1. Thay đổi trường hợp công nhận đất không có giấy tờ

Tại Điều 137 của Dự thảo Luật Đất đai, việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ được chia thành 02 trường hợp cụ thể. Trong đó, trường hợp 1 áp dụng cho các trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, và trường hợp 2 áp dụng cho các trường hợp khác.

Trường hợp 1:

Trước ngày 01/7/2014, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng và đáp ứng các điều kiện sau:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sẽ công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân đó và không yêu cầu họ phải nộp tiền sử dụng đất. Sự thay đổi ở đây là quy định này không có sự thay đổi so với quy định hiện hành tại Luật Đất đai năm 2013.

Trường hợp 2:

Trường hợp này áp dụng cho hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ, nhưng họ không thuộc trường hợp 1 như đã mô tả ở trên. Để được công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này, cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp và không có tranh chấp đất đai.

- Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và không có tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Sự thay đổi lớn ở đây nằm ở trường hợp thứ 2, khi người sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được công nhận quyền sử dụng đất dựa trên việc thực hiện đúng mục đích sử dụng đất và không có tranh chấp đất đai, điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cá nhân và hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ để có quyền sử dụng đất hợp pháp.

1.1. Đất lấn, chiếm hết cơ hội được công nhận quyền sử dụng

Theo dự thảo Luật Đất đai, ngoài trường hợp 1, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ chỉ được công nhận quyền sử dụng đất nếu họ đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai: Điều này đồng nghĩa với việc họ phải sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp, đất này không được chiếm, lấn, hoặc không có tranh chấp đất đai.

- Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch, và họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.: Điều này đòi hỏi rằng đất phải được sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng nhà ở, kinh doanh, ... và đất này cũng không được chiếm đoạt, lấn đất hoặc tranh chấp.

So với quy định trước đây, dự thảo Luật Đất đai đặt ra một loạt các yêu cầu mới và nghiêm ngặt hơn cho việc công nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ. Dự thảo Luật Đất đai yêu cầu rằng đất không được phép thuộc trường hợp lấn chiếm, điều mà hiện tại Luật Đất đai không có quy định cụ thể về nó.

Điều quan trọng khác là dự thảo này đưa ra định nghĩa chính xác cho "lấn đất" và "chiếm đất" để giúp việc áp dụng và xác định rõ hơn:

- Lấn đất định nghĩa là việc người sử dụng đất dịch chuyển ranh giới thửa đất hoặc mốc giới để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng đất chấp nhận diện tích đất bị lấn đó cho phép.

- Chiếm đất định nghĩa là việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:

+ Tự ý sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý theo quy định của pháp luật đất đai mà không được cơ quan có thẩm quyền quyền cho phép.

+ Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép.

+ Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp).

Với những thay đổi này, cơ hội cho các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ, đặc biệt là trong trường hợp lấn, chiếm đất, đã trở nên khó khăn hơn và khép kín hơn trong việc công nhận quyền sử dụng đất.

1.2. Bỏ điều kiện phải sử dụng đất ổn định, lâu dài từ trước 01/7/2004

Ngoài điều kiện rằng đất không có giấy tờ và không thuộc trường hợp lấn, chiếm đất, dự thảo Luật Đất đai mới đã bỏ điều kiện cá nhân và hộ gia đình phải sử dụng đất ổn định, lâu dài từ trước ngày 01/7/2004.

Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Tuy nhiên, dự thảo Luật mới đã bỏ điều kiện "sử dụng ổn định lâu dài từ trước ngày 01/7/2004". Điều này có nghĩa là cá nhân và hộ gia đình không cần phải chứng minh rằng họ đã sử dụng đất ổn định từ trước thời điểm này để được công nhận quyền sử dụng đất.

Điều quan trọng là dự thảo vẫn đặt ra các yêu cầu khác để được công nhận quyền sử dụng đất, như đất phải không thuộc trường hợp lấn chiếm và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, việc loại bỏ yêu cầu "sử dụng đất ổn định từ trước 01/7/2004" giúp giảm khó khăn cho những cá nhân và hộ gia đình không có giấy tờ quyền sử dụng đất, giúp họ có cơ hội công nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải thỏa mãn điều kiện thời gian dài trước đây.

2. Điều kiện cấp sổ đỏ khi đất không có giấy tờ từ trước ngày 01/7/2024

Dự thảo Luật Đất đai đã đưa ra quy định chi tiết về việc cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, giúp xác lập quyền sử dụng đất trong trường hợp không có tài liệu chứng minh quyền sử dụng. Điều này cũng giúp giải quyết nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến quản lý đất đai. Quy định chính trong dự thảo này gồm:

Thứ nhất: Không có các giấy tờ quy định tại Điều 135 của Luật này bao gồm

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp được xác lập trước ngày 15/10/1993 do UBND tỉnh quy định.

Thứ hai: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương. Điều này đòi hỏi người dân phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương cụ thể mà họ đang sử dụng đât.

Thứ ba: Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định. Điều này áp dụng cho những người dân đang tham gia trực tiếp vào hoạt động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc sản xuất muối tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Điều này cung cấp một cơ hội cho những người dân đang tham gia vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp để được công nhận quyền sử dụng đất.

Thứ tư: Đất không có tranh chấp, tức là đất đang không có xung đột.

Quy định này thúc đẩy việc cấp Sổ đỏ cho những người sử dụng đất không có giấy tờ, giúp họ xác định quyền sử dụng đất một cách rõ ràng và bảo vệ quyền lợi của họ trong việc sử dụng đất.

3. Thời gian "đang sử dụng đất ổn định" được kéo dài

Chính phủ của Việt Nam đã đưa ra đề nghị về việc cấp Sổ đỏ cho người dân đang sử dụng đất ổn định, nhưng thiếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, trước khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, dự kiến từ ngày 01/7/2024. Điều này đang là một điểm nổi bật trong dự thảo Luật Đất đai đang được Quốc hội xem xét.

Thay vì áp dụng mốc thời gian năm 2014, như trong Luật Đất đai năm 2013, nơi chỉ những người đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mới có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, dự thảo mới đã mở rộng thời gian cho việc cấp Sổ đỏ đến ngày 01/7/2024. Điều này nhằm giải quyết tình trạng của những hộ gia đình sống trong thời gian dài, trước thời điểm này, đã có nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt gia đình, nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nhiều Ủy ban Kinh tế và các cơ quan thẩm tra đề nghị lựa chọn phương án quy định thời hạn "đến thời điểm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận" thay vì thời điểm luật có hiệu lực từ 01/7/2024 đề xuất bởi Chính phủ. Họ cho rằng, việc nới thời hạn này mỗi khi sửa đổi Luật Đất đai không phản ánh thực tế và có thể làm mất tính nghiêm minh của quy định.

Dự kiến, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6, mở cửa từ ngày 23/10, và nội dung này sẽ được làm rõ khi thông qua để thuận tiện trong việc quản lý đất đai.

Xem thêm: Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mới nhất