1. Tranh chấp ranh giới đất đai do cán bộ địa chính đo sai?

Kính gởi : chuyên viên tư vấn . -Tôi tên : Đ. H sinh năm 1978 Hộ khẩu thường trú : tổ 9 khối phố x, phường C.N, TP H.A, tỉnh Q.N . -Hôm nay tôi gởi nội dung vụ việc như sau.

- Gia đình tôi đang sử dụng thửa đất theo hình chữ L , từ trước năm 1975 do gia đình tôi canh tác sử dụng, đến năm 1998 thì gia đình tôi được UBND thị xã (nay là thành phố Hội An) cấp giấy chứng nhận QSD đất,mà tại thời điểm này , giấy chứng nhận chỉ ghi số lượng chứ không có bản đồ đất chi tiết cụ thể , cũng trong năm 1998 này thì gia đình tôi có làm căn nhà tạm cho chị tôi tên là Đ.T.X để ở trên thẻo đất chữ L ngắn này, (số lượng đất 4m×8m=32m2) và cho đến nay ,năm 2016 căn nhà này vẫn ở bình thường ,vào thời điểm năm 2014 do cất giữ hồ sơ bị sơ xuất , nên giấy chứng nhận QSD đất bị hư hỏng, nên tôi làm đơn và gởi đến các cơ quan ban ngành trong đó có UBND thành phố Hội An ,để cấp đổi sổ mới ,trong khi chờ đợi một thời gian thì tôi được nhận phiếu chuyển trả , Với lý do ,đất nhà tôi theo hình chữ L ngắn này đã được cấp cho ông Đ.N (đã chết) và bà L.T.D , và đất nhà tôi không có theo hình chữ L nữa , mà biến đổi theo hình vuông . Nên tôi mới làm đơn và gởi đến UBND phường Cẩm Nam để tranh chấp và thành lập buổi hoà giải nhưng không thành, và tiếp đến các cán bộ UBND phường Cẩm Nam xát định ranh giới tại hiện trường, và có mời các hộ tứ cận chung quanh đến để cho biết nguồn gốc đất này, và các hộ chung quanh đã sống từ lâu cận nhà tôi (gọi là già làng) cũng chứng minh ý kiến là phần đất này là của gia đình tôi, nhưng với lý do đó vẫn tiếp tục không thành .

Với lý do trên, đất nhà tôi, và đất nhà bà L.T.D trước đây lại không có hàng rào cũng không có cột mốc, chỉ lấy cái Cuốc làm vườn làm đường mương nhỏ, độ khoảng rộng 20cm độ khoảng sâu 10cm , để phân biệt ranh giới, cho đến năm 1992 thì gia đình bà L.T.D có trồng hàng cây Cau ,theo hình chữ L này, và cũng không lấn chiếm theo hiện trạng sang đất nhà tôi, từ thời xưa cuối hình chữ L ngắn này có cây Xầu Đông , cho đến năm 2010 cây này rất to , vì do sợ bão gãy ngã đè sập nhà chị tôi, nên gia đình tôi có kêu người tới đốn và bán đi cây này, vì trước đây vườn tược ở nông thôn cây cối um tùm nên khi đo cán bộ địa chính không phân biệt cụ thể ranh giới , nên đã cấp nhầm phần đất này cho bà L.T.D, mà hiện nay gia đình tôi có nhà mà lại không có đất theo hiện trạng hợp pháp .

-Nay tôi nêu những nội dung trên, để kính mong luật sư, hoặc chuyên viên tư vấn giải đáp giúp cho tôi!

Trong khi chờ đợi giải đáp, tôi xin thành thật cảm ơn .

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trước hết,việc lập ,chỉnh lý bản đồ địa chính do ủy ban nhân dân tỉnh thực hiện .Uỷ ban nhân dân tỉnh giao việc đo đạc,chỉnh lý này do các cán bộ phụ trách,nên việc cán bộ làm không đúng trách nhiệm của mình (đo đạc không đúng với diện tích thực… ) thì người dân có quyền yêu cầu thẩm định ,kiểm tra lại số diện tích thực với số diện tích hiện tại …Quy định tại Khoản 4 điều 31 Luật đất đai 2013.

Điều 31. Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính

....4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính ở địa phương.


Đồng thời theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT . Cụ thể hơn tại Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

Như vậy ,Đối với trường hợp của bạn thì cán bộ đo đạc đã không đo đạc đúng theo như hiện trạng sử dụng đất, đã có nhầm lẫn nên tự ý điều chỉnh đất .Nhưng lại không phát hiện ra sự sai sót này cho tới khi có tranh chấp xảy ra mới phát hiện.Vì vậy khi phát hiện ra sai sót này thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết .Căn cứ Tại Điều 11 Thông tư 25 /2014/TT-BTNMT đã được nêu ra ở trên

Trường hợp mà vẫn không được đo đạc lại bạn có thể khiếu nại nên Uỷ ban nhân nhân nơi bạn cư trú yêu cầu được tiến hành đo đạc ,kiểm tra lại. Còn trong trường hợp đã khởi kiện ra Tòa thì bạn có thể yêu cầu Tòa cho thẩm định lại tại chỗ.

Tóm lại, vụ việc tranh chấp ranh giới đất đai sẽ được giải quyết theo thủ tục Tố tụng dân sự, bạn có thể khới kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). Điều 203 Luật đất đai 2013 cũng quy định như sau:

"Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:."

Như vậy, trường hợp của bạn hòa giải đã không thành thì bạn có thể nộp đơn ra Tòa an nhân dân cấp huyện kèm theo chứng cứ và tài liệu liên quan để yêu cầu giải quyết. Trình tự và thủ tục nhận đơn được quy định tại Điều 191 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

Điều 191. Thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện

1. Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

a) Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

b) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;

c) Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

d) Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

4. Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Như vậy, sau thời gian 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện tòa án sẽ phải ra một trong các quyết định: tiến hành thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện biết nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác hoặc trả
lại đơn khởi kiện nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Điều 195 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về Thụ lý vụ án như sau:

1. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

2. Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

3. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

4. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

2. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất của gia đình?

Kính chào Luật Minh Khuê, mình có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Sổ đỏ gia đình mình 180 m2 mang tên bố mình. Bây giờ bố mất rồi còn 2 mẹ con. Vậy giờ mình và mẹ muốn sổ đỏ đứng tên mình thì làm thủ tục thế nào ạ?
Mình xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.T.T

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự:1900.6162

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2015

2. Nội dung phân tích

Trước hết, bạn cần phải xác định rõ ràng xem ai là người có quyền hưởng thừa kế di sản của bố bạn để lại. Bởi nếu chỉ có bạn và mẹ được thừa kế di sản của bố hoặc có người đồng thừa kế nhưng họ đều từ chối nhận di sản thì thủ tục khá đơn giản nhưng nếu có nhiều người cùng thừa kế di sản của bố thì việc muốn đứng tên quyền sử dụng đất còn phải có sự đồng ý của những người đồng thừa kế đó.

Nếu bố bạn để lại di chúc định đoạt tài sản cho bạn và mẹ thì 2 người có quyền thực hiện thủ tục theo quy định. Ngoài ra thì còn có thể có những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định tại Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 (gồm: Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; Con đã thành niên mà không có khả năng lao động).

Nếu bố mẹ bạn không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp … thì những người thừa kế được xác định theo Điều 676 Bộ luật Dân sự theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

(nếu hàng thứ nhất không có ai thì mới xét tiếp hàng thứ 2 và hàng thứ 2 không có ai mới xét tiếp hàng thứ 3).

Bạn và mẹ có thể thực hiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế theo hướng dẫn như sau:

* Thẩm quyền: Công chứng Văn bản thừa kế tại bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn nơi có bất động sản.

* Hồ sơ:

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở;

- Giấy chứng tử của bố bạn;

- Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;

- Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh, giấy kết hôn, giấy từ chối nhận di sản - nếu có, giấy đồng thuận cho bạn và mẹ cùng đứng tên quyền sở hữu đất của các đồng sở hữu khác - nếu có …).

* Thủ tục:

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế.

Sau khi công chứng văn bản thừa kế, phải thực hiện thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai ? Mua bán nhà đất cần những giấy tờ gì ?

3. Hướng dẫn thủ tục, quy trình khởi kiện đòi lại đất đã tặng cho?

Cho phép cháu chúc công ty Luật Minh Khuê luôn phát triển và thành công, cháu chúc cô chú luôn mạnh khỏe và may mắn. Cháu là Đông cho cháu hỏi vài điều :ông Nội cháu và các bác có làm đúng không và nếu không đúng bây giờ gia đình cháu phải làm gì?.

Ông bà nội cháu sinh được 5 người con 3 gái và hai trai , bố cháu đứng thứ 2 ở cùng với ông bà nội từ nhỏ. Gia đình cháu được ông bà nội cho mảnh đất 300m2 mang tên quyền sử dụng đất là bố cháu từ năm 1998 (đất nhà cháu gần khu chợ rất đẹp do cụ cháu để lại ), bố cháu hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế đất hàng năm đều do bố cháu. Ông bà nội cháu biết thế nên cho bố cháu nhưng chỉ nói mồm không ghi giấy tờ gì cả đến nay ông bà cháu bảo bố cháu phải chuyển tên quyền sử dụng đất tên bố cháu về tên ông bà để ông bà chia cho các bác các cô mỗi người một ít để làm của hồi môn của ông bà để lại cho các con (bác cả lấy vợ, các cô đã lấy chồng và có đất và nhà riêng hết rồi, riêng bác cả hơn nghìn mét vuông). Ông bà cháu bảo: Nếu bố cháu không chia thì sẽ kiện ra tòa, lên huyện tịch thu sổ đỏ, bây giờ gia đình cháu không biết phải làm gì bây giờ. Ông cháu làm đơn ra xã rồi. Vì bố cháu không đưa sổ cho ông ?

Mong cô chú chỉ bảo gia đình cháu với.

Tư vấn thủ tục sang tên quyền sử dụng đất của gia đình ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo chúng tôi thì nếu tại thời điểm bố bạn đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ mà được sự đồng ý của ông bà bạn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp. Bố bạn có thể lấy bằng chứng là hóa đơn đóng thuế cho nhà nước làm bằng chứng.

Nếu tại thời điểm bố bạn đi làm thủ tục sang tên mà không được sự đồng ý của ông bà bạn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không hợp pháp. Ông bà bạn có quyền khởi kiện đòi lại mảnh đất mang tên bố bạn. Trước khi khởi kiện thì hai bên phải hòa giải trước tòa theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 :

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu hòa giải không thành thì giải quyết theo Điều 203 của luật đất đai năm 2013 :

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Vậy trước tiên ông bà và gia đình bạn hãy hòa giải tại UBND xã, nếu hòa giải không thành thì ông bạn mới có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Hủy thỏa thuận thi hành án để trả tiền cho bên mua đất?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Năm 2010 tòa án đã xử và tuyên là hợp đồng mua bán đất giữa tôi và bên B, thì tôi phải trả cho bên B số tiền tôi đã nhận, nhưng trong thời gian đó tôi không có tiền nên đã làm thỏa thuận thi hành án là trả đất cho bên B, đến nay đã được 5 năm tôi vẫn đang giữ đất.
Vậy tôi muốn hỏi là bây giờ làm thế nào để hủy thỏa thuận thi hành án đó để tôi trả tiền cho bên B, tôi chấp nhận tính lãi cho bên B?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi H.L

Ở đây, bạn mới chỉ thỏa thuận với bên B thay bằng việc trả lại đất thì bạn trả bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thời điểm hiện tại, bạn vẫn chưa giao đất cho bên B và theo khoản 1 điều 30 Luật thi hành án dân sự 2008 thì bên B cũng đã hết thời hiệu yêu cầu thi hành án gửi đến cơ quan thi hành án.

Điều 30 Luật thi hành án 2008: Thời hiệu yêu cầu thi hành án

"1. Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định thi hành án.

Trường hợp thời hạn thực hiện nghĩa vụ được ấn định trong bản án, quyết định thì thời hạn 05 năm được tính từ ngày nghĩa vụ đến hạn.

Đối với bản án, quyết định thi hành theo định kỳ thì thời hạn 05 năm được áp dụng cho từng định kỳ, kể từ ngày nghĩa vụ đến hạn..."

Bởi vậy, việc trả nợ cho bên B hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bạn và bạn không phải làm thủ tục gì để hủy thỏa thuận thi hành án mà hai bạn đã thỏa thuận. Bạn chỉ cần thống nhất thỏa thuận lại với bên B về phương thức thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bạn.

>> Xem thêm:  Tranh chấp quyền sử dụng đất khi cho ở nhờ ? Tư vấn về việc lấy lại phần đất tranh chấp ?

5. Tư vấn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất làm lối di chung ?

Thưa Luật Sư. Tháng 03/2011 do có nhu cầu làm lối đi vào khu đất của gia đình nên tôi có mua của vợ chồng ông M 1 lô đất có diện tích 109,50m2 trong lô đất chung của ông M khoảng 2.800m2 (Mua bằng giấy tay, đã thanh toán xong tiền mua đất có đầy đủ chữ ký tên và điểm chỉ của các bên, có ông trưởng ban ấp xác nhận làm nhân chứng).

Vì là đất nông nghiệp nên tôi không công chứng và tách thửa theo đúng quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TPHCM . Trong hợp đồng chuyển nhượng chúng tôi có ghi rõ mục đích là mua đất để làm lối đi. Đến tháng 3/2015 ông M bán toàn bộ lô đất 2.800m2 cho người khác trong đó có 109,50m2 đất đã bán cho tôi năm 2011, Khi biết việc ông M bán đất tôi có đến hỏi, ông M xác nhận là đã bán đất cho người khác và không có ý định hoàn trả lại lô đất cho tôi. Tháng 4/2015 tôi có làm đơn gửi lên UBND xã và Hội đồng hoà giải xã ra thông báo hoà giải không thành. Sau đó tôi có làm đơn khởi kiện dân sự tại Toà án huyện xin tách thửa lô đất 109,50m2 đất để hợp thửa với lô đất hiện hữu của tôi , ngày 15/5/2015 Toà án huyện ra thông báo thụ lý đơn khởi kiện. Từ 15/5/2016 đến tháng 9/2015 toà có mời các bên lên hoà giải 2 lần, nhưng hoà giải không thành. Toà có làm thủ tục đo vẽ hiện trạng lô đất tranh chấp. Từ tháng 9/2015 đến nay Toà không có động thái nào tiếp tục giải quyết đơn khởi kiện của chúng tôi. Với nội dung trình bày như trên đề nghị Luật sư cho chúng tôi được biết:

1/ Về thời hiệu Toà án huyện giải quyết như vậy có đúng không và tôi phải tiếp tục làm gì để được giải quyết ?

2/ Về trình tự khởi kiện của chúng tôi như vậy có gì sai sót không mà Toà ngưng từ tháng 9/2015 đến nay.

3/ Căn cứ vào Pháp luật thì Toà giải quyết bên mua hay bên bán có lợi thế hơn?

Rất mong nhận được lời giải đáp của quý Luật sư!

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 117 Bộ Bộ luật dân sự 2015. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 167 Luật đất đai 2013 . Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Điều 203Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Thời hạn chuẩn bị xét xử

1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này thì thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

2. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:a) Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;b) Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;c) Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;d) Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;đ) Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;e) Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;g) Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;h) Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.

3. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại khoản 1 Điều này, tuỳ từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây:a) Công nhận sự thoả thuận của các đương sự;b) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;c) Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;d) Đưa vụ án ra xét xử.

4. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Thứ nhất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xón cần phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý , trong trường hợp này , do không tuân thủ đứng hình thức hợp đồng nên giao dịch dân sự này vô hiệu . Lúc này sẽ có 2 hướng giải quyết : một là hai bên trong hợp đồng sẽ sửa đổi hình thức cho đúng quy định pháp luật và hợp đồng hiệu lực , hai là hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau.

Thứ hai, Căn cứ vào Bộ luật tố tụng hình sự thì vụ kiện của bạn đã diễn ra theo đúng trình tự mà pháp luật quy định , vì vậy đối với trường hợp của bạn chậm nhất là 4 tháng với các vụ án thông thường và 6 tháng đối với các vụ án phức tạp tòa án sẽ phải ra một trong số các quyết định như : tạm đình chỉ vụ án , đình chỉ vụ án , đưa vụ án ra xét xử ... Hiện nay, vụ án của bạn đã kéo dài vượt quá thời hạn mà không được đưa ra xét xử thì bạn có thể gửi đơn khiuees nại đến chánh án tòa án nhân dân , viện trưởng viện kiểm sát nhân dân nơi bạn khởi kiện để được giái quyết

Thứ ba, khi giải quyết vụ án thì thẩm phán làm việc độc lập và chỉ tuân theo pháp luật , vì vậy mà dựa trên pháp luật bên nào có nhiều căn cứ hơn thì yêu cầu của bên đó sẽ dễ được giải quyết hơn .

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: L[email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?