn là cha trên giấy khai sinh thì không nhất thiết phải là cha ruột, ở đây đã có sự xác nhận cha con có thể là con nuôi thì vẫn được). Và hơn nữa các đồng thừa kế này đã có sự xác nhận thỏa thuận chung là cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nên để bán được căn nhà và đất phải có chữ ký của tất cả các đồng thừa kế hoặc văn bản ủy quyền của các đồng thừa kế cho một người thừa kế ký kết. Sau khi bán nhà và đất thì tiền thu được sẽ được phân chia theo sự thỏa thuận của các đồng sở hữu tài sản được ưu tiên nếu không chia được thì bạn được quyền yêu cầu tòa án tiến hành phân chia theo pháp luật: cơ bản về nguyên tắc sẽ là chia đều đối với phần di sản của ông bạn để lại, bà bạn vẫn còn sống nên có phần quyền với một nửa giá trị tài sản và 1 phần di sản ông bạn để lại theo Bộ luật dân sự năm 2015.

Như vậy, bà ngoại bạn, mẹ và các dì bạn đều có quyền đối với tài sản này. Nên việc bán thì đều phải có chữ ký và sự đồng ý của họ. Họ đều có phần quyền đối với tài sản này, khi bán tài sản họ sẽ đều được phân chia: thứ nhất sẽ ưu tiên sự thỏa thuận của các chủ thể này, thứ hai sẽ chia theo pháp luật.

Trân trọng./.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể là bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan công chứng địa phương. Hiện nay hợp đồng của bạn khi mang ra công chứng thì công chứng viên đã không công nhận và yêu cầu bổ sung sửa đổi hồ sơ, do đó trước khi hợp đồng mua bán giữa bạn và cô A được công chứng thì hợp đồng đó vẫn chưa có hiệu lực, vì vậy việc bạn chuyển toàn bộ số tiền mua bất động sản cho bên bán là có sự rủi ro xác định, do bạn không có được bất cứ sự ràng buộc gì đối với người bán, như vậy rủi ro đối với bạn là lớn hơn bên bán.

Đối với số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng, pháp luật dân sự cũng có quy định cụ thể tại Điều 328 của bộ luật dân sự năm 2015 về Đặt cọc như sau:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Nếu như trong hợp đồng mua bán giữa bạn và cô A không có thỏa thuận gì khác về tiền đặt cọc, thì số tiền đó sẽ coi như số tiền bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nếu như hợp đồng được giao kết thì số tiền đó sẽ được trả lại cho bạn hoặc sẽ được trừ vào số tiền bạn cần trả để thực hiện hợp đồng. Nếu như cô A là bên bán từ chối việc giao kết thì cô A sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Nếu như việc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi của cô A, bạn có thể yêu cầu bên bán là cô A bồi thường các thiệt hại phát sinh. Đối với việc phạt vi phạm hợp đồng sẽ được điều chỉnh theo Điều 418 của bộ luật dân sự 2015 về Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm như sau:

"1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm."

Theo đó, bên vi phạm hợp đồng sẽ bị phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng nếu như 2 bên có thỏa thuận về vấn đề này, việc ai chịu trách nhiệm phạt thì phải xem xét tính chất lỗi của các bên theo quy định sau:

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

Để bạn có thể tiếp tục giao kết hợp đồng và mua được mảnh đất nói trên và đẩy nhanh tiến độ làm việc, bạn có thể thỏa thuận với bên cô A và ông B về việc hủy hợp đồng mua bán giữa cô A và ông B, và sau đó bạn sẽ trực tiếp làm việc với bên bán là ông B để được thuận tiện hơn về các thủ tục hành chính và hạn chế thời gian làm thủ tục.

Trân trọng ./.

Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: 1900.6162

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy trường hợp của bạn cần chia làm hai trường hợp :

TH1 : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chỉ có ông và bà bạn

Pháp luật quy định đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ cần người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng ý và đứng ra thực hiện các bước đã nêu trên mà không cần người thân phải kí vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu người thân không đứng tên trong sổ đỏ đó, với trường hợp của bạn là không cần bạn và bố bạn kí mà chỉ cần ông bà bạn là người sở hữu quyền sử dụng đất đứng ra thực hiện chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ có giá trị pháp lý.

TH2 : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình

Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bạn thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình bạn đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này cấp cho hộ gia đình và ông bạn vẫn đứng tên chủ hộ trong sổ hộ khẩu thì khi chuyển nhượng đất cần có chữ kí của bố và bạn ( nếu đã đủ 15 tuổi ), nếu không có chữ kí của những người khác trong hộ thì việc chuyển nhượng này trái với quy định của pháp luật.

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi chia làm hai trường hợp như trên bạn có thể xem xét lại giấy chứng nhận cũ của mảnh đất trên xem được cấp cho hộ gia đình hay chỉ có ông bà bạn đứng tên để xác định giá trị của việc chuyển nhượng đất này.

Trân trọng./.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi:1900.6162

Trả lời:

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về việc mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai được quy định trong Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN như sau:

"Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình."

Như vậy, việc mua bán nhà ở trong tương lai phải thỏa mãn các điều kiện như trên, cụ thể cần phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình... và đảm bảo về mặt tiến độ xây dựng cũng như vấn đề thanh toán tiền theo hợp đồng.

Về hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng này trên các website hoặc tự soạn thảo, trong đó cần có các điều khoản sau:

- Thông tin cá nhân của bên bán và bên mua nhà ở: cung cấp đầy đủ họ tên, số chứng minh nhân dân, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ liên hệ; số điện thoại, số tài khoản; mã số thuế;

- Đặc điểm của nhà ở: loại nhà ở; tổng diện tích sàn; tổng diện tích sử dụng đất ở; các trang thiết bị gắn với nhà ở;

- Giá bán và phương thức thanh toán: trường hợp thanh toán theo phương thức trả chậm,trả dần thì ghi rõ thời điểm từng đợt phải thanh toán;

- Thời hạn giao nhận nhà ở;

- Bảo hành nhà ở;

- Quyền và nghĩa vụ của bên bán: Bao gồm các quyền được yêu cầu người mua trả tiền đúng theo hợp đồng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác, và nghĩa vụ như: bàn giao, bảo quản nhà ở, Đặc biệt cần lưu ý về điều khoản:Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngòai nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hòan thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu).

- Quyền và nghĩa vụ của bên mua: Yêu cầu Bên bán bàn giao nhà kèm theo giấy tờ về nhà ở; Bên mua có quyền yêu cầu Bên bán xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế, tiến độ và sử dụng đúng các vật liệu về nhà ở mà hai bên đã thỏa thuận,Trả đầy đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận..

- Trách nhiệm các bên phải chịu khi vi phạm hợp đồng;

- Quy định về các trường hợp bất khả kháng;

- Cam kết của các bên;

- Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;

- Phương thức giải quyết tranh chấp;

- Hiệu lực của hợp đồng;

Mọi sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Luật Minh KHuê