Tổng quan về thẩm quyền, thời hạn, trình tự và thủ tục cho thuê đất theo quy định mới?

Nhằm đảm bảo sự thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước thì Luật Đất Đai 2013 quy định căn cứ đầu tiên để giao đất chính là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Kế hoạch sử dụng đất bao gồm kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh. Theo đó, kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kỳ kế hoạch sử dụng đất an ninh là 5 (năm) năm; kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh được lập hàng năm, căn cứ giao đất theo quy định của LĐĐ 2013 là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc thay đổi này nhằm mục đích “khắc phục tình trạng giao đất, . .. lãng phí tài nguyên đất”19. Kế hoạch sử dụng đất được lập căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất hay nói cách khác, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Vấn đề là việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo chất lượng, khả thi, dựa trên những tính toán về các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững.

Nếu xét ở khía cạnh của quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nói riêng, thì kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện sẽ đảm bảo hoạt động phân bổ, điều chỉnh đất đai cho các mục đích kinh doanh có hiệu quả hơn, tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất sẽ cao hơn. Bởi, kế hoạch sử dụng đất hàng năm được lập dựa trên chỉ tiêu, định mức và nhu cầu sử dụng đất trực tiếp của năm đó. Trên cơ sở nhu cầu tổng thể của kế hoạch sử dụng đất 05 năm sẽ được phân bổ hàng năm và kế hoạch sử dụng đất hàng năm được xây dựng dựa vào nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất trực tiếp trong năm đó; đồng thời căn cứ vào tình hình quỹ đất của địa phương được chuyển lại của kế hoạch sử dụng đất năm trước đó, quỹ đất thực có của năm hiện tại và đặc biệt là khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phúc đáp các nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực và nhu cầu khác nhau của các chủ thể sử dụng đất trong địa bàn của huyện. Như vậy, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được lập là sự hiện thực hóa một cách trực tiếp nhất, khách quan nhất, kịp thời nhất các nhu cầu sử dụng đất thực tế. Theo đó, tính khả thi sẽ cao hơn.Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư, các cơ quan chức năng vẫn gặp những rào cản khi triển khai phải đảm bảo căn cứ này, đặc biệt là các tỉnh, thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh, các tỉnh, thành phố lớn như: thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Nội, thành phố Đà nẵng và tỉnh Bình Thuận cũng ở trong tình trạng đối mặt này.

Cụ thể: các tỉnh, thành phố đang ở thời kỳ chuyển dịch mạnh của cơ cấu kinh tế, thực hiện mạnh công nghiệp hóa và đô thị hóa nên thay đổi và điều chỉnh mạnh quy hoạch xây dựng đô thị (các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và 1/500). Trong khi đó, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch 05 năm đầu kỳ và 05 năm cuối kỳ lại không thay đổi nên dẫn đến sự bất tương thích. Dẫn đến tình trạng một khu đất có 02 chức năng. Đây là rào cản, gây khó khăn, vướng mắc trong việc xét duyệt các dự án đầu tư, không biết lấy chuẩn mực nào phê duyệt.

Căn cứ thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất: Căn cứ này được đưa ra nhằm đảm bảo chủ đầu tư, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp – người sử dụng đất, thực sự có nhu cầu sử dụng đất, tránh tình trạng “xí phần” khi thuê đất để chiếm chỗ nhưng chưa có nhu cầu sử dụng, gây lãng phí và bất công xã hội.21 Căn cứ này đòi hỏi chủ đầu tư, các chủ thể sử dụng đất khi muốn được nhà nước cho thuê đất phải có hồ sơ thể hiện nhu cầu sử dụng đất, có đơn xin thuê đất. Nhu cầu sử dụng đất sử dụng đất đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Chủ thể xin giao đất phải chứng minh nhu cầu sử dụng đất của mình thông qua bản thuyết minh dự án và được thẩm định bởi cơ quan giải quyết thủ tục giao đất là cơ quan tài nguyên và môi trường.

LĐĐ 2013 hầu như không có khác biệt lớn như sau:

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể là:Tổ chức trong nước;Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,;Cơ sở tôn giáo theo đúng hình thức sử dụng đất được phép của các chủ thể này.

- UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể là:Hộ gia đình, cá nhân;Cộng đồng dân cư theo hình thức sử dụng đất được phép của các chủ thể này.

Nhằm mục đích bảo vệ quỹ đất nông nghiệp đang giảm với tốc độ rất nhanh hiện nay, LĐĐ 2013 đã bổ sung quy định sau: Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

- UBND xã, phường, thị trấn: cho thuê đất vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn .

Theo Điều 144 BLDS năm 2015, thời hạn là “một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác”. Theo Từ điển Luật học, thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu, sử dụng toàn bộ hoặc một diện tích đất nhất định được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác. Thời hạn sử dụng đất bao gồm: (i) thời hạn giao đất,

(ii) thời hạn cho thuê đất, và (iii) thời hạn sử dụng đất còn lại sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm khẳng định rõ ràng ranh giới giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công tác quản lý về đất đai cũng như tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng đất, đặc biệt là các nhà đầu tư, để họ yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu quả. Ngoài ra, việc quy định rõ ràng thời hạn nhà đầu tư được sử dụng đất thuê còn giúp họ lập kế hoạch đầu tư đúng đắn nhằm thu được nguồn lợi cao nhất từ tài nguyên đất, là cơ hội cho người sử dụng đất vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để đầu tư sản xuất, kinh doanh.

Nghĩa vụ tài chính của hình thức cho thuê đất và hình thức giao đất có những điểm khác biệt lớn, bởi vậy, thời hạn sử dụng đất của hai hoạt động này cũng khác nhau. Cụ thể, đối với hoạt động giao đất, có hai loại thời gian sử dụng là không xác định thời hạn (Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “Đất sử dụng ổn định lâu dài”) và đất sử dụng với thời gian giới hạn số năm nhất định. Trong khi đó, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước chỉ có một loại thời gian sử dụng duy nhất là xác định thời hạn, không có trường hợp được sử dụng vĩnh viễn, bởi thuê đất vốn được thực hiện theo nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng. Nhà nước không thể đơn phương ấn định số năm sử dụng cụ thể giống như hình thức giao đất cho hình thức cho thuê đất, bởi nhu cầu sử dụng đất của chủ thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư rất đa dạng và phức tạp. Trong quan hệ cho thuê đất, bên thuê đất có nhu cầu sử dụng đất và phải đảm bảo nhu cầu đó bằng nghĩa vụ tài chính trong suốt thời gian thuê. Vì thế, Nhà nước đảm bảo cho mọi chủ thể có nhu cầu sử dụng đất có cơ hội thuê đất cũng như đảm bảo thực hiện việc điều phối đất đai bằng cách đặt ra giới hạn trên thời gian cho phép bên thuê đất sử dụng đất thuê. Trong khoảng thời gian mà pháp luật giới hạn, bên thuê đất có quyền tự do lựa chọn số năm sử dụng đất mà họ mong muốn.

Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về chế độ sử dụng đất có thời hạn. Cụ thể, thời hạn sử dụng đất được xác định theo các trường hợp sau:

* Thứ nhất, đối với các hộ gia đình, cá nhân, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp là không quá 50 năm, Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất, hi hết thời hạn thuê đất nếu hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu.

* Thứ hai, đối với tổ chức thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thời hạn sẽ không được quá 50 năm khi các dự án đầu tư tại Việt Nam cần được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất.

Đặc biệt, các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng việc thu hồi vốn chậm, mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án đầu tư nhằm kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Theo Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, thời hạn cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, quy định về thời hạn không có nghĩa sau khi hết thời hạn, chủ đầu tư phải trả lại đất cho Nhà nước mà Nhà nước có quy định về việc gia hạn hoạt động cho thuê đất. Cụ thể, Khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định trước khi hết thời hạn thuê theo quy định như trên 06 (sáu) tháng, nếu trường hợp người sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất đó mà trong quá trình sử dụng đất luôn chấp hành đúng pháp luật về đất đai cũng như việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Như vậy, việc quy định cụ thể thời hạn cho thuê đất không làm ảnh hưởng đến quyền của Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý về đất đai; đồng thời cũng không gây thiệt hại tới lợi ích trước mắt và lâu dài của người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Đặc biệt, đối với các chủ thể thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, trong trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chịu trách nhiệm trong việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất, sau đó, Ủy ban nhân dân cùng cấp sẽ quyết định gia hạn quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với chủ thể thuê đất. Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy  định.

có hai trường hợp cần lưu ý:

* Thứ nhất, trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

* Thứ hai, trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án.

Có thể nói, nhìn chung, những quy định về thời hạn cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013 không có nhiều điểm khác biệt,

Thông qua hợp đồng thuê đất, Nhà nước cho người sử dụng đất thuê đất dựa trên cơ sở từ một quyết định về cho thuê của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Về nguyên tắc thì các bên trong hợp đồng tự do thỏa thuận, ý chí, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ. Tuy nhiên, tại Việt Nam do đất đai được quy định sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhât quản lý nên trình tự, thủ tục thuê đất không diễn ra như các hợp đồng dân sự khác mà theo một trình tự, thủ tục nhất định khác dựa vào từng lại đất thuê, các căn cứ và điều kiện cho thuê đất. Trình tự và thủ tục cho thuê đất được quy định cụ thể tại Thông tư số 30/2014/TTBTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013, trong đó quy định về hồ sơ, tài liệu xin thuê đất, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất.

Thủ tục cho thuê đất được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các cơ quan có chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai và đăng ký kinh doanh. Thông qua việc quy định về thủ tục cho thuê đất và thông qua việc thực hiện thủ tục này, Nhà nước kiểm soát giao dịch này một cách phù hợp.

Tại Điều 3, Điều 4 Thông tư 30/2014/TTBTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất:

Cụ thể đối với trường hợp thuê đất:Người xin thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án: i) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; ii) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; iii) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.Trích lục bản đồ địa chính. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính theo yêu cầu của người xin thuê đất.

- Người xin thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:Giấy tờ quy định: Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; bản Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.Bản sao của bản thuyết minh dự án đầu tư;Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

- Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:Các giấy tờ quy định như trên.

Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ vào những mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư cần phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai và Khoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư 30/2014.

- Đối với trường hợp Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, người thuê đất thực hiện các thủ tục sau: Nộp 01 bộ hồ sơ các giấy tờ: Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; bản Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là cấp huyện) quyết định cho thuê đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm:Các giấy tờ quy định: Đơn xin cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; bản Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.22