Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại đất? Xử lý tranh chấp bất động sản liền kề?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, chúng tôi xin được xác nhận lại một số nội dung mà bạn đã trình bày trong thư:

- Bạn và bên B đã thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vào ngày 28/3/2013

- Các tài sản trên đất là do B tạo lập nên.

- B chậm thực hiện nghĩa vụ thành toán đã 3 tháng

Thứ hai, chúng tôi xin được tư vấn như sau với trường hợp của bạn :

Do bạn và bên B đã tiến hành chấm dứt hợp đồng, vì thế nếu bạn không miễn nghĩa vụ thanh toán cho B, Bên B sẽ phải thanh toán đầy đủ các khoản tiền thuê đất tương ứng với thời gian thuê chưa thành toán cho bạn theo qui định của điều 481 Bộ luật dân sự năm 2015

"Điều 481. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Về vấn đề bên B đạp phá các tài sản trên đất để bán:

Vì đây là tài sản do bên B tạo lập ra trong quá trình thuê vì thế, họ có quyền định đoạt với tài sản này. Việc bạn yêu cầu bên B không được đập phá tài sản chỉ phù hợp nếu việc đập phá đó thực sự là giảm sút giá trị mảnh đất theo qui định dưới đây:

"Điều 461. Trả lại tài sản thuê

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

2. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

5. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả."

Tuy nhiên, Nếu việc đập phá quán của bên B gây ảnh hưởng tới bạn và những người xung quanh. Bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp, theo đó, Hành vi của B có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 167/2013/NĐ-CP như sau:

" Điều 5. Vi phạm quy định về trật tự công cộng....

đ) Tụ tập nhiều người ở nơi công cộng gây mất trật tự công cộng;"

Hợp đồng giữa bạn và bên B đã chấm dứt. Tuy nhiên, tài sản này đang có tranh chấp vì vậy Bạn không được phép cho thuê lại theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất....

b) Đất không có tranh chấp;"

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn. Chúc bạn thành công! Trân trọng./.

Mới đây, VKSND thị xã Bạc Liêu đã kháng nghị bản án sơ thẩm của tòa thị xã vụ hai nhà hàng xóm ở nhà liên kế kiện tranh nhau một bức tường. VKS cho rằng bản án trên đã vi phạm phạm vi xét xử, HĐXX xác định chứng cứ không đúng khi tuyên án.

Bức tường xây hơn 50 năm

Ông N. trình bày, mấy năm trước, bà hàng xóm cất nhà đã xây bốn cây cột lấn qua bức tường nhà ông. Ông đã yêu cầu bà này dừng xây cất, không được xâm phạm vào bức tường riêng của ông.

Bà hàng xóm thì bảo nhà bà và Ông N. nằm trong dãy nhà được xây dựng cách đây hơn 50 năm, theo kiến trúc thời cũ, sử dụng chung một vách tường dày 20 cm. Việc này được thể hiện rất rõ trong bản vẽ hiện trạng nhà đất và được những người sống lâu năm ở đây xác nhận. Do vậy, bức tường trên là của chung, mỗi bên nhà được quyền sở hữu một nửa bề dày. Bà yêu cầu tòa bác bỏ đơn của ông N. và buộc ông phải bồi thường thiệt hại gần 50 triệu đồng vì đã ngăn bà xây nhà.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Tòa, viện không thống nhất

Sau khi nghiên cứu, tòa cũng nhìn nhận bức tường giữa hai nhà được xây đã lâu, bề dày như các bên trình bày, còn nó thuộc của riêng ai thì cần phải xem xét thêm. Do vậy, tòa đã có văn bản đề nghị cơ quan chức năng cung cấp hồ sơ liên quan đến quá trình hợp thức hóa một trong hai căn nhà. Tuy nhiên, sau đó cơ quan được yêu cầu trả lời rằng hồ sơ bị… thất lạc, không tìm thấy.

Thế là tòa phải đi xuống khảo sát thực tế. Kết quả đo đạc diện tích của nhà bà hàng xóm (không bao gồm bức tường) đúng với giấy tờ nhà đất của bà. Còn diện tích thực tế nhà ông N. so với giấy tờ hụt đúng bằng diện tích bức tường dày 20 cm. Từ kết quả này, tòa tuyên “Bức tường trên là của ông N.”, bác yêu cầu phản tố của bà hàng xóm.

Ngay sau đó, VKSND thị xã Bạc Liêu đã kháng nghị cho rằng tòa dựa vào kết quả đo đạc để công nhận bức tường thuộc quyền sở hữu của nhà ông N. là không có căn cứ. Theo viện, đây là dãy nhà liên kế (có tường chung) được xây dựng từ rất lâu. Tòa cần căn cứ vào bản vẽ hiện trạng để xác định tường nhà của ai khi mà giấy tờ nhà đất của hai nhà không thể hiện về bức tường. Tòa không thể nói diện tích nhà ông N. thiếu nên phải cộng cả bức tường vào cho đủ.

Chưa kể, hai bên tranh chấp bức tường, khi ra phán quyết, tòa lại công nhận luôn một phần diện tích đất cho ông N. và nhầm lẫn trong cách tính án phí. Điều này đã vượt quá giới hạn, phạm vi xét xử. Do vậy, viện kiến nghị cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án để xét xử lại…

Bản vẽ hiện trạng là chứng cứ quan trọng

Qua nội dung vụ án có thể thấy hai căn nhà trên được xây dựng theo kiến trúc khá phổ biến trước đây là nhà phố liên kế, sử dụng tường chung. Thông thường, trong quá trình sử dụng, mỗi nhà có quyền sở hữu một nửa bề dày bức tường.

Tòa nên khảo sát những căn nhà liên kế tương tự trong cùng dãy. Nếu tất cả có cùng chung kiến trúc và đều có tường chung ngăn cách thì có thể xác định đây là bức tường chung. Ngoài ra, bản vẽ hiện trạng cũng là một trong các chứng cứ quan trọng để tòa xem xét trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất không xác định rõ tình trạng của bức tường. Bởi vì bản vẽ hiện trạng là một tài liệu không thể tách rời hồ sơ nhà đất…

Theo tôi, kháng nghị của VKS thị xã có cơ sở. Tòa án cấp phúc thẩm cần xem xét lại một cách khách quan, toàn diện, tránh việc xét xử bị sai sót, ảnh hưởng tới quyền lợi chính đáng của đương sự.

Luật sư LƯƠNG KHẢI ÂN, Đoàn Luật sư TP.HCM

THÔNG TIN CẬP NHẬT:

Mới đây, TAND tỉnh Bạc Liêu đã xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp bức tường chung giữa nguyên đơn là ông PQN với bị đơn là bà L.T.T.

HĐXX đã chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà T., kháng nghị của VKSND tỉnh Bạc Liêu, sửa án sơ thẩm, tuyên bác yêu cầu khởi kiện của ông N. đòi sở hữu bức tường chung.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

- Trong trường hợp của bạn, ông A làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ba của bạn với S = 7,5 x 40 (m2) nhưng khi ba của bạn đi đăng kí sổ đỏ mới thì S=8,5x40m. Căn cứ vào Khoản 2, Khoản 3 Điều 70 Luật đất đai 2013quy định về Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất:

"2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp."

- Vậy trong trường hợp này cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải kiểm tra, đo đạc, xác minh diện tích đất trên thực tế. Nhưng ở đây diện tích mà ba bạn được cấp trên giấy tờ lại nhiều hơn so với phần diện tích đất là ông A chuyển nhượng cho ba của bạn. Vậy lúc này cơ quan nhà nước có chức năng đã cấp sai.

- Vì bạn không nêu rõ thời gian,địa điểm nên chúng tôi không thể biết việc chuyển nhượng đất giữa ông A và ông C, ông A và ba của bạn là từ bao giờ và ở đâu nên chúng tôi xin đưa ra các trường hợp để phân tích. Vì việc chuyển nhượng đất giữa ông A và ông C chỉ là giấy viết tay và hiện nay ông C cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông C không thể khởi kiện gia đình bạn vì không có đầy đủ căn cứ. Nếu bây giờ ông C muốn khởi kiện ba của bạn thì trước hết ông C phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Ông C được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 hoặc thuộc trường hợp đặc biệt

Căn cứ vào Điều 101 Luật đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu ông C sử dụng đất thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì ông C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ba bạn có thể bị khởi kiện.

+ Ông C không thuộc trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai: tức là không có hộ khẩu thường trú tại địa phương trong quy định, hoặc sử dụng đất sau ngày 1/7/2014 hoặc sử dụng trước nhưng có tranh chấp về đất đai, ... thì ông C không thể khởi kiện ba của bạn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Hy vọng chúng tôi đã giúp bạn giải quyết vấn đề! Trân trọng./.

Trả lời:

1. Nghĩa vụ của bên cho vay (ngân hàng) và bên vay ?

Theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015 thì:

Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp 1: Theo như bạn cung cấp thì nếu như đây là tài sản riêng của ông bạn, ông đã mất từ năm 1981 và không để lại di chúc gì. Theo nguyên tắc, mảnh đất đứng tên ông, ông mất không có di chúc thì mảnh đất này trở thành di sản thừa kế và di sản được phân chia theo pháp luật. Đến nay, đất xảy ra tranh chấp, bà bạn muốn đòi lại phần đất, theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

"Điều 623. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Tính đến thời điểm hiện tại thì thời hiệu để khởi kiện về thừa kế (là mảnh đất này) đã hết. Do đó việc đòi lại đất sẽ khó xác định cho bà bạn cũng như những người cùng hàng thừa kế theo Điều 623 Bộ luật dân sự 2005.

Trường hợp 2: Ông và bà đều đứng tên miếng đất diện tích khoảng 750m2. Năm 1994, bố bạn tự ý đổi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của bà là bất hợp lí. Hơn nữa, căn cứ theo Điều 64 Luật đất đai 2013:

Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

3- Đất đang có tranh chấp.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm đó khi cấp phải xem xét mảnh đất có tranh chấp hay không cũng như xem xét các giấy tờ liên quan như tặng cho, thừa kế,... (vì giấy tờ đang đứng tên ông bà nay chuyển sang tên bố bạn, như vậy rõ ràng có sự chuyển quyền sử dụng đất). Do đó việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một phần sai sót từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên trên thực tế, bố mẹ bạn cũng mua một phần đất chung, năm 2014 đã bán 100m2 đất cho người khác nê việc đòi lại thời điểm hiện tại sẽ khắ phức tạp, tuy vậy bà bạn vẫn có thể khởi kiện yêu cầu đòi lại với phần đất còn lại hiện giờ (trừ phần đất mà bố mẹ bạn mua chung nếu có) căn cứ theo Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất:

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo Bộ luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 của Quốc hội; Bộ Luật Tố tụng dân sự số 65/2011/QH12 sửa đổi của Quốc hội; Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án như sau:

1. Hồ sơ khởi kiện đất đai để Tòa án thụ lý:

a. Làm đơn khởi kiện, Người khởi kiện phải ký vào đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
– Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.
– Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.
– Tên, địa chỉ của người khởi kiện.
– Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có.
– Tên, địa chỉ của người bị kiện.
– Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có.
– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
– Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.
– Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án.

b. Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp:

Như: giấy tờ về nguồn gốc đất đai, chứng cứ liên quan đến việc khởi kiện, Tòa án chỉ giải quyết những tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền gồm:
– Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đối với đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ theo quy định của pháp luật để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

(Điều 100 Luật đất đai năm 2013)

Thì đương sự sẽ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

– Giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

2. Thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

a. Cách thức gửi hồ sơ khởi kiện:

– Nộp trực tiếp tại Toà án.

– Gửi đến Toà án qua bưu điện: Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

b. Nộp tạm ứng án phí để Tòa án thụ lý vụ án:

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Toà án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh Khuê