1. Tư vấn cắm sổ đỏ (thế chấp) vay vốn ngân hàng ?

Xin chào luật sư : Tôi có một sổ đỏ khoảng 40m2 tôi muốn vay vốn ngân hàng. Tôi xin hỏi vay tiền vốn ngân hàng được bao nhiêu? Lãi suất là bao nhiêu? Đất nhà tôi là đất thổ cư, có giá bán theo thị trường là gần 50 triệu 1m2, nhà tôi ở Hà Nội gần trục đường lớn. Cảm ơn luật sư!

Tư vấn cắm sổ đỏ (thế chấp) vay vốn ngân hàng ?

Luật sư tư vấn thủ tục tế chấp tài sản tại ngân hàng, gọi ngay số: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Đất đai là một tài sản lớn của người dân có quyền thế chấp để thực hiện hoạt động vay vốn ngân hàng và nhiều vấn đề pháp lý khác liên quan đến hoạt động kể trên:

Về lãi suất cho vay

Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về lãi suất cho vay của các tổ chức tín dụng:

"1. Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về lãi suất cho vay theo cung cầu vốn thị trường, nhu cầu vay vốn và mức độ tín nhiệm của khách hàng, trừ trường hợp Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có quy định về lãi suất cho vay tối đa tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam nhưng không vượt quá mức lãi suất cho vay tối đa do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định trong từng thời kỳ nhằm đáp ứng một số nhu cầu vốn:

a) Phục vụ lĩnh vực phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn;

b) Thực hiện phương án kinh doanh hàng xuất khẩu theo quy định tại Luật thương mại và các văn bản hướng dẫn Luật thương mại;

c) Phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp nhỏ và vừa theo quy định của Chính phủ về trợ giúp phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa;

d) Phát triển ngành công nghiệp hỗ trợ theo quy định của Chính phủ về phát triển công nghiệp hỗ trợ;

đ) Phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao theo quy định tại Luật công nghệ cao và các văn bản hướng dẫn Luật công nghệ cao."

Như vậy, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, mức lãi suất cho vay của tổ chức tín dụng theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. Do vậy chúng tôi không thể đưa ra một mức lãi suất cụ thể được.

Về số tiền vay

Số tiền vay ngân hàng khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất dựa vào giá trị tài sản thế chấp và quy định tại từng ngân hàng nhưng thường số tiền ngân hàng cho vay là không quá 75% giá trị tài sản thế chấp.

Đầu tiên ngân hàng sẽ định giá tài sản của bạn theo khung của ngân hàng sau đó cho vay tỷ lệ từ 50 - 70% tuy theo chính sách của ngân hàng quy định. Như vậy, việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay ngân hàng được bao nhiêu tiền sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau:

- Giá trị tài sản của bạn định giá được bao nhiêu

- Tài sản của bạn có thuộc diện hạn chế của ngân hàng hay không

- Nguồn thu nhập hàng tháng của bạn có đảm bảo trả lại số tiền vay hay không

- Vị trí nhà, đất của bạn (ảnh hưởng đến giá trị tài sản của bạn).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp. Trân trọng ./.

2. Hướng dẫn thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng khi đang trong quá trình ly thân ?

Thưa luật sư: Cô và chú em sống với nhau từ năm 1980 đến nay nhưng không có đăng ký kết hôn, có 3 mặt con. Nay cô và chú đã ly thân (không còn sống chung với nhau từ năm 2011 đến nay) nhưng không có ra tòa ly hôn. Trước khi bỏ đi, vào năm 2011 cô và chú em có ra phòng công chứng làm thủ tục phân chia tài sản (Văn bản phân chia tài sản), --> tài sản thuộc quyền sở hữu định đoạt, thế chấp của cô em.

Nay Cô em có nhu cầu vay vốn nên đến ngân hàng vay vốn nhưng ngân hàng bảo rằng phải có Chú em về ký hợp đồng tín dụng dụng mới được vay vốn. Hồ sơ vay vốn của cô em gồm:

1/ CMND cô em, hộ khẩu;

2/ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Trong đó: Phần tình trạng hôn nhân thì tư pháp xã ghi" Chưa đăng ký kết hôn với ai"

3/ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và văn bản phân chia tài sản.

4/ Em nhờ luật sư tư vấn giúp em là Ngân hàng bắt buộc phải có Chú em về mới cho vay là có hợp lý hay không?

Rất mong được sự tư vấn từ luật sư. Trân trọng!

Hướng dẫn thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng khi đang trong quá trình ly thân ?

Luật sư tư vấn luật dân sư trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề này chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về quan hệ hôn nhân giữa cô chú bạn

Căn cứ hướng dẫn tại Điều 3 Nghị quyết 35/2000/NQ-QH10, trường hợp nam nữ sống chung như vợ chồng mà không có đăng ký kết hôn trước ngày 03/1/1987 được quy định như sau:

Việc áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 11 của Luật này được thực hiện như sau:

a) Trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 01 năm 1987, ngày Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng ký kết hôn thì được khuyến khích đăng ký kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu ly hôn thì được Toà án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000;

Căn cứ quy định trên, cô chú bạn chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 1980, và có 3 con, nhưng chưa đăng ký kết hôn, Tòa án vẫn công nhận quan hệ hôn nhân thực tế của cô chú bạn và khuyến khích việc đăng ký kết hôn; nếu cô chú bạn muốn ly hôn thì Tòa án vẫn giải quyết. Như vậy, mặc dù chưa đăng ký kết hôn nhưng quan hệ hôn nhân thực tế của cô chú bạn vẫn được công nhận.

Thứ hai, vệc thế chấp quyền sử dụng đất.

Trước tiên, theo như bạn trình bày ở trên, thì vào năm 2011, Chú và Cô bạn có ra văn phòng công chứng làm thủ tục phân chia tài sản, như thế, để giải quyết được tình huống trên thì bạn phải xác định quyền sử dụng đất mà cô bạn mang đi thế chấp là thuộc quyền sử dụng của ai. Do bạn chưa cung cấp thông tin cụ thể về nội dung văn bản phân chia tài sản chung nên chúng tôi xin đưa ra các trường hợp như sau:

Trường hợp 1: quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sử hữu của cô bạn, thì đương nhiên cô bạn sẽ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt nó, điều đó có nghĩa là cô bạn có quyền đem đi thế chấp cho ngân hàng để vay vốn mà không cần đến sự đồng ý của chú bạn

Trường hợp 2: quyền sử dụng đất đó chưa được phân chia, mà nó vẫn là tài sản thuộc sở hữu chung của chú và cô bạn

Theo quy định tại Điều 218, BLDS 2015, việc định đoạt tài sản chung được quy định như sau:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.

Như thế, trong trường hợp này nếu như đã có sự thỏa thuận phân chia tài sản chung khi cô chú bạn sống với nhau, và văn bản được công chứng tại văn phòng công chức xác nhận đây là tài sản của cô bạn. Lưu ý, hiện nay cô bạn đã đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa? nếu như đang đứng tên thì lại càng chắc chắn hơn về việc xác lập quyền sử dụng đối với mảnh đất này. Khi đã xác nhận được quyền này thì cô bạn có thể thực hiện thế chấp mà không cần sự đồng ý của chú bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp. Trân trọng ./.

3. Sổ đỏ có được phép cầm cố hay chỉ được thế chấp để vay vốn ngân hàng ?

Thưa luật sư, Tôi có nhu cầu sử dụng vốn để tăng gia sản xuất. Tôi muốn dùng sổ đỏ để thế chấp ngân hàng hoặc dùng sổ đỏ để cầm cố với các đơn vị cho vay lãi bên ngoài. Xin luật sư tư vấn về hình thức cầm cố đất đai và thế chấp vay ngân hàng theo quy định của pháp luật hiện nay ?
Cảm ơn!

Sổ đỏ có được phép cầm cố hay chỉ được thế chấp để vay vốn ngân hàng ?

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật Minh Khuê. Luật sư công ty chúng tôi có tư vấn về trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, quy định về cẩm cố tài sản

Theo Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015 về cầm cố tài sản như sau:

Điều 309. Cầm cố tài sản

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Việc cầm có phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.

Và căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, theo pháp luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất chỉ có các quyền sử dụng đất sau:

+ Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất;

+ Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Quyền cho thuê, cho thuê lại;

+ Quyền tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất;

+ Quyền thể chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Do đó người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Mặt khác, đất đai là sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý, người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu với đất đai đang sử dụng (chỉ được cấp QSDĐ), nên việc cầm cố đất là không đúng pháp luật về giao dịch cầm cố theo Bộ Luật Dân sự và các quyền của Luật Đất đai quy định. Do đó, giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất của bạn với bạn của bạn là trái quy định của pháp luật, nên hợp đồng cầm cố viết tay với quyền sử dụng đất của 2 bạn là không có giá trị.

Với trường hợp cầm cố cố quyền sử dụng đất, khi có xảy ra tranh chấp, không hòa giải ở UBND xã/ phường như các trường hợp tranh chấp đất đai khác, mà tòa sẽ thu thập đủ chứng cứ để đưa ra xét xử và tuyên là giao dịch dân sự vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 BLDS 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Thứ hai, về hợp đồng vay với ngân hàng

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất)

Bản chất khi ký hợp đồng vay với ngân hàng thường bạn sẽ phải làm thủ tục thế chấp đối với quyền sử dụng đất mà bạn dang có. Thế chấp tài sản được quy định tại Điều 317 BLDS 2015:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với khách hàng là bên thế chấp:

  • Kiểm tra tính pháp của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, gồm: (1) Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 để xác định tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất; (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
  • Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai 2013;
  • Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;
  • Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Sau khi đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất.

Mọi vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số:1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Xử lý như thế nào khi sổ đỏ bị mang thế chấp để vay vốn ngân hàng trái với ý muốn?

Thưa luật sư, năm 2010 tôi có mua một mảnh đất (2300m2), có làm hợp đồng chuyển nhượng. Trong thời gian đợi làm sổ mới, chủ đất mượn lại "sổ đỏ củ" rồi thế chấp vào ngân hàng Nông nghiệp và Phát Triển Nông Thôn với số tiền là 60.000.000 (Sau mươi triệu) mà không thông báo cho tôi biết vụ việc trên, rồi cố tình không cắt "sổ đỏ" cho tôi.

Nay tôi muốn làm đơn nhờ cơ quan pháp luật giải quyết? Tôi xin hỏi hướng giải quyết vụ việc trên? Và cơ quan nào sẻ giải quyết khiếu nại của tôi?

Kính mong được sự giúp đở của ban luật sự. tôi xin cám ơn!

Người gửi: Nguyễn Lợi

Xử lý như thế nào khi bị thế chấp sổ đỏ chung để vay vốn ngân hàng?

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài điện thoạị gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi vào chuyên mục của chúng tôi, câu hỏi của bạn được trả lời như sau:

Theo điểm A2 mục II nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 thang 8 năm 2004 quy định:

A.2. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tuỳ trường hợp cụ thể Toà án có thể huỷ hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Áp dụng vào tình huống của bạn thì hợp đồng chuyển nhượng này đúng quy định có nghĩa là chủ đất cũ phải có nghĩa vụ giao đất và sổ đỏ cho bạn.

Nhưng chủ đất có hành vi:

- Mượn lại “sổ đỏ cũ” thế chấp ngân hàng “Nông nghiệp và Phát triển Nông Thôn” với số tiền 60.000.000 VNĐ

- Cố ý không báo sự việc cho bạn và không cắt “sổ đỏ” cho bạn.

Hành vi của người chủ đất có dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017. Cụ thể:

Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ96.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g)97 (được bãi bỏ)

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b)98 (được bãi bỏ)

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b)99 (được bãi bỏ)

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Do vậy, bạn nên làm đơn trình báo đến Cơ quan cảnh sát điều tra công an quận/huyện nơi xảy ra sự việc để Cơ quan điều tra tiến hành điều tra, xác minh giải quyết.

Trân trọng./.

5. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng ?

Luật Minh Khuê, xin hướng dẫn khách hàng về các vấn đề pháp lý liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng như sau:

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

Biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Theo đó đối với hình thức bảo đảm này thì bên thế chấp không cần giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Hình thức thế chấp tài sản thì phải được lập thành văn bản. Có một số trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản phải được công chứng, ví dụ như theo quy định của pháp luật đất đai như sau:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Hay theo quy định của luật nhà ở thì hợp đồng thế chấp nhà ở cũng phải công chứng, chứng thực:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Mặt khác, việc thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định như sau:

Nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan, đơn vị sau đây:

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm gồm:

- Phiếu yêu cầu đăng ký

- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (gọi chung là Giấy chứng nhận)

- Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì nộp thêm các giấy tờ sau:

+ Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực);

+ Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng của tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình xây dựng khác (01 bản sao không có chứng thực);

- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:

+ Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm: Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực); Văn bản xác nhận (có chữ ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

Người tiếp nhận kiểm tra hồ sơ đăng ký, trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận từ chối đăng ký và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; Giấy chứng nhận; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.

Trả kết quả đăng ký

Kết quả đăng ký được trả tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòngđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Quy định của luật đấu thầu về thế chấp dự án vay vốn ngân hàng ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê. Tôi có một số thắc mắc xin được tư vấn như sau: Hiện công ty tôi đang thực hiện xây dựng 1 dự án khoảng 500 tỷ (vốn vay ngân hàng). Vậy để ra ngân hàng thanh toán tiền thì tôi có phải làm đầy đủ các thủ tục như trong luật đấu thầu không ?

Có phải đấu thầu không hay chủ đầu tư có thể chỉ định thầu rồi ký hợp đồng, khi ra ngân hàng thanh toán hồ sơ chỉ cần:

1.dự toán được thẩm tra

2.Hồ sơ hoàn công;

3.hợp đồng giao nhận thầu;

4. Nghiệm thu khối lượng;

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Khuê,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Trường hợp của bạn, do bạn không cung cấp rõ thông tin về vấn để công ty của bạn là chủ đầu tư hay nhà thầu, nên có thể xác định có hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: công ty của bạn được xác định là nhà thầu.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 1 Luật đấu thầu 2013 thì dự án đầu tư phát triển không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này (Dự án đầu tư phát triển sử dụng vốn nhà nước của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập; Dự án đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước), có sử dụng vốn nhà nước, vốn của doanh nghiệp nhà nước từ 30% trở lên hoặc dưới 30% nhưng trên 500 tỷ đồng trong tổng mức đầu tư của dự án thì việc thanh toán vốn vay từ ngân hàng sẽ được thực hiện theo các quy định thủ tục tại Luật đấu thầu.

Trường hợp 2: Công ty của bạn được xác định tư cách là chủ đầu tư

Trường hợp này thì khi thanh toán tại ngân hàng sẽ thực hiện áp dụng theo phương pháp giải ngân theo ngân sách nhà nước mà không phải thực hiện thanh toán theo quy định pháp luật đấu thầu.

Ngoài ra cũng cần lưu ý trường hợp nếu dự án đầu tư xây dựng của công ty bạn là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai mà được thế chấp vay vốn tại ngân hàng theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì công ty bạn có thể giải chấp thanh toán cho ngân hàng trên cơ sở căn cứ quy định tại Điều 10 Thông tư này như sau:

“Điều 10. Giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên nhận thế chấp và bên thế chấp được thỏa thuận lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, quy trình, thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

3. Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo trình tự sau đây:

a) Khi có nhu cầu giải chấp tài sản thế chấp, bên thế chấp gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho bên nhận thế chấp;

b) Bên nhận thế chấp có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên”.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê